11月24日上午，省十三屆人大常委會第十九次會議聽取了關于《〈江蘇省物業管理條例〉等六件地方性法規修正案(草案)》。值得一提的是，此次《江蘇省物業管理條例》(以下簡稱“條例”)在修訂過程中，立法部門不斷把社會發展中的新現象和新問題納入視野，對物業服務企業與業主之間的權利與義務進行了明確劃分與說明，堅持人民主體地位，把民法典精神更多融入地方立法中。
“辭舊迎新”不能空等，原物業要“堅持到底”
于小區業主而言，選擇一家適合自己的物業企業是保障生活質量的必要條件。依據條例，業主如“物色”好新的物業服務企業，需依照法定程序，提前六十日書面通知原物業服務企業解除合同。與之相對，若物業服務企業決定不再續簽物業合同，應當在合同期限屆滿九十日前書面通知業主或業主委員會。
“迎新”需“辭舊”，但新舊物業交替也一直“迷霧重重”。近年來，江蘇各地發生多起因物業交替導致的業主委員會、新舊物業之間的矛盾糾紛。業主解聘物業公司后，小區誰來管?
省人大常委會法制工作委員會副主任陳志紅表示，根據民法典有關規定，條例明確，物業服務合同終止后，在新物業服務企業接管之前，原物業應當繼續處理物業服務事項，維持正常的物業管理秩序，至于期間的物業費，物業可以請求業主支付。
小區公區投放廣告，收益放業主口袋里
如今的小區，五花八門的廣告越來越多，電梯、樓道、門廳隨處可見，這些廣告如何進入小區的公共區域，廣告收益最終落到的誰的口袋里?大多數業主可謂是一頭霧水。
針對這一現象，條例參照民法典做出了具體回應，若需要利用業主共有部分進行廣告經營活動，物業應提請業主大會或業主委員會決定，還要經有利害關系的業主同意。而這些廣告收入，在扣除合理成本之后，所得收益屬業主共有。業主如何支配這些收入?陳志紅說：“依據條例，收益應按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用。”
共有部分二次開發、改造表決門檻降低
目前，我省老舊小區改造正在逐步推進，根據相關規定，可依據居民意愿同步加裝電梯，但眾口難調，增設電梯一事爭議頗多。按照民法典相關規定，條例降低了住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的表決門檻，“應當經本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。”
老舊小區內，各項生活設施老化，危房頻現。為進一步明確各方權利與職責，條例列出了6種危及房屋安全的情形，并規定業主大會或者業主委員會可以申請使用維修資金并提出應急處置方案。危房不得不修，但誰來出錢?條例指出，可從相關業主的住宅專項維修資金分戶賬中按照專有面積分攤列支。
為杜絕其他違法行為，條例要求城市管理、公安、市場監督管理等部門應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生的監督管理，并建立違法行為投訴登記制度，形成全方位的法制保障體系，依法處理物業管理區域內的違法行為。
