北京物業服務合同完成升級換新了，7月13日，北京市住房和城鄉建設委員會發布了關于北京市住房和城鄉建設委員會北京市市場監管局關于推行新版《北京市前期物業服務合同》和《北京市物業服務合同》示范文本的通知，示范文本中對物業費用、服務質量、權利與義務等方面都作出了明晰，業主合法權益的保護擁有了更細致的“憑證”。

　　明確前期物業期限

　　前期物業，是指房屋自售出之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理活動。這段時間的物業服務合同由開發商和物業公司簽訂。由開發商負責，之后業主通過業主大會共同決定物業服務人。

　　本次物業服務合同分別推行了《北京市前期物業服務合同》和《北京市物業服務合同》兩個示范文本，《北京市前期物業服務合同》示范文本中，也對前期物業服務作出了界定：是指建設單位承擔前期物業服務責任，通過選聘前期物業服務人，由物業服務人按照前期物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業區域內的環境衛生和相關秩序。

　　值得注意的是，示范文本中對前期物業的服務期限作出了明晰，明確了前期物業服務期限自項目首套房屋交付之日起算，最長將不超過兩年。

　　“明晰期限本質上是一種倒逼機制。”中指研究院物業事業部總經理牛曉娟分析稱，對于物業服務期限的明確規定實際上增加了業主的選擇權，進一步提升物業服務行業的競爭壓力，推動行業優勝劣汰。通過采用這種方式，顯而易見的是可以推動物業服務水平的提升，為業主提供更優質的服務。

　　同時，牛曉娟還進一步表示，兩年的時間周期能夠讓業主充分認識到物業服務的水平，對物業服務企業作出客觀評價，是一個適宜的時間長度。此外，最長不超過兩年，也意味著時間可以更短，對于物業服務企業有一定的刺激和激勵的作用。

　　不得以虧損為由增收物業費

　　對于普遍關心的物業費問題，此次示范文本中也明確了收取方式采用酬金制和包干制。

　　酬金制指的是物業服務費由業主按其擁有物業的建筑面積預先交納，物業服務人年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，年度結算后不足部分，由全體業主承擔，并另行交納。物業服務人需向甲方公布物業服務年度計劃和支出年度預決算及物業服務費相關適用情況。

　　包干制指的是由業主按其擁有物業的建筑面積，在合同生效后按照年/季交納物業服務費用，物業服務人則需按照規定向業主公布物業服務收支情況。值得注意的是，示范文本中明確提到，實行包干制的收取方式的物業服務人，盈余或者虧損均由自身享有或者承擔;不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務內容。

　　這一規定對業主的合法權益有了保障，另一方面也對物業服務企業的經營能力提出考驗。牛曉娟也建議，對于物業公司來說要充分結合企業自身的經營情況、服務標準、服務內容等方面，認真評估服務成本和經營效益，做好長期的服務規劃。

　　另外，示范文本中還表示，業主有義務根據合同約定按時足額交納物業費，在合理期限屆滿后拒不交納物業費的，物業服務人可以對其依法提起訴訟或者申請仲裁;但不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

　　約定物業服務等級

　　除了物業服務費用，物業服務質量也是關注的焦點。在北京目前的物業服務標準中共分為5個等級，從小區保潔、保安巡邏、突發事件處理等都有明確的細化分類標準。

　　此次示范文本中，雙方要約定并在合同中寫明本小區的物業服務等級標準、選擇北京市現行住宅物業服務標準中不同等級的具體物業服務事項和標準以及現行住宅物業服務標準范圍以外的具體服務事項和標準。

　　寫明本小區物業服務等級標準，強化了業主的知情權和監督權。牛曉娟表示，在實際執行過程中，業主可以切實履行監督的權利，讓業主有法可依。一方面，對于業主而言，對物業服務的評判將有更加準確的參考，對服務的質量以及性價比有更好的認知，也將影響業主與物業服務企業的長期合作;另一方面，對于物業服務人而言，明確寫明服務等級標準是對質價相符的明示，對物業服務人的服務行為也有相對明確的指導，推動物業提供穩定、優質的服務。

　　若對自身小區物業服務質量不滿意，示范文本也明確到，對于服務質量上來說，物業服務合同期限滿6個月前，業主可以共同決定是否續聘原物業公司或另行聘請新物業。