8月6日下午4點半，氣溫還在35攝氏度以上。家住玄武區西家大塘16-44號小區的鄭奶奶拎著滿滿一瓶熱水，送到只有幾平方米的門衛房。
“環境這么好，全靠保安和保潔!”72歲的鄭奶奶已經在這里住了30多年，2年前，玄武城建集團下屬的百子物業進駐，200多戶居民第一次有了“管家”。劃車位、整花園、建車棚、修道路，小區大變樣，讓老人不停贊嘆，“從糠籮里跳到了米籮里。”
南京有2300多個像西家大塘16-44號這樣“上了年紀”的老舊小區。2019年起，南京實施第一輪“美麗家園”三年行動計劃，通過基層黨組織領辦、市場化物業企業參與、公益性物業企業兜底托管，已實現全市老舊小區基本管理全覆蓋。尤其是各種形式的公辦物業，在疫情防控和文明城市創建中，發揮著越來越重要的作用。
今年，提升2300多個老舊零散小區管理服務品質工作，被南京市委市政府列為民生實事重點推進，“居者安”的城市愿景將越來越近。
這只“燙山芋”誰來接?
“有人管了!”談及小區近兩年的變化，鼓樓區小市街道東門街24號的居民高學鳳脫口而出。兩名保安輪班24小時值守，再加上道閘管控，她和鄰居們有了久違的安全感。
4幢老樓錯落分布，組成一個小小的居民院落，緊鄰東門街的24號小區，幾乎具備主城區老舊小區的所有特征：產權分散，巖棉廠、南京銀行、紫金銀行旗下均有房產;人員復雜，150戶人家里既有住了二十幾年的原住民，也有流動的租戶;完全開放，各路閑雜人等隨意進出;停車位緊張，50輛的汽車保有量，對應零星分布的幾處空地，每晚下班時間也是吵架的高發期;環境基礎差，樓道里雜物堆積，樓下垃圾遍地，一到夏天居民就捂著鼻子經過。
“之前也有三四家市場化物業來考察過，但轉了一圈下來，都搖頭走了。”東門街社區書記鄒超群回憶，收不上錢、劃不出車位，企業放棄的原因很簡單，也很實際。
去年，鼓樓區推進全區老舊小區兜底管理，立下“年底實現全覆蓋”的軍令狀。多家市場化物業挨個挑選認領后，仍有100多個條件基礎較差的小區被“晾”在那里，無人問津。根據統一部署，由區屬國企鼓樓房產集團有限公司接手，劃片對接，逐一制定管理方案，其中就包括東門街24號。
基礎條件差、鄰里糾紛多、費用收繳難、盈利項目少，老舊小區一直以來都是基層治理的“燙山芋”，諸多的結構性矛盾，導致市場化物業“不愿管”，居民自治“不善管”。城市加速發展，人民對美好生活的向往與日俱增，這些也曾令人艷羨的居民樓，不該被遺忘。
誰來回答這道看似無解的“必答題”?公辦物業，幾乎是最后的選擇。
2020年3月，新冠肺炎疫情暴發一個多月后，主城玄武區在新一輪國企改革中組建城建集團，在精塑城區面貌的同時，響應民生訴求，成立百子物業公司。“立足國企‘國’的社會屬性和‘企’的專業優勢，直面挑戰，扛起無物業老舊小區托管的重任!”玄武區委書記閔一峰介紹，該區566個居民小區中，有437個是老舊小區，其中還有40%左右是零散小區。不少老舊小區管理長期缺失，物業投入不足、服務缺位，這個底，只有國企物業能托得住。
7家分公司對接7個街道，將全區劃分成76個板塊，以“先嘗后買”的模式讓服務效果說話……兩年下來，百子物業托管老舊小區達到268個，服務面積近470萬平方米，惠及居民近6萬戶。“12345”政務熱線工單中，百子物業的滿意度由70%提升至95%。更為重要的是，國企的身份，讓百子物業在面對急難險重任務時成為一支值得信賴的力量。從疫情防控到文明城市創建，從垃圾分類到“我為群眾辦實事”，企業總能沖在最前線，當好基層治理的“守門員”。
南京市住房保障和房產局物業處處長浦曉天介紹，目前該市已組建公益性物業服務企業50家，通過黨建引領紅色物業覆蓋1006個老舊零散小區，服務業主28萬戶，涌現了百子物業、欣城物業、寧越物業、姚坊門街道物業等一批優質的物業服務企業。
“托得起”，更要“管得好”
南京的公辦物業歷史，最早可追溯到2009年。彼時，南京以體制機制改革為契機，在所有街道建設“兩站一中心”——物業管理矛盾投訴調解站、物業應急維修服務站和物業服務中心，對轄區內無物業老舊小區進行托管。
南京邁皋橋物業管理公司，就是成立于那一年。此前，棲霞區邁皋橋的一個商品房小區物業“跑路”，街道臨時“救火”接下了這個“爛攤子”，公辦物業有了雛形。沒想到，這件事街道一干就是15年，如今發展成每個社區一家分公司的“集團軍”，員工已經超千人。
在市場充分競爭的物業行業，一個由街道牽頭組建的企業，為何能在城郊接合部打開一片天地?“先解決‘有沒有’，再追問‘好不好’。”企業相關負責人介紹，邁皋橋片區既有老小區，也有保障房，還有企事業單位的自建房，贏得業主的認可，關鍵還是要找準痛點。邁皋橋物業從滿足基本需求做起，在擴大服務供給、提升服務質量中培養群眾“花錢購買服務”的習慣，形成良性循環。
相比于市場化物業的靈活機制，公辦物業也有自身優勢。得益于政府背景，居民不會擔心公辦物業“撂挑子”，公司化運作又有一本明晰的賬，政府的“真金白銀”用在哪里，老百姓看得明明白白。而最重要的，還是公辦物業能整合各方力量，形成黨建引領下的“社企共治”。在邁皋橋，每個社區主任都要“兼職”物業分公司的經理，把兩家并一家，讓“紅色物業”全面參與基層治理。“雙向進入、交叉任職”，也成為當前公辦物業的“標配”。
雨花臺區古雄街道的板橋新城物業服務中心有限公司，和邁皋橋物業成立于同一時期。當時的板橋新城，村民剛剛“洗腳上樓”，垃圾亂丟、毀綠種菜、高空拋物等現象比比皆是，七成投訴工單矛頭直指物業。
著眼百姓對居住品質最關心、最直接、最現實的需求，自帶“紅色基因”的板橋新城物業挑起了這副重擔。2012年，新林社區組建成立，物業公司總經理李華東多了個新身份——社區黨總支書記。踏上新崗位的他，第一件事就是選聘“紅色樓棟長”，組織“紅色議事會”，實施正規化物業管理。
圍繞停車難，“紅色物業”投入400萬元，在小區內外改造出400余個停車位，分配過程“0矛盾、0投訴”;聚焦電瓶車充電難，“紅色樓棟長”梳理需求后，配合安裝49處1230個充電樁，上樓充電現象基本杜絕;破題就醫難，“紅色議事會”上會討論后，直接把社區衛生服務站搬到了黨群服務中心，開診以來服務居民超過21000人次。最近，“紅色物業”主動拿出辦公用房，金陵圖書館新林分館在此設立，居民足不出小區就能享受高品質文化生活。
從“托得起”到“管得好”，公辦物業的服務進階，需要定標立規。“服務沒有標準，就談不上高質量。”玄武城建集團黨委書記、董事長郭騫介紹，經過兩年摸索，百子物業建立了小區安全管理、衛生保潔等服務標準，針對“未整治先托管”“先整治后托管”“整治托管一體”不同類型小區，分類制定管養方案。企業還汲取市場化物業好的做法，升級保安服務、組建巡邏車隊，把服務的顆粒度細致到群眾可知可感。
“虧本買賣”里有“大生意”
8月5日下午，建鄴區新城科技園，南京欣城物業服務有限公司總經理李文斌又一次來到園區，與載體運營方協商交流，目標是“拿下”近8萬平方米的物業服務。從托管老舊小區到承接市場項目，欣城物業邁出重要一步。
老舊小區的物業服務，基本都是市場化企業挑剩下的“硬骨頭”，運維投入大，收費標準低。目前，南京老舊小區的物業費基本維持在0.3-0.5元/平方米的水平，即便是100%收繳，也未必能覆蓋各種成本，是一筆吃力不討好的“虧本買賣”。光靠政府補貼“輸血”，不是長久之計。
“公辦物業不能等靠要，在履行社會責任的同時，要把隊伍鍛煉好，提升自我造血功能，把企業做大做強。”李文斌每天想的，就是怎么尋找新的盈利點，反哺老舊小區物業服務。欣城物業結合現代服務業要求，用口碑贏得市場，不僅先后承接建鄴區的社區衛生服務中心、學校等多個物業項目，在手在談的項目還有高端的辦公載體。
引入“大物業”思維，欣城物業還不斷精耕細分領域。結合小區除四害和疫情期間消殺需求，企業成立了欣城環境科技服務有限公司，目前已實現盈利。針對小區家庭裝修，今年還將成立工程類服務公司，拓展充電樁建設經營、家庭裝修等業務。運輸公司也將組建，未來在解決小區雜物亂堆亂放、大件垃圾運輸問題的同時，通過內部資源的開發和深度應用，以子項目支撐物業大板塊的運行。
既要開源，也要節流。公辦物業必須立足現實，在保證基本服務質量的基礎上，花更少錢辦更多的事。
托管老舊小區前，鼓樓房產集團早就做好了貼錢的準備。以東門街24號為例，24小時值班是硬要求，聘用兩名保安的開銷沒法省。但在院落保潔上，公司協調了另一區屬國企鼓樓管養集團定時清掃，維護基本整潔。其余時段就不再為小區雇專人，而是由一名負責東門街大片區的保潔工人巡邏維護，同時發動熱心居民發現問題，及時反映。保修同樣如此，由鼓房集團的自有隊伍，承接小市片區內所有在管小區的維修訴求。
鼓樓房產集團副總經理范辰玉和同事也有拓展業務的計劃。他們推出的生活服務類APP“智慧鼓房”，目前已在部分小區投入使用，包括門禁、報修、繳費、積分商城等功能，位于中央門街道的建設新村，安裝率已達95%，正逐步向其他小區推廣。
堯化街道的姚坊門物業黨支部書記、總經理王永帥每天也在“算賬”。2021年，企業托管的金堯山莊總共收到物業費和車位管理費51萬元。盡管收繳率已達到95%，但20多人的運維團隊工資，加上日常管養和各種新增設施的成本，總支出高達105萬元。
怎么辦?姚坊門物業打響全省首批宜居示范街區的品牌，走出老舊小區“招攬生意”，為街區內學校、商業、公園等場所提供物業服務。盤活街區零星閑置的經營性資產，提高樓道、道閘等公共資源的出租效率，將閑置夾角地資源改造為生態停車場……為了增收，王永帥絞盡了腦汁。這些“外快”加起來，再算上政府的各類獎補，姚坊門物業基本能實現收支平衡。
治理“老破小”，不止一條路
老舊小區治理，是一項系統工程，沒有標準答案，更沒有捷徑可走。
“物業服務是市場的產物，最終還要回歸市場。”在李文斌看來，老舊小區托管，前期可以靠政府投入和企業擔當，在居民素質和繳費意識提升之后，老舊小區的物業管理還是要交給市場。
鼓樓房產集團的想法，和李文斌如出一轍。鼓樓區在對老舊小區兜底管理時有一項基本要求，讓市場化物業“能接盡接”。暫時不愿意接的，再由公辦物業先兜底，通過系統改造和資源梳理，最終把老舊小區推向市場。范辰玉告訴記者，企業去年以來準備入場和已經接手的100多個老舊小區，正逐步被市場化物業“認領”，目前在手的只剩下9個。
玄武區走的是另一條路。依托城建集團既建又管的功能，玄武在老舊小區出新時就通盤考慮，從方案設計到建設施工再到常態管養，百子物業全程跟進。圍繞怎么改、怎么管，由社區黨組織牽頭召開居民議事會，邀請物業前置介入，充分吸收群眾意見，量身定制方案。
今年1月，這個創新嘗試在梅園新村街道的雍園41號小區落地，13個單元100%加裝電梯，每戶1個儲物箱、1個車棚停車位，引入了智慧物業平臺，還打造了“紅心匯”特色黨建陣地，讓居民議事有了好去處。最值得關注的是，針對矛盾集中的機動車停放問題，社區與物業主動作為，在充分聽取網格黨支部書記、黨員樓棟長意見的基礎上，下決心取消了停車位這一物業最大的收入來源，保證了小區人車分離，同時，積極協調周邊商場、學校，提供夜間停車泊位，有效緩解了停車難題。
老城內零散的開放式小區怎么辦?6月，江蘇寶石花物業公司進駐秦淮區陸家巷片區，成為南京首家實施街區化物業服務企業。
地處新街口鬧市的陸家巷片區，由4個小區合圍而成，不僅業態復雜，院落分散，還涉及住宅、商鋪，對綜合治理要求高。秦淮區以政府購買服務的方式引入寶石花物業，根據片區特點制定“一小區一方案”，通過打造“大物業服務聯盟”，構建老舊小區物業服務、生活服務、街巷治理三位一體的體系，在城市更新中打造15分鐘生活圈。
私自安裝的門禁拆除了，堆滿雜物的消防通道清理了，宣傳欄、樓道墻、馬路牙等破損修復了，點滴“微更新”，讓居民得到了實惠，企業贏得了掌聲。
中心城區的治理，最大的難點、最多的需求都在老舊小區。作為住建部首批“美好家園”試點城市，南京的探索從未停步。浦曉天說，新一輪“美好家園”三年行動計劃近期將會出臺，南京將進一步強化黨政雙牽頭的住宅小區綜合治理工作機制，將住宅小區綜合治理納入區、街(鎮)黨工委重要任務，推進物業行業加快融入基層治理。
