有關“帶押過戶”的消息近來不斷刷屏，引來房地產業內一片叫好。9月27日，記者從省自然資源廳確權登記局獲悉，目前我省南京、無錫、蘇州、泰州等城市均有二手房交易中采用“帶押過戶”的成功案例。其中，南京市不動產登記中心宣布將全面推行該模式。
二手房交易過戶環節的一個小小變化，為何會在業界引起如此大的反響?記者進行了調查。
減少了賣房人籌錢還款的壓力
9月28日下午兩點，南京市不動產登記中心來了一組辦理二手房“帶押過戶”業務的客戶，隨行的還有建設銀行南京分行的工作人員。一小時后，“帶押過戶”、購房人抵押設立、新產證出件這3件事，在同一個窗口一次性全部辦理完畢，購房人帶著新房本滿意地離開了。
建設銀行南京分行住房金融業務部客戶經理黎興亞告訴記者，該組客戶9月23日向銀行提出貸款申請，9月28日完成過戶抵押，放款流程基本準備完畢，29日一早放款，同時完成售房人還款結清。這個案例，將原還款、解押約一個月的時間壓縮至5個工作日左右完成。
無須還貸、無須墊資也可實現帶抵押的二手房過戶，這便是二手房“帶押過戶”新模式。江蘇致邦(自貿區南京片區)律師事務所方霄杰說，二手房“帶押過戶”是在《民法典》施行后應運而生的產物，意將《民法典》第406條鼓勵交易的立法精神落到實處。“根據原《物權法》規定，帶押無法直接轉讓。而《民法典》第406條則規定只要及時通知抵押權人，帶押可以轉讓，抵押權不受影響。”
南京市不動產登記中心業務運行科科長雷飛介紹說，在《民法典》實施以前，二手房交易時，房子如果有抵押，必須把貸款還清、解除抵押后才能辦過戶手續。現在二手房“帶押過戶”的模式，就是在房子的抵押不解除的情況下，也可以辦理轉移登記，過戶到新的產權人名下。
在原來的模式中，賣方先要籌措資金把銀行的抵押解除，買賣雙方同步簽訂合同，買方申請銀行貸款，貸款審批通過后到不動產登記部門辦理房屋轉移登記和抵押的設立登記手續后，銀行才會放款，當事人買賣雙方才能拿到錢。顯而易見，如果賣方資金比較緊張，籌集資金需要一定時間，到銀行去申請解押也需要時間，這就導致整個流程需要半個月甚至更長時間。
而新的二手房“帶押過戶”模式，則簡化了上述流程。雷飛說，二手房“帶押過戶”模式，最大優勢是減少了賣房人籌錢還款的壓力，同時，如果買房人要同步辦理貸款，可以把三筆業務合并在一起，一窗受理，大大壓縮了辦理環節。
“過去，買賣雙方資金均不足時，就要向機構借錢‘過橋’。”省自然資源廳確權登記局局長譚靜給記者算了一筆賬，以部分機構“過橋”費為所借金額的萬分之八每天來算，如果賣房者借用100萬元的資金“過橋”，借用時間為30天的話，則會產生2.4萬元的“過橋”費，時間越長產生的費用越多。
房產中介從業者對二手房“帶押過戶”模式帶來的利好有更直接感受。“我愛我家”南京分公司交易服務部總監許曉琦告訴記者，“南京不動產”公眾號發布消息宣布“南京全面推行二手房‘帶押過戶’模式”的第二天，一線業務員接到了很多房東的電話咨詢，紛紛詢問具體的操作細節。許曉琦認為，二手房“帶押過戶”新模式的實施，無論對二手房交易買賣雙方、還是對房產中介、對整個市場，都是一件好事。對房產中介來說，簡化了交易環節，提高了工作效率。
全面推行“帶押過戶”尚待時機
記者了解到，二手房“帶押過戶”模式在我省尚未全面開展。其中，南京不動產登記機構宣布將全面推行該模式，目前已通過與建設銀行、南京銀行等50余家銀行合作，完成了158套房屋“帶押過戶”的登記工作，交易價值超過5億元;蘇州市的張家港、常熟、太倉和市中心不動產登記部門也已試點開展二手房“帶押過戶”業務，截至9月底，建設銀行蘇州分行、中國銀行蘇州分行、蘇州銀行等6家金融機構已申請辦理了8套住宅房屋的“帶押過戶”。
辦理二手房“帶押過戶”的流程是怎樣的呢?雷飛介紹了兩個場景：第一種情況，原來的房子有抵押，買房人不需要辦理貸款。這種情況下，只要原抵押權人的銀行同意跟賣方、買方一起來辦理，那么就可以到不動產登記中心申請二合一的辦理模式，實現了最簡潔的帶押過戶。第二種情況更為常見，原來賣的房子有抵押，新的購房人需要去貸款。針對這種情況，不動產登記中心提供三合一的服務模式，即轉移登記(過戶)、原抵押權變更登記、新抵押權設立登記，三合一同步辦理，在一個窗口便可實現。對于符合條件的一般性案件，這個流程可實現當場辦結。
獲悉南京全面推行二手房“帶押過戶”模式后，南京王祥房產經紀有限公司負責人王祥發布了一篇長文，細數二手房“帶押過戶”的利好與難點。他表示，原先“先解押、再過戶”模式存在較高的風險和交易成本，而二手房“帶押過戶”解決了這兩大痛點。他也表示，“執行起來還是有難點”。例如，賣方原貸款銀行與買方新貸款不是同一個銀行的，或者賣方的抵押不止一押，還有二押或三押，還有，如果賣方或買方涉及公積金貸款，這些問題如何解決?
許曉琦也向記者坦言，二手房“帶押過戶”對交易案例有諸多細節的要求。例如，需要賣方未還清的貸款余額大于買方要申請貸款的金額怎么辦?
記者向業內相關人士了解到，目前我省二手房“帶押過戶”成功案例中，均不包含上述情況。這也意味著，上述操作中的難點，還尚需解決，全面推行尚待時機。
制度改革能否激發市場活力
王祥表示，“相信在不動產登記與交易環節不斷優化、一直走在全國前列的南京不動產登記機構，一定能大部分解決以上我說的這些難點，讓‘帶押過戶’的模式早日成為二手房交易的常態。”有業內人士表示，該模式有利于進一步激發房地產市場活力。
“我愛我家”南京分公司市場分析師黃守娟認為，從市場層面來看，二手房“帶押過戶”有助于激活二手房市場，特別是一部分剛需置業，既可簡化流程、保障資金安全，也能減少一筆購房支出，對二手房交易量有一定的促進作用。
近年來，不動產登記一直在“提速”。自2016年6月28日實行不動產統一登記制度以來，南京不動產登記中心進行了很多改革。例如，在全國率先提出一窗受理、集成服務的新工作模式，將原來涉及到房產交易、稅收、不動產登記等多項手續進行了集成。由一個工作人員代表3家單位，在一個窗口為群眾提供服務。還提出“一鍵繳費，后臺清分”模式，群眾一次性可以把稅費、登記費、房屋維修基金等多項費用一次性繳納。如今，該中心有12類業務可以當場辦結，其他一般性業務壓縮到3個工作日以內。
一家國有大行江蘇省分行的有關負責人告訴記者，目前省內各地市的二手房“帶押過戶”操作模式略有差異，辦理時長各不相同，但與原有交易模式相比，“帶押過戶”的耗時會明顯縮短。例如南京新模式下的交易耗時較傳統模式將節約1個月以上的時間。該負責人認為，對銀行來說，二手房“帶押過戶”業務將進一步提高服務客戶的能力和效率。一方面，業務流程將更加便捷，另一方面，交易資金更加安全，是一項便民、利民、惠民的措施。
“帶押過戶”要防范哪些風險
不可忽視的是，二手房“帶押過戶”同樣存在風險。方霄杰舉例稱，比如買賣雙方確定的價格未考慮到利率差，可能就價格和手續辦理階段風險與成本分擔產生爭議;銀行作為抵押權人的，在結束與賣方的合同后，與買方新簽訂貸款合同，利率如何確定問題;第三方在發揮職能的過程中，可能存在具體操作問題，比如委托公證、公證提存具體如何操作等等，都是亟待破解的問題。
金融業內人士也指出二手房“帶押過戶”可能存在的風險：一是交易資金的切分、撥付，要確保在結清賣方貸款、向賣方撥付剩余購房款時能夠實現資金的閉環，二是在業務過程中可能會出現房產被查封等突發情況。
針對銀行抵押權落空、交易最終未達成等潛在風險，譚靜建議，鼓勵各地引入公證或擔保等第三方機構，一方面降低部分制度性成本，讓利于老百姓，另一方面保障資金安全，防控銀行業務風險。
我省在“帶押過戶”風險防控方面也已有了一定探索。比如，無錫將抵押變更、轉移登記及新抵押設立三個環節“無縫銜接”，規避銀行風險。今年江陰農商銀行與無錫市住房置業擔保有限公司合作推出二手房按揭貸款業務——“安居寶”，客戶賣房時無須結清原有貸款，待銀行發放的按揭貸款資金進入監管賬戶后，在全流程閉環操作保障資金安全性的前提下，優先償還結清原有貸款。該產品既解決了客戶在賣房時未結清貸款的融資難題，又保障了買方首付款的資金安全。
泰興市在去年就創新推出了二手房“帶押過戶”登記新模式——不動產轉移及抵押“雙預告”登記。具體做法是，在存量房交易過程中，買方貸款銀行可會同買賣雙方共同申請辦理房產轉移預告登記及抵押預告登記，“雙預告”登記辦理完成后，銀行可依據抵押預告登記結果發放貸款，實現貸款資金的到賬與轉移登記手續同步辦理。“不動產轉移預告登記，杜絕賣方‘一房二賣’行為，不動產抵押預告登記，保障買方貸款銀行先行放貸。買方貸款資金直接匯入賣方貸款銀行且直接自動扣款，消除賣方和賣方貸款銀行疑慮，充分保證了各方利益。”泰興市不動產登記中心有關負責人說。(劉霞 沈佳暄)
