歷史街區如何抓住特點活化利用?城中村如何改造換新顏?針對一個個城市更新中的突出難題，江蘇省常熟市從“細”字著手，靠創新破題，用“繡花功夫”精準施策，撬動老舊片區基礎設施優化提升，產城人文深度融合，勾勒出一幅鄉韻依舊、美麗宜居、產業興旺的水鄉畫卷。
騰挪之中顯智慧
老房有了新喜事
72歲的陶虞生是土生土長的常熟人，2022年，他從祖輩流傳下來的老宅里搬出，搬進了百米開外一處翻新過的院落。“通過房屋使用權集中，我騰換到了翻新好的房子里，改善了我的居住環境，新房子里有廚衛又朝陽，每月只需交差額的租金。”陶虞生非常喜歡自己的新房子，他在房前空地上種了月季花、繡球花，還擺上一排大沙發。
還有很多人和陶虞生一樣喬遷進了新居，這源自常熟近年來推動的房屋使用權集中新政策。
作為國家歷史文化名城，常熟歷史建筑及傳統風貌建筑眾多，許多老房子至今仍有人居住，它們在組成常熟獨特歷史風貌的同時，也存在著年久失修、基礎設施不完備等情況。如何改善街區內原住民的居住環境，成為常熟城市更新繞不開的“硬骨頭”。
“這些老房子產權復雜，若全部征收再開發，難度高、財政壓力大，采取產權和使用權分離的辦法成為常熟的可選路徑。”常熟市虞山文化旅游度假區管理辦公室旅游管理部部長沈韻說。
2020年，常熟啟動城區歷史街區整理更新試點工作，在明確總體開發布局規劃的基礎上，以小規模院落試點為切入口，引導原住民選擇使用權流轉或騰換模式，形成“騰換”“騰空”兩類建筑院落。其中，“騰換”類修繕后用于街區原住民居住;“騰空”類用于市場化運作的產業植入和功能生態更新，為后續引導社會資本參與街區整理更新提供空間基礎。
常熟西涇岸歷史文化街區集中了曾趙園、顧氏環秀居、笛在月明樓等多處文保單位。記者在這里看到，通過使用權集中，一片7.5畝的土地正計劃整體更新，并引入高端酒店等業態與周邊文保單位、常熟美術館等文化設施形成聯動發展。“我們在更新過程中，采用設計施工一體化發包模式，統一白墻黑瓦建筑樣式，同時注重補齊消防、雨污分流等設施，讓老房換新顏。”常熟市古城開發建設有限公司負責人姚葉順說。
目前，常熟已累計簽訂了房屋使用權集中協議233戶，集中建筑面積約1.3萬平方米，吸引了金雞湖酒店發展集團等企業簽約入駐。
改造之中添業態
老街有了新活力
位于常熟老城區的唐宅是一座建于清朝時期的私家花園。經歷百余年風霜，這座老宅先后被當作圖書館、機關辦公樓等使用，而今，在設計師的精心設計下，搖身一變成為遠近聞名的高端民宿。“通過修繕受損建筑、優化結構布局、創新新中式表達，我們為旅客提供近距離感受常熟的獨有空間。”虞見·唐宅設計師、這間民宿的店主由偉壯說。
城市更新不僅重在改造，更重在活化利用。引入社會資本參與更新，在保持街區歷史風貌前提下植入特色業態，成為常熟推進城市更新時的關鍵一環。
“虞山街道坐擁較多具有常熟特色的歷史建筑及傳統風貌建筑，通過房屋使用權集中方式逐步形成片區規模的可更新空間，依托市屬國資平臺作為建設運營主體，可引入第三方專業單位參與合作運營。”常熟名城辦街區整理科負責人徐俊彥說。
位于常熟老城的南門壇上，曾是商旅進出常熟的交通要道，久而久之成為當地最早的“CBD”。時至今日，這里依舊保留了大量不同時期的歷史建筑和常熟市民最常去的多個市場。“不同于一些地區將古街改造更新后做成收費景區，常熟的南門壇上依舊是一個融入城市的社區，我們在保護提升過程中遵從當地歷史特點，注重發展特色餐飲業，讓老街煥發新活力。”常熟市文旅公司副總經理史曉濱說。
2021年開業的陜西飯莊，是常熟文旅與曲江文旅合作的一大嘗試，通過將江南老建筑與陜西美食跨界融合，這里成為網紅打卡地，吸引大批在常熟的西北客商前來就餐，讓古老的建筑煥發新的活力，也帶動周邊民宿、咖啡館、酒吧等新業態發展。
史曉濱告訴記者：“文旅公司正計劃將南門壇上融入尚湖、沙家浜旅游線路，吸引更多客流。”而在更高層面，乘著蘇州市域一體化發展的東風，常熟市與蘇州姑蘇區已簽署合作協議，計劃通過共建“古城保護更新委員工作室”，以“聯動式合作”助推兩地發展、以“項目式掛鉤”推動重點項目建設、以“融入式協商”凝聚發展共識，共同探索古城保護和城市更新發展路徑。
“自主”成為關鍵詞
城中村有了新面貌
常熟市煙雨路西片曾是典型的城中村，不少房屋建造于20世紀，結構陳舊，環境雜亂，道路狹窄，居民翻建意愿強烈。2019年，當地按下“自主更新”按鈕，由居民代表成立業主理事會，在廣泛收集民情民意的同時宣傳政策，推動改造工作順利開展。
“整個試點工作快速形成共識，讓許多人住進了新房子。如今不少代表已成為當地建立長效管理機制、打造美麗幸福社區的骨干力量。”常熟虞山街道建設局(民宅管理辦)負責人周曉飛說。
與許多城市一樣，常熟在飛速發展中也存在著不少城中村。它們的改造提升工作往往面臨復雜的歷史遺留問題，且在翻建過程中也要盡可能統一標準，避免新的雜亂。“要處理這些難題光靠街道工作人員很難完成，發揮居民代表的作用成為破題關鍵。”常熟市住建局名城辦城市更新科科長蘇醒說。
常熟出臺城中村自主更新改造試點工作指導意見，明確提出“誰受益、誰出資”原則，以一個區域多戶人家為改造單元，吸引業主共同組織實施改造。同時，推動市自然資源和規劃局、住建局等部門優化業主建設手續辦理等工作流程。
一些社區正在創新工作方法。張壩社區用黨建“繡花針”勾連起治理“千條線”，發揮黨員干部的先鋒模范作用，成立自主更新行動支部，推進更新工作。“城中村的自主更新，是為了讓老百姓住上漂亮的房子，我懂些工程技術，當上代表正好能發揮特長，當好老百姓和政府間的橋梁。”支部黨員、更新戶代表鄧峰說。
目前，常熟已累計批復并組織實施30個城中村單元的自主更新，主體完工544戶，另有10個單元280余戶列入儲備計劃。一座座城中村不見了，取而代之的是一片片整潔、宜居的新社區。
下一步，常熟將抓住江蘇首批省級城市更新試點項目的實踐推進，加快城市更新體檢評估工作，完善現行更新政策體系，總結工作經驗，不斷推動城市高質量發展。
