近日，南京市鼓樓區(qū)虎踞北路4號小區(qū)，67歲的張玉延看著即將“封頂大吉”的兩層小樓，掩飾不住內(nèi)心的喜悅：“經(jīng)過跌宕起伏的7年，今天終于獲得成功。”
這里是他的家，也是南京首個由產(chǎn)權(quán)人自籌資金的危房改造項目。“危房消險有加固、翻建和拆除三種方式，居民們可自行選擇。”鼓樓區(qū)房產(chǎn)局四級調(diào)研員孫鴻志說，選擇翻建的方式，在實際操作時，可謂困難重重。自籌資金翻建難在哪兒?是否具有可復(fù)制性?
老房子，承載五代人記憶
4號05幢建于上世紀(jì)50年代，共有24戶居民，每戶面積從15-88平方米不等。
張玉延拿出拆除前小樓的照片，只見黃泥巴和著稻草粉的墻面大片斑駁脫落，外墻磚塊老化留下一個個深洞，樓道里各類電線纏繞在一起……“險象環(huán)生、岌岌可危”——這棟樓的設(shè)計使用年限只有50年，如今就像一個進(jìn)入垂暮之年的老人。
張玉延想過搬離，去買套結(jié)實又寬敞的新房住。“但夫人舍不得離開。她從小就生活在這里，是一家五代人居住的房子，太有感情了。”張玉延下定決心，要讓這棟房子變成可以“安心居住的房子”。
2015年，24戶居民達(dá)成共識，自籌資金將小樓推倒重建。說起來容易，做起來卻困難重重：該如何推進(jìn)?要辦哪些手續(xù)，跑哪些部門，怎么設(shè)計、施工?當(dāng)時，作為一名剛退休的機(jī)關(guān)單位干部，張玉延接下翻建項目業(yè)主牽頭人這副重?fù)?dān)。
“這幢房屋因建造年代久，設(shè)計、建造標(biāo)準(zhǔn)低，無抗震構(gòu)造措施，耐久性、整體性差，承重構(gòu)件破損嚴(yán)重。在2014年經(jīng)鑒定為C級危險房屋，存在嚴(yán)重安全隱患。”孫鴻志說，房屋鑒定為危房后，就進(jìn)入政府監(jiān)管范圍。鼓樓區(qū)房產(chǎn)局多次召集居民議事會，對該房屋消險事宜進(jìn)行協(xié)商。最后商定，在現(xiàn)行法規(guī)框架內(nèi)以“原地址、原面積、原高度”為原則進(jìn)行翻建。
去年7月14日，虎踞北路4號05幢房屋開始拆遷，這幢老房子終于“壽終正寢”。
業(yè)主共識，是翻建前提
項目推進(jìn)難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民們預(yù)料，從籌劃到拆遷，就足足用了5年。孫鴻志說，自籌資金危房翻建項目，主要難在居民意見統(tǒng)一上。
最初，居民們對翻建房屋所需資金了解不夠充分，認(rèn)為僅需土建成本。后來隨著項目的推進(jìn)，發(fā)現(xiàn)還需要設(shè)計費、監(jiān)理費、安裝費等，每平方米總造價在5000多元，戶型較大的需要約二三十萬元改造資金。
24戶產(chǎn)權(quán)人構(gòu)成復(fù)雜，有居住在這里數(shù)十年的老居民，也有幾經(jīng)轉(zhuǎn)手購入房屋的新住戶。其中，最小的兩套房屋僅有15平方米，套內(nèi)沒有獨立衛(wèi)生間和廚房。對24戶居民來說，數(shù)十萬改造資金不是小數(shù)目，但房屋現(xiàn)實條件確實不適合繼續(xù)居住，“翻建這條路必須走下去”。
達(dá)成統(tǒng)一意見很不容易。根據(jù)設(shè)計方案，為了達(dá)到防潮效果，一樓須設(shè)置架空層。“對這個架空層設(shè)計，一樓居民拍手歡迎，二樓居民不同意，不愿意出這個費用。”張玉延進(jìn)行一一說服，“我們大家是一個共同體，才能合作共贏。”
僅架空層問題，就協(xié)調(diào)長達(dá)5年，而設(shè)計方案中需要協(xié)調(diào)的問題還很多。原有的8戶65平方米戶型全部朝南，4戶61平方米戶型全部朝北。經(jīng)過設(shè)計方案反復(fù)協(xié)商磨合，現(xiàn)在做到12戶全部兩房朝南，廚房和廁所朝北，南北通透。通過減少原來的公共面積，增加每一戶的套內(nèi)建筑面積，讓每一戶都滿意。原來僅有15平方米的房屋，通過設(shè)計做到套內(nèi)擁有廚房和獨立衛(wèi)生間。整棟樓的結(jié)構(gòu)體系也做了變動，增加兩個單元，調(diào)整建筑入戶方向由原來的“南進(jìn)南出”為“北進(jìn)北出”。
征得相鄰兩棟樓的居民同意，也成為溝通難點。孫鴻志說，這棟建筑的建造年代久遠(yuǎn)，與前后棟的樓間距較近，不少人擔(dān)心會對自家房屋造成遮陰擋光等影響。
為了建造自己的理想家園，大部分居民交款積極性很高，在拆遷前，第一批資金197萬元籌集到位。經(jīng)歷5年的漫長籌備期，05幢危房翻建項目終于具備條件，開始第一個“吃螃蟹”。
鼓樓區(qū)對這個危房翻建項目非常重視，專門成立排險解危工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由區(qū)房產(chǎn)局局長林海濱任組長，公安、財政等相關(guān)職能部門主要領(lǐng)導(dǎo)為組員，做好危險房屋督促整治工作。2017年7月，由鼓樓房產(chǎn)集團(tuán)有限公司作為項目實施主體，按照“三原”翻建方式，代為治理危險房屋。
為其他項目提供可借鑒路徑
5月25日上午10點，05幢居民陳金花在工地前見到張玉延，喜滋滋地迎上來：“張工，我家里的墻隔好了嗎?我可以進(jìn)去看看嗎?”張玉延說：“你放心好了，已經(jīng)隔好了。你戴個安全帽，從那邊繞過去。”
“我馬上去交第二筆費用。”陳金花說。張玉延向她豎起大拇指。他告訴記者，所有改建費用共分三個階段交，第一次是開工時，第二次是封頂時，第三次是竣工驗收時。為了能讓大家按時交費，他也是操碎了心。每一個業(yè)主主動交費，他都在群聊中點贊表揚，以帶動其他業(yè)主的交費熱情。
4月13日上午，省委常委、南京市委書記韓立明圍繞危房治理和老舊小區(qū)改造，開展“我為群眾辦實事”專題調(diào)研，來到虎踞北路4號05幢改造現(xiàn)場。張玉延回憶說：“當(dāng)時韓書記問我，這個項目可不可復(fù)制?我毫不猶豫地回答：可復(fù)制。”
他表示，這個項目經(jīng)歷重重復(fù)雜的環(huán)節(jié)，現(xiàn)在回想起來都覺得“很難很難”，有很多值得總結(jié)的經(jīng)驗和教訓(xùn)。首先，危房業(yè)主們要對改造有一個正確認(rèn)識，要明白房屋所有權(quán)人是自己，要排除房屋險情，第一責(zé)任人是業(yè)主，不應(yīng)有事事依賴政府的心理。從政府角度來講，應(yīng)再完善相關(guān)制度。比如對危險房屋的治理，要以獎懲結(jié)合的方式激發(fā)業(yè)主改造的動力。他說，隨著房齡的增加，如今變成舊房、不符合現(xiàn)行抗震標(biāo)準(zhǔn)的房子越來越多，政府在危房治理的推進(jìn)中存在一定難度。去年鼓樓區(qū)在冊危房有103棟，按照“留、改、拆”治理方式，最后采取翻建的只有16棟，目前都已啟動治理。
張玉延告訴記者，05幢居民自籌資金危房改造項目，預(yù)計在今年9月交付。如今有其他項目團(tuán)隊前來交流學(xué)習(xí)，他非常樂意提供經(jīng)驗以供借鑒。(劉 霞)
