為優化土地要素資源市場化配置，深入推進建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場建設，徐州市于9月30日印發《關于促進建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場健康發展的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)，規范建設用地使用權轉讓、出租、抵押的相關規則，該規定自2022年11月1日起施行，有效期5年。10月18日，市自然資源和規劃局在徐州報業傳媒大廈召開新聞發布會，通報《實施意見》有關情況。
滿足市場需求
優化營商環境
會上，市自然資源和規劃局黨組成員、副局長謝小鋒介紹了《實施意見》出臺的背景和主要內容。
所謂土地一級市場，是國家作為土地所有者進行出讓的行為，而土地二級市場則主要是土地使用權人之間的轉讓、出租和抵押等交易行為。
隨著城市的快速發展，建設用地成為緊缺資源。而徐州市建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場發展很不均衡，轉讓、出租二級市場業務發展較為滯后。同時，二級市場業務辦理還存在管理體系不完善、交易規則不健全、交易條件不明確、監督管理不到位等問題，制約了建設用地二級市場的發展。
隨著徐州市建設用地二級市場交易日益活躍，交易各方對統一規范的二級市場管理和交易規則需求強烈。去年徐州市土地一級市場網上交易平臺升級改造時，預留了土地二級市場網上信息服務功能，建設用地二級市場交易可直接依托市公共資源交易中心現有的網上交易平臺與不動產登記系統等實現資源共享和信息核準，形成集土地信息發布、文書審核、資金監管、公開競價、合同簽訂及備案等功能于一體的綜合性平臺，提高交易和登記的辦事效率。
明確交易對象
實施差別化稅收
《實施意見》明確，建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設用地使用權，主要針對以土地交易為主，以土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。
在轉讓方面，將買賣、交換、贈與、出資、司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等各種導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓。其中，以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓，需經依法批準;以出讓方式取得的國有建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，充分保障交易自由。
《實施意見》細化了土地分割、合并轉讓的條件，明確了禁止轉讓的情形等，同時重點提出，實施差別化稅收政策，建立“以地控稅、以稅節地”長效管理機制，引導土地使用權人入市交易，提高土地利用效率和效益。依法落實減稅降費政策，降低交易成本。
在出租方面，明確了出租的適用條件，以有償方式取得的建設用地使用權出租或轉租的，出租后相關權利、義務仍由建設用地使用權人承擔。建立劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，規范申報繳納工作，加強劃撥取得建設用地使用權出租管理。
在抵押方面，對以劃撥、出讓、作價出資或入股方式取得的建設用地使用權抵押條件進行了明確。《實施意見》指出，放寬抵押限制，自然人、企業均可作為抵押權人申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續。保障抵押權能，探索允許不以公益為目的的養老、教育等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產進行抵押融資，完善配套措施，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。
建設交易平臺
健全市場體系
按照《實施意見》，徐州市將按照信息共享、互聯互通的要求，盡快建立健全市場體系。著力完善土地二級市場規則，形成一、二級市場協調發展、規范有序、集約高效的現代土地市場體系。
建設交易平臺。依托市公共資源交易中心現有的土地交易平臺，實現與不動產登記、稅務、金融、涉及建設用地使用權轉移的司法處置、資產處置等數據信息匯集和共享，提供交易場所，辦理交易事務。落實“放管服”改革要求，健全市場運行機制，大力發展“互聯網+政務服務”，推進“一窗受理、 一網通辦、 一站辦結”，提高辦事效率和服務能力。
規范交易行為。建立“信息發布—達成意向—簽訂合同一交易監管”的交易流程，對交易申請、發布信息、辦理交易、繳納價款、稅費征收、不動產登記等程序作出具體規定，制定規范文書，引導規范交易。加強交易事中事后監管，對違反有關法律法規或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規定的，不予辦理相關手續。
強化市場監測監管。加強土地二級市場動態監測，推進信息系統建設，完善交易公告、結果公示、預警提示等功能，掌握市場動態，及時分析研判。建立公示地價體系，定期更新發布基準地價和標定地價。強化土地一、二級市場聯動，加強土地投放總量、結構、時序等銜接，適時運用財稅、金融等手段，加強市場整體調控，維護市場平穩運行。
市自然資源和規劃局開發利用處副處長徐春鵬告訴記者，《實施意見》的出臺完善了徐州市土地二級市場管理制度，將對完善徐州市二級市場交易規則、健全服務監管體系、促進土地要素流通、提高土地資源配置效率、提升節約集約用地水平起到積極促進作用。
