為優(yōu)化土地要素資源市場化配置，深入推進(jìn)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場建設(shè)，徐州市于9月30日印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》(以下簡稱《實(shí)施意見》)，規(guī)范建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的相關(guān)規(guī)則，該規(guī)定自2022年11月1日起施行，有效期5年。10月18日，市自然資源和規(guī)劃局在徐州報(bào)業(yè)傳媒大廈召開新聞發(fā)布會，通報(bào)《實(shí)施意見》有關(guān)情況。
滿足市場需求
優(yōu)化營商環(huán)境
會上，市自然資源和規(guī)劃局黨組成員、副局長謝小鋒介紹了《實(shí)施意見》出臺的背景和主要內(nèi)容。
所謂土地一級市場，是國家作為土地所有者進(jìn)行出讓的行為，而土地二級市場則主要是土地使用權(quán)人之間的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押等交易行為。
隨著城市的快速發(fā)展，建設(shè)用地成為緊缺資源。而徐州市建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場發(fā)展很不均衡，轉(zhuǎn)讓、出租二級市場業(yè)務(wù)發(fā)展較為滯后。同時(shí)，二級市場業(yè)務(wù)辦理還存在管理體系不完善、交易規(guī)則不健全、交易條件不明確、監(jiān)督管理不到位等問題，制約了建設(shè)用地二級市場的發(fā)展。
隨著徐州市建設(shè)用地二級市場交易日益活躍，交易各方對統(tǒng)一規(guī)范的二級市場管理和交易規(guī)則需求強(qiáng)烈。去年徐州市土地一級市場網(wǎng)上交易平臺升級改造時(shí)，預(yù)留了土地二級市場網(wǎng)上信息服務(wù)功能，建設(shè)用地二級市場交易可直接依托市公共資源交易中心現(xiàn)有的網(wǎng)上交易平臺與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)等實(shí)現(xiàn)資源共享和信息核準(zhǔn)，形成集土地信息發(fā)布、文書審核、資金監(jiān)管、公開競價(jià)、合同簽訂及備案等功能于一體的綜合性平臺，提高交易和登記的辦事效率。
明確交易對象
實(shí)施差別化稅收
《實(shí)施意見》明確，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)，主要針對以土地交易為主，以土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。
在轉(zhuǎn)讓方面，將買賣、交換、贈與、出資、司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等各種導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。其中，以劃撥方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)依法批準(zhǔn);以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，充分保障交易自由。
《實(shí)施意見》細(xì)化了土地分割、合并轉(zhuǎn)讓的條件，明確了禁止轉(zhuǎn)讓的情形等，同時(shí)重點(diǎn)提出，實(shí)施差別化稅收政策，建立“以地控稅、以稅節(jié)地”長效管理機(jī)制，引導(dǎo)土地使用權(quán)人入市交易，提高土地利用效率和效益。依法落實(shí)減稅降費(fèi)政策，降低交易成本。
在出租方面，明確了出租的適用條件，以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的，出租后相關(guān)權(quán)利、義務(wù)仍由建設(shè)用地使用權(quán)人承擔(dān)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報(bào)制度，規(guī)范申報(bào)繳納工作，加強(qiáng)劃撥取得建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。
在抵押方面，對以劃撥、出讓、作價(jià)出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押條件進(jìn)行了明確。《實(shí)施意見》指出，放寬抵押限制，自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)。保障抵押權(quán)能，探索允許不以公益為目的的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押融資，完善配套措施，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。
建設(shè)交易平臺
健全市場體系
按照《實(shí)施意見》，徐州市將按照信息共享、互聯(lián)互通的要求，盡快建立健全市場體系。著力完善土地二級市場規(guī)則，形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。
建設(shè)交易平臺。依托市公共資源交易中心現(xiàn)有的土地交易平臺，實(shí)現(xiàn)與不動產(chǎn)登記、稅務(wù)、金融、涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的司法處置、資產(chǎn)處置等數(shù)據(jù)信息匯集和共享，提供交易場所，辦理交易事務(wù)。落實(shí)“放管服”改革要求，健全市場運(yùn)行機(jī)制，大力發(fā)展“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，推進(jìn)“一窗受理、 一網(wǎng)通辦、 一站辦結(jié)”，提高辦事效率和服務(wù)能力。
規(guī)范交易行為。建立“信息發(fā)布—達(dá)成意向—簽訂合同一交易監(jiān)管”的交易流程，對交易申請、發(fā)布信息、辦理交易、繳納價(jià)款、稅費(fèi)征收、不動產(chǎn)登記等程序作出具體規(guī)定，制定規(guī)范文書，引導(dǎo)規(guī)范交易。加強(qiáng)交易事中事后監(jiān)管，對違反有關(guān)法律法規(guī)或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。
強(qiáng)化市場監(jiān)測監(jiān)管。加強(qiáng)土地二級市場動態(tài)監(jiān)測，推進(jìn)信息系統(tǒng)建設(shè)，完善交易公告、結(jié)果公示、預(yù)警提示等功能，掌握市場動態(tài)，及時(shí)分析研判。建立公示地價(jià)體系，定期更新發(fā)布基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)。強(qiáng)化土地一、二級市場聯(lián)動，加強(qiáng)土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時(shí)序等銜接，適時(shí)運(yùn)用財(cái)稅、金融等手段，加強(qiáng)市場整體調(diào)控，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。
市自然資源和規(guī)劃局開發(fā)利用處副處長徐春鵬告訴記者，《實(shí)施意見》的出臺完善了徐州市土地二級市場管理制度，將對完善徐州市二級市場交易規(guī)則、健全服務(wù)監(jiān)管體系、促進(jìn)土地要素流通、提高土地資源配置效率、提升節(jié)約集約用地水平起到積極促進(jìn)作用。
