更新是城市永恒的主題，是城市保持活力的來源。當前我國城鎮化率已超過60%，東部沿海部分發達地區的城鎮化率已超過70%。根據國際經驗，城鎮化進入相對成熟的中后期階段，城市建設發展正在從以外延擴張為主逐步轉向以內涵提升為主、從大規模的增量建設轉向存量更新和增量調整并重的新階段。面對新階段新形勢，以更健康、更安全、更宜居為目標全面推進城市更新，是實現城市高質量發展的客觀要求。
《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出，實施城市更新行動。這是以習近平同志為核心的黨中央站在全面建設社會主義現代化國家、實現中華民族偉大復興中國夢的戰略高度，準確研判我國城市發展新形勢，對進一步提升城市發展質量作出的重大決策部署，為“十四五”乃至今后一個時期做好城市工作指明了方向，明確了目標任務。
住房和城鄉建設部黨組書記、部長王蒙徽的署名文章《實施城市更新行動》，為進一步明確實施城市更新行動的重要意義、目標任務和工作要求指明了方向。
“制度、規劃、土地”三駕馬車激發新動能，引領城市更新高質量發展
《實施城市更新行動》指出，實施城市更新行動，總體目標是建設宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，不斷提升城市人居環境質量、人民生活質量、城市競爭力，走出一條中國特色城市發展道路。
堅持政府統籌引導，激活市場活力，充分發揮市場在資源配置方面的作用是一條有效的路徑。深圳市歷經多年的探索與嘗試，充分遵循市場運作與公眾參與的原則，將理論結合實踐，走出了一條具有示范性的道路。另外典型的城市還有廣州，面對人民日益增長的現代化需求，政府有計劃、系統性地開展城市更新，以更“高質量、高標準、高效率”的方式推進城市更新，讓城市自然有秩序生長，具備與時俱進的內生力量。
實現這一總體目標，需要充分調度好“制度、規劃、土地”這三駕馬車，引領城市更新高質量發展。
創新更新制度保障。從頂層設計到操作指引，建立一套具有連貫性、可執行的更新制度體系。深圳市開展了城市更新立法工作，在堅持政府統籌的前提下，優化城市更新體制機制，完善更新改造的實施方式和程序，以市場化模式推進城市更新，并創設了“個別征收+行政訴訟”制度，有效解決更新實施中“最后一公里”的現實困境，確保社會公共利益和城市發展長遠利益的實現，更好踐行共建共治共享的發展理念。
發揮規劃引領作用。要高度重視規劃在城市更新發展中的引領作用，結合新一輪國土空間規劃的編制，強調城鄉共融，將城市更新與產業升級、鄉村振興、歷史保護等命題相互協調，多樣化手段促進存量低效用地再開發。廣州市在新一輪規劃中提出“老城市新活力、四個出新出彩”的整體目標，在確定城市發展底線的前提下，構建通山達海的生態空間網絡，傳承歷史文脈，以“繡花”功夫活化歷史文化名城，打造“山清水秀、村美民富”的嶺南新田園，將城市更新納入國土空間規劃“一張圖”，系統性、整體性、協同性地實現精細化管理，推動價值空間的釋放，形成與綠色高質量發展相適應的美麗國土空間格局。
完善土地運作機制。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制，完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。進一步規范市場秩序，促進城市更新市場健康發展。
三個方面的發力還需解決的一個核心問題——“以人民為中心”。在充分保障公共利益、利害關系人合法權益的前提下，如何通過有效的制度與措施協調政府、企業及權利人三方的利益平衡，聆聽每一位“當事者”的發聲，建設有溫度的城市。只有落到“人”的需求當中，城市才可以煥發新的生命力，更新才得以可持續。
“片區統籌、城市設計”雙輪驅動，塑造城市新風貌
《實施城市更新行動》強調，強化歷史文化保護，塑造城市風貌。建立城市歷史文化保護與傳承體系，加大歷史文化名勝名城名鎮名村保護力度，修復山水城傳統格局，保護具有歷史文化價值的街區、建筑及其影響地段的傳統格局和風貌，推進歷史文化遺產活化利用，不拆除歷史建筑、不拆真遺存、不建假古董。全面開展城市設計工作，加強建筑設計管理，優化城市空間和建筑布局，加強新建高層建筑管控，治理“貪大、媚洋、求怪”的建筑亂象，塑造城市時代特色風貌。
貝聿銘曾經說過，“對于一個城市來說，最重要的不是建筑，而是規劃。”我認為，當前的建筑設計和建造過程需要一套銜接規劃和建筑之間的系統性及法定化指導體系，以“片區統籌、城市設計”雙輪驅動來塑造城市新風貌。
堅持片區統籌與連片改造進行城市更新的整體規劃。充分利用多元“政策工具箱”，發揮政策組合拳優勢，推進片區整體開發建設，提升城市功能和品質。同時，注重“剛彈結合”，在剛性管控方面，嚴格落實規劃底線、技術規范等控制要求;在彈性優化方面，開發主體可充分發揮主觀能動性，以實施為導向，對城市設計等內容進行深化和延續。
加快城市設計的規范化與法定化，將城市設計引導落實到具體建設管理中的必要環節。現在很多城市開始引入總設計師制度，通過全過程的伴隨服務，應對城市未來發展的不確定需求。城市的生長是需要時間做功的，需要在漫長的建設過程中搭建一座設計管控的“橋梁”，從而保證城市發展目標的實現，有效指導建筑設計層面的亂象。
踐行城市公共服務商使命，積極參與城市更新
企業的參與是城市更新中必不可少的力量。聚焦房地產行業，房地產企業是城市更新行動的中堅力量，是場上最活躍的“運動員”，應該踐行城市公共服務商的社會與歷史使命，以城市運營的角色積極參與到城市更新中來。
這是一個以“城市更新+新基建”的雙輪驅動拉動內需、加碼消費能力提高、提升城市發展和國家發展的歷史大機遇，同時也意味著存量市場超十萬億元級黃金大賽道啟航。但這一機遇要求參與者必須擁有“十項全能”，既要有參與建設的開發能力，還有要改善人民生活、提升城市功能品質和提高社會發展水平的產業，更需要穿越城市更新長周期的資本運作能力。過去十年，房企處于土地增值紅利期，憑借銷售規模增長即可取勝，高舉高打、資金密集、快周轉的模型已不可行，必須轉變觀點，全面投入、融合情懷、與城市共生等才是時代發展的需要。
基于此，亟待解決的問題更加復雜多變，焦點最終匯聚于長周期帶來的不確定性，如城市更新政策的完整性、資金資本支持的穩定性等。2020年，我國部分城市萌芽城市更新政策體系，這是一件好事，但大多居于綱領政策、指明方向，尚未落實到具體的實施細則。另外，在金融、產業、稅收等城市更新公共政策方面，也應該積極貫徹國家關于城市更新的發展新精神，全面落實、全方位構建新的政策制度體系，確保企業在參與更新的過程中有法可依、有跡可循、有策可撐。既開放又規范城市更新市場，讓房企在大時代中充分發揮能動性，與時代同脈搏、與城市共成長。
