1月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年12月份的《70個(gè)大中城市住宅銷售月度報(bào)告》。其中江蘇4城，新房環(huán)比漲幅均維持在0.8%以內(nèi)，二手房環(huán)比漲幅最高0.9%。至此，全年度的住宅銷售數(shù)據(jù)全部出爐。新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者發(fā)現(xiàn)，2020全年江蘇4城的新房房價(jià)環(huán)比上漲最高不超過0.8%，二手房房價(jià)環(huán)比上漲最高不超過1.6%。與此同時(shí)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期也基本實(shí)現(xiàn)了。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如今“三穩(wěn)”的局面與江蘇各地積極出臺(tái)樓市調(diào)控政策密不可分。
房價(jià)曲線：拐點(diǎn)處必有新政
縱觀南京樓市2020全年新房價(jià)格，年初受疫情影響，1—3月份以0.1%的幅度輕微正負(fù)震蕩。進(jìn)入4月后，樓市迅速解凍回溫、量價(jià)齊升，連續(xù)3個(gè)月房價(jià)漲幅超過1%。7月，房價(jià)迅速降溫，漲幅回落到0.1%，8、9兩個(gè)月漲幅歸零。此后大局已定，進(jìn)入第四季度，漲幅最高未超過0.4%。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者在分析這條微妙的房價(jià)曲線時(shí)發(fā)現(xiàn)，南京6月5日出臺(tái)“限房價(jià)競地價(jià)”調(diào)控政策后，7月份房價(jià)拐點(diǎn)立即出現(xiàn)。此后，“無形的大手”繼續(xù)發(fā)力，牢牢“按住”即將飆升房價(jià)：7月23日出臺(tái)“寧九條”支持剛需、遏制假離婚、8月14日出臺(tái)“雙限地”新裝標(biāo)準(zhǔn)、8月18日出臺(tái)土拍新政。三個(gè)月緊鑼密鼓的調(diào)控，有序引導(dǎo)南京房地產(chǎn)市場回歸理性，也讓市民感受到了政府穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)低價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的決心。
其它三個(gè)城市的新房房價(jià)曲線也有異曲同工之處。比如徐州，至2020年10月，該市新房房價(jià)已連漲55個(gè)月。10月9日，徐州連夜發(fā)布樓市調(diào)控新政，規(guī)定新房銷售價(jià)格備案后一年內(nèi)不得調(diào)整，同時(shí)要求每次開盤不低于10萬平方米。隨后11月份，徐州新房房價(jià)立即出現(xiàn)拐點(diǎn)，56個(gè)月來首次出現(xiàn)小幅下降，房價(jià)指數(shù)環(huán)比下降0.1%。
新政對(duì)無錫新房房價(jià)的調(diào)控作用也非常明顯。今年1-9月份，無錫房價(jià)持續(xù)上漲，8月30日無錫出臺(tái)新政提出提高首付比例、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征二年改五年等舉措。隨后，10月份無錫新房房價(jià)首次出現(xiàn)下降，降幅為0.1%。
無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長沈洵告訴記者，新政出臺(tái)后，首先降溫的是土地市場，其次是購房者出現(xiàn)了觀望情緒。他認(rèn)為，新政的穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)低價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的效果達(dá)到了，老百姓買房的心態(tài)更加從容了。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市調(diào)控不能簡單地一控了之，老百姓有追求更好居住條件的需求，在嚴(yán)控房價(jià)的同時(shí)還應(yīng)加大市場供應(yīng)量。新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者注意到，進(jìn)入2020年下半年以來，江蘇各城市已在悄然增加土地市場供應(yīng)。徐州市在10月9日住建局等五部門聯(lián)合下發(fā)的文件中提到：針對(duì)交易熱點(diǎn)地區(qū)精準(zhǔn)投放，加大住宅土地供應(yīng)量。
據(jù)365淘房統(tǒng)計(jì)，2020年南京共成功出讓地塊216幅，成交總金額達(dá)2034.9億，出讓面積為1117.9萬平方米，雙雙創(chuàng)下歷史新高。
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局
2020年購房關(guān)鍵詞：搖號(hào)、倒掛
根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2020年南京全市新房成交量達(dá)到8.6萬套、二手房成交量達(dá)到12萬套，均創(chuàng)下近4年來的新高。
這8.6萬套房中，有一套屬于2孩家庭徐晶一家。這套房位于南部新城，面積161平方米，總價(jià)699.6萬。去年12月初，徐晶在經(jīng)歷過一年內(nèi)第9次搖號(hào)后，終于成為中簽的“幸運(yùn)兒”。
徐晶家原本住在建鄴區(qū)，14年前購得一套面積134平方米的小高層。小區(qū)環(huán)境好，交通、生活都便利，徐晶一直沒動(dòng)過購置二套房的念頭。2019年底，40歲的徐晶生下二胎，父母從老家來幫忙帶孩子，家里頓時(shí)顯得擁擠了。小兩口意識(shí)到，六口之家需要一個(gè)更大的房子了，于是開始了漫漫購房路。
徐晶看中的樓盤，均是熱門板塊的熱門樓盤，都是“搖號(hào)盤”。而根據(jù)南京最新的購房政策，人才優(yōu)先、無房者優(yōu)先，徐晶手中持有的僅僅是一張普通“房票”，每次參與搖號(hào)均不占優(yōu)勢。因此，小兩口從2020年初便屢次參與搖號(hào)，直到12月份才如愿買到新房。
徐晶一家的購房經(jīng)歷，是2020年南京購房人的一個(gè)縮影。在2020年的南京樓市，新房呈現(xiàn)嚴(yán)重“冷熱不均”現(xiàn)象。“熱盤”的共同特征為：處于城市核心發(fā)展地段、房價(jià)有“倒掛”。房價(jià)“倒掛”的意思是，新房房價(jià)低于周邊二手房售價(jià)。城市核心發(fā)展地段，土地供應(yīng)有限，每有土地推出便成為數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)競價(jià)搶拍的對(duì)象。新房上市后，立即成為全城矚目的“熱盤”。而被嚴(yán)格“限價(jià)”的，往往都是這些“熱盤”。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年南京共計(jì)開盤約645次，參與搖號(hào)的樓盤有約199家，其中綜合中簽率最低的僅有0.66%，另有49次開盤的綜合中簽率低于10%，共計(jì)約30萬人陪跑(未中簽)。
另一些處于城市略邊緣地段的樓盤，銷售狀況則是另一番景象。在2020年的645次開盤中，僅有164次售罄或基本售罄，占總開盤比例的25.51%。目前，南京新房庫存已超過6萬套，隨著近期入市量的不斷增加，南京樓市新房兩極分化的情況將會(huì)愈加嚴(yán)重。
新房銷售冷熱不均的現(xiàn)象在江蘇其它城市也有體現(xiàn)。無錫梁溪區(qū)，以其主城的區(qū)位、完善的商業(yè)配套、優(yōu)質(zhì)的教育資源，2020年的新房銷售面積、成交金額均為6區(qū)之首。
價(jià)穩(wěn)了，如何“保質(zhì)”?
2020年12月份，2017年、2018年銷售的樓盤進(jìn)入集中交付期，購房人迎來“收房潮”。與購房時(shí)的欣喜形成鮮明對(duì)比的是，收房時(shí)的心情往往五味雜陳。
三年前在南京市熱門區(qū)域“河西南”搖號(hào)購得一套精裝修住宅的朱女士，在2020年12月22日收到開發(fā)商的收房通知書。通知書上明確的規(guī)定了朱女士的收房時(shí)間：12月23日。“拿到通知書時(shí)心情有些復(fù)雜”，朱女士說，“22日通知23日收房，開發(fā)商的理由是‘錯(cuò)峰收房’，但總感覺有些令人措手不及，都沒時(shí)間好好準(zhǔn)備。”斟酌再三，朱女士還是按時(shí)到場收房了。她在小區(qū)業(yè)主群里看到新鄰居們發(fā)出的建議：一定要堅(jiān)持先驗(yàn)房，等房屋問題整改完畢后再交錢、簽收房合同。但是，當(dāng)她在收房現(xiàn)場提出這個(gè)要求時(shí)，卻被一口拒絕了，僵持20分鐘后，朱女士只好先刷卡交了物業(yè)費(fèi)、簽了收房合同，才拿到新房鑰匙。
驗(yàn)房完畢后，朱女士喜憂摻半，喜的是房子的裝修主材基本與購房合同相符，沒有“縮水”也沒有偷工減料。憂的是，施工工藝比較粗糙，小毛病一大堆：墻地面空鼓、磁磚邊角損壞、房屋外窗缺少膠條……，驗(yàn)房師林林總總寫了兩頁紙。盡管交付人員承諾一定會(huì)維修，但朱女士卻感覺有些被動(dòng)：如果他們承諾的做不到，我還能怎么辦呢?
像朱女士家這樣的熱門“限價(jià)盤”，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間被擠壓，不少購房者對(duì)房屋的精裝修質(zhì)量充滿著擔(dān)憂。
近日，無錫梁溪區(qū)的一家樓盤交付，一部分業(yè)主因小區(qū)路面不符合開發(fā)商之前承諾的鋪磚地面，而拒絕收房。
在“三穩(wěn)”前提下，如何確保房屋質(zhì)量?2020年8月14日，南京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好新建商品住房裝修工作的通知》，從裝修價(jià)格、交付標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行了規(guī)定，保障購房者權(quán)益。
在2021年，靠產(chǎn)品贏得市場的房企也許會(huì)更有生命力。
“2021年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展將進(jìn)入一個(gè)新階段”，中信建投地產(chǎn)金融組組長、房地產(chǎn)兼建筑行業(yè)首席分析師竺勁說，在中央‘三道紅線’融資新規(guī)出臺(tái)以后，房企擴(kuò)張有息負(fù)債受到了明確約束，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低速平穩(wěn)發(fā)展階段。
南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長張輝認(rèn)為，在2021年樓市，選擇高質(zhì)量發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有更多機(jī)會(huì)。（新華日?qǐng)?bào)·交匯點(diǎn)記者 劉霞）
