《徐州市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)經市十六屆人大常委會第四十七次會議通過，省十三屆人大常委會第二十五次會議批準，將于12月1日起施行。
《條例》共十章八十一條，從住宅物業管理區域的劃分、物業管理組織形式、物業管理服務、物業保修金和專項維修資金、監督管理以及法律責任等方面進行了規范。對于新興的養老服務形式，物業管理區域業主共有資金不明，物業收費不規范，物業服務企業安全責任邊界不清等問題，《條例》都作了有效性規定。
伴隨著徐州市城市化進程的加快，房地產開始進入存量房時代，其重心逐步由“建”向“管”的階段轉移。由于部分業主花錢買服務的意識不強，個別物業企業服務質量不高，維修責任界定不清，加上開發商遺留問題較多，物業服務領域的矛盾糾紛呈現常態化、多元化態勢，需要通過地方立法進一步規范徐州市物業管理工作，提升物業管理服務水平。
厘清相關權利義務
《條例》著眼住宅物業管理的宏觀格局，規定了市、縣(市)、區人民政府應當建立健全黨委領導、政府監管、業主自治、多方參與、協商共建相結合的工作格局。根據《行政處罰法》第二十四條的授權和省委、省政府關于整合基層執法力量的規定，《條例》結合徐州市實際，明確了街道辦事處(鎮人民政府)根據依法確定的行政處罰事項清單行使行政執法權，建立綜合執法工作機制，加強對住宅小區內違法行為的巡查、檢查和處理。
《條例》從物業服務企業的法律地位和資金支持上分別規范，一方面突發事件應對期間，街道辦事處(鎮人民政府)負責指導物業服務企業開展相應級別的應對工作，另一方面政府部門依法給予物業服務企業一定的物資和資金支持。
規范業委會成員的資格
業委會成員是物業管理中的重要基石，根據民法典關于業委會成員資格的立法本意，業委會成員參選資格是法律賦予業主的民事基本權益，應當最大程度上保證成員資格的廣泛性。基于此，《條例》對委員履行職責、任職限制和調整作出規范：一是業主委員會成員應當由模范履行業主義務、熱心公益、責任心強、公正廉潔、具有一定組織能力的業主擔任;二是對業委會成員的禁止行為規范予以了明確：業委會成員不得有妨礙業委會工作、收受利益、拒絕換屆交接、損害業主共同利益等行為;三是業主委員會不能正常開展工作的，物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。
業委會掌握業主的共有資金，如果處理不當，會引起諸多社會矛盾，加強對其任中和離任的責任審計十分必要，也是提高業主委員會水平，保障物業管理良好發展的需要?！稐l例》鼓勵業主大會建立業主委員會任中審計和離任審計制度。審計可以委托街道辦事處(鎮人民政府)組織第三方機構實施，費用可以從公共收益中列支。
引導住宅物業服務與養老相結合
《江蘇省物業管理條例》對物業管理委員會的產生、構成及解散規定的不夠細致，實際物業管理中，物業管理委員會作為物業的管理重要組織形式十分必要。《條例》結合徐州市實際，進一步從物業管理委員會的產生、構成及解散三個方面作出細化規定，使法規更具操作性。物業服務企業的業務在不斷向物業住宅服務與居家養老相結合方面擴展，《條例》注重發揮引領作用，鼓勵物業服務與養老服務相結合，支持有條件的物業服務企業開展養老服務業務，引導物業服務企業通過智慧化服務平臺提供助餐、助行、護理、家庭保潔、代購代繳、定期巡訪等形式多樣的服務。（徐報融媒記者 孟麗 見習記者 盧藝萌）
