南京老舊小區改造又一次引來全國聚焦!繼棲霞區堯化街道堯安新村北院之后，秦淮區崗虹苑小區又應住建部邀請，在12月10日進行的“我為群眾辦實事”實踐活動城鎮老舊小區改造項目經驗交流視頻會進行經驗分享。
道路、外墻“煥然一新”；新增“會呼吸”的雨水花園；空中蜘蛛網全部藏身地下專有管道……記者近日走進南京市秦淮區崗虹苑小區，無處不感受到這場整治的用心。
聚焦“急難愁盼”，用6場議事會聽居民意見
崗虹苑小區是建于上世紀九十年代的拆遷安置房，由17棟多層建筑組成，入住了952戶居民。老舊小區的“通病”在這里顯得尤為突出——外墻漆面脫落滲水、線纜亂拉亂掛、屋面鴿子籠、雨水管堵塞嚴重，車輛碾壓加上兩旁大樹樹根生長撐張，道路破損嚴重。
由于小區建設之初規劃設計標準較低，基礎設施先天不足，功能空間矛盾突出。停車位不足，部分機動車停車占用了消防通道、人行道和綠化空間，非機動車停放占用了人行空間和入戶路。另外，小區適老性低、公共活動場地單一、綠化空間雜亂無章等問題也日益凸顯。
“改造之前，我們先走進住戶家中調研，發放‘市民意愿調查表’，在每個單元口張貼《致小區全體居民的一封信》，做到問需于民、問計于民。”秦淮房產經營公司綜合計劃科科長周軍介紹，統計好居民們的急事、難事并制定需求清單后，才確定任務目標。在項目正式實施前，街道、社區、物業等部門又先后組織了6場居民議事會，在介紹設計方案的過程中又再一次充分聽取居民意見，對方案進行優化修改。
雙擁廣場改造前
雙擁廣場改造后
適老先行、生態先行，老小區有了“會呼吸”的花園
記者在崗虹苑小區看到，小區外墻底部為深棕色，上部為清爽的粉白色，樓道窗全部是嶄新的，但曬衣架、空調罩等卻并不像以往老舊小區改造中的那么“統一”。
“改造以居住者的功能需求為出發點，更注重宜居和實用，而不是外觀的統一。另外，通過對建筑的外立面、內樓道、屋頂等進行改造出新，徹底解決了滲水問題。”周軍告訴記者，小區1/3以上是60歲+的老人，他們迫切需要的是下樓有可以活動休閑的空間。此輪改造，在界定好人行、車行路徑后，打造了一條串聯小區主要休憩活動點的健身步道空間。
小區靠近鐵道的圍墻邊是一處茂密的松樹林，原先因長期缺乏打理加之各種垃圾亂堆亂棄，成為居民詬病多年的“臟亂差”。眼下，這里“升級”成一處小型休閑廣場，各類健身器材已安裝到位，工人們正在忙著綠化栽植。“老舊小區空間有限，整治過程中，通過充分梳理現狀活動空間，盤活了樓幢間的存量空間、低效綠地空間，一口氣打造出了‘六享’活動空間，即享樂(集中活動)空間、享美(交流活動)空間、享趣(兒童活動)空間、享健(健身活動)空間、享福(老年活動)空間、享便(入戶活動)空間。”周軍說。
松樹林改造前
松樹林改造后
記者在小區細細端詳發現，部分新增的停車區域都鋪設了生態植草磚，小區10棟旁的廣場還新增了一處下沉式綠地。“這是一座會‘呼吸’的雨水花園。”周軍告訴記者，崗虹苑小區是南京首批5個老舊小區海綿化改造試點之一，“海綿理念”在小區改造中可謂應用盡用。小區所有人行道全部鋪設了透水磚，休閑廣場的地面也全是透水瀝青。
他給記者算了一筆賬：“下沉式綠地收集雨水的箱池容積為16立方米，按照南京常年雨量計算，一年可以收集雨量1400立方米左右。按照3元/噸的水費計算，這座小花園一年可省下5000元左右的水費。”
住在10棟105室的姚銀鳳老人是1996年搬進崗虹苑的，她告訴記者：“以前想逛公園要坐公交車跑很遠，這下，花園來到了家門口。”
考慮到小區內老人和殘疾人的出行，小區改造過程中特意對人行道部分進行降高處理，同時遵循無障礙原則，在入戶空間臺階邊側增加了無障礙坡道并新建了扶手，同時在內樓道改造中也對現有扶手進行修繕。
“宜居”為重，難題逐漸破解
老舊小區最影響觀感的就是空中拖拖掛掛的各種線纜。此輪整治中，崗虹苑對原有弱電線路進行了“上改下”，通過統一施工、共享建設，解決各家運營商通信線路需求。與此同時，也在“共享建設”中為未來小區的智能化建設需求留足了空間，智能道閘、智能安防等未來可能有的智能化需求，均通過一根5G管道解決，避免二次開挖。目前，地下管溝施工基本完工，將在本月底完成原亂接線路的割接，同時拆除設置雜亂的室外光纜、室內分光箱。屆時，崗虹苑小區的上空將清清爽爽。
崗虹苑小區952戶居民，現有停車位不足200個，破解停車難是改造的重點之一。工程方一方面聯合街道拆除小區內違建，另一方面，上門勸說一樓住戶騰空門前占用的公共空間，最終新挖掘出了50多個機動車停車位。與此同時，對3處非機動車停車棚進行維修改造，同時利用邊角空間新建了3處開放式停車棚，并統一加裝電動車充電樁59組，共354個充電位，非機動車充電難的難題也得以破解。不過，周軍坦言，總計200多個停車位還是無法充分滿足需求，秦淮區正在謀劃崗虹苑小區與一墻之隔的康馨花園小區合并，在明年推動康馨花園小區整治時再新建一座立體停車庫。（南報融媒體記者 顧小萍）
