電梯壞了沒人修、違法搭建無人管、消防通道被占用……日常生活中，人們經(jīng)常為小區(qū)物業(yè)問題得不到有效解決而煩惱。為打通“堵點”，經(jīng)省十三屆人大常委會第二十二次會議表決通過，《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》(簡稱《條例》)將于2021年3月1日起施行，這也是黑龍江省制定的首部物業(yè)管理條例。今后，黑龍江省物業(yè)管理有法可依，更讓市民關(guān)心的物業(yè)問題有了解決之道。

　　24日起，本報開通《條例》系列解讀專欄，邀請管理部門、專顧委專家對有關(guān)內(nèi)容進行詳細解讀。作為條例的起草部門，開欄首日，省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長王亮針對《條例》的制作背景及亮點內(nèi)容進行了介紹。

　　很多物業(yè)管理空白 被填補了

　　王亮表示，近年來，黑龍江省物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展較為迅速，但隨著物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的取消，“放管服”工作的深入推進，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準入門檻全面降低，物業(yè)服務(wù)主體井噴式增長，物業(yè)管理問題日益凸顯、矛盾比較突出。物業(yè)管理與社區(qū)治理尚未有效結(jié)合;業(yè)主大會成立難，業(yè)主委員會作用發(fā)揮受限，業(yè)主自治制度難以有效運行;物業(yè)服務(wù)人行為不夠規(guī)范，服務(wù)意識不強，收費標準與服務(wù)質(zhì)量不符;供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營單位維修、養(yǎng)護和管理責(zé)任落實不到位;房屋開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題，前期物業(yè)服務(wù)人與開發(fā)建設(shè)單位責(zé)任主體劃分不清等。這些問題給居民日常生活帶來極大困擾，亟待通過省級層面立法、完善制度加以解決，所以這部《條例》的出臺，填補了很多管理上的空白。

　　“這是一部與百姓生活息息相關(guān)的惠民立法，《條例》的出臺，有利于進一步明確物業(yè)管理相關(guān)主體的權(quán)利義務(wù)，明確相互之間的法律關(guān)系，厘清法律責(zé)任，減少和化解物業(yè)管理活動中的矛盾，依法維護和保障物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益。王亮表示，黑龍江省這部條例是回應(yīng)人民群眾關(guān)切，不斷提高黑龍江省社區(qū)治理法治化水平的實際舉措。

　　物業(yè)咋管?有新模式了

　　“針對物業(yè)的管理，《條例》中創(chuàng)新了基層治理模式。”王亮介紹，《條例》規(guī)定了建立健全社區(qū)黨建引領(lǐng)，居(村)民委員會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理機制。鼓勵和引導(dǎo)中國共產(chǎn)黨黨員、各級人大代表和政協(xié)委員參與社區(qū)治理，推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會中建立黨組織，符合條件的社區(qū)黨組織和居民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會成員。同時，規(guī)定了確定首次業(yè)主大會會議籌備組、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會成員時，應(yīng)當(dāng)有中國共產(chǎn)黨黨員，鼓勵和支持各級人大代表、政協(xié)委員參加。

　　街道吹哨部門報到 執(zhí)法進小區(qū)了

　　王亮表示，《條例》為了促進物業(yè)管理與社區(qū)治理有機結(jié)合，賦予街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)物業(yè)管理活動的具體職責(zé)，發(fā)揮其了解實際情況、發(fā)現(xiàn)問題及時、處理問題直接的優(yōu)勢。同時，為促進城市管理、社會治理向“最后一公里”延伸，設(shè)定了“執(zhí)法進小區(qū)”內(nèi)容，形成“街道吹哨，部門報到”的工作機制，解決小區(qū)相關(guān)事項管理空白和職能缺位的問題。

　　業(yè)主大會發(fā)起門檻 降低了

　　為了促進業(yè)主自治制度加快建立。王亮說，《條例》針對首次業(yè)主大會會議召開難的問題，降低了業(yè)主大會發(fā)起門檻。針對業(yè)主大會會議組織難、表決難的問題，規(guī)定“可以采用書面征求意見”“提倡采用短信、微信等信息化技術(shù)手段改進表決方式”“市、縣物業(yè)行政主管部門建立業(yè)主決策信息平臺”等內(nèi)容。

　　同時，針對業(yè)主委員會作用發(fā)揮不夠、履職不到位、缺乏監(jiān)督約束機制等問題，從入口關(guān)把起，對業(yè)主委員會成員應(yīng)當(dāng)具備的條件進行明確;從基礎(chǔ)保障做起，對業(yè)主委員會辦公用房、業(yè)主委員會工作經(jīng)費以及工作補貼來源渠道進行確定;從監(jiān)督跟進嚴起，規(guī)定街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府測評業(yè)主委員會年度工作，連續(xù)兩年測評不合格的，重選業(yè)主委員會，并對業(yè)主委員會改選、業(yè)主委員會及其成員禁止性行為，以及業(yè)主委員會成員資格終止進行規(guī)定。

　　此外，針對當(dāng)前物業(yè)服務(wù)合同多數(shù)是前期物業(yè)服務(wù)合同的延續(xù)，不利于業(yè)主大會成立和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量，設(shè)定前期物業(yè)服務(wù)合同期限一般不超過三年。

　　被動接受物業(yè)服務(wù) 不可以了

　　王亮表示，此次《條例》針對業(yè)主維護和保障權(quán)益，作出重點規(guī)范。其中，針對業(yè)主對共有部分享有共同管理權(quán)利認識的缺失和不足，對業(yè)主共有部分包含的具體內(nèi)容進行了明確。

　　同時，針對業(yè)主被動接受物業(yè)服務(wù)事項，不善于通過物業(yè)服務(wù)合同合理、公平約定雙方權(quán)利義務(wù)的問題，明確建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)合同約定的內(nèi)容;規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括的主要內(nèi)容。

　　此外，針對業(yè)主共有收益可能被侵占的問題，對利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營活動，經(jīng)營收益歸全體業(yè)主，以及收益使用方式進行了明確。

　　以限制業(yè)主入戶催交物業(yè)費 禁止了

　　針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)良莠不齊，業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)不規(guī)范問題，王亮表示，《條例》規(guī)定業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)公開招標。而針對業(yè)主不交費、物業(yè)服務(wù)人降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理惡性循環(huán)的問題，明確物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁主張權(quán)利;同時，明確業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費，禁止物業(yè)服務(wù)人采取限制業(yè)主進出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進入停車位等方式催交物業(yè)費。

　　針對業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間因為信息的不對等，缺乏溝通，而激發(fā)矛盾問題，設(shè)定了物業(yè)管理公示制度，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息公示具體內(nèi)容。而為解決房屋開發(fā)建設(shè)遺留質(zhì)量問題，規(guī)定建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議。建設(shè)單位未按照協(xié)議約定期限整改落實的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時向所在地縣級物業(yè)行政主管部門報告，縣級物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。物業(yè)服務(wù)人未及時報告的，承擔(dān)整改落實責(zé)任。

　　針對解聘后的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出問題，規(guī)定了具體清退措施。

　　小區(qū)物業(yè)突然撤出 有人管了

　　針對黑龍江省一些小區(qū)出現(xiàn)物業(yè)撤出的情況，王亮表示，《條例》建立了應(yīng)急物業(yè)服務(wù)救濟制度，規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)失管狀態(tài)時，街道辦、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)單位，提供維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項的應(yīng)急服務(wù)。

　　此外，針對專項維修資金使用難問題，建立了維修資金應(yīng)急使用制度。明確應(yīng)急使用維修資金的條件以及便捷程序，解決了危及房屋安全等緊急情況下應(yīng)急維修問題。(記者 張立 仲亮)