2月3日傍晚，被稱(chēng)為沈家橋的楊浦區(qū)定海154街坊B地塊傳來(lái)好消息，基地啟動(dòng)簽約第一天簽約率便達(dá)到100%。這是2021年楊浦區(qū)首個(gè)舊改二次征詢(xún)簽約生效的基地。

　　1月20日，一場(chǎng)名為“舊區(qū)改造大決戰(zhàn)”的誓師大會(huì)定下了楊浦區(qū)全年的舊改目標(biāo)：2021年楊浦區(qū)將完成舊區(qū)改造1.5萬(wàn)戶(hù)，收尾6個(gè)基地，全面消滅成片二級(jí)以下舊里。

　　楊浦區(qū)是上海中心城區(qū)里舊改面積最大的城區(qū)之一。2019年，楊浦區(qū)完成舊改征收戶(hù)數(shù)首次破萬(wàn);去年，這個(gè)數(shù)字達(dá)到12936戶(hù)，刷新了舊改以來(lái)的最高紀(jì)錄。“十三五”期間，楊浦區(qū)共完成93.45萬(wàn)平方米舊區(qū)改造，受益居民3.96萬(wàn)戶(hù)。

　　從全過(guò)程管理工作法，到首創(chuàng)“三個(gè)100%”模式，到引入開(kāi)發(fā)商、銀行與政府三方合作……每一次舊改都是一次探索，楊浦區(qū)在上海城市更新和舊區(qū)改造中積累了獨(dú)特經(jīng)驗(yàn)。

　　從“談判專(zhuān)家”到“老娘舅”

　　“以前舊改90%左右居民選房子，如今反過(guò)來(lái)，大部分居民選擇貨幣補(bǔ)償。”楊浦區(qū)舊改辦推進(jìn)部部長(zhǎng)楊一凡說(shuō)，百姓需求在不斷變化。相應(yīng)地，楊浦區(qū)的房屋征收補(bǔ)償方案每年都在修改完善。

　　2017年蔣家浜舊改征收時(shí)，楊浦區(qū)首次設(shè)立“自購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)加獎(jiǎng)期”，所有在集中選房前特定期限內(nèi)簽訂貨幣補(bǔ)償協(xié)議的居民都可以享受自購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)翻倍。土生土長(zhǎng)的蔣家浜人潘維材果斷選擇了貨幣補(bǔ)償，他說(shuō)，“拿到補(bǔ)償款后，東南西北的房子我都可以挑。家里人口多，選擇貨幣補(bǔ)償還能減少家庭矛盾。”

　　以往征收，基地的矛盾主要集中在居民對(duì)征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)有異議。近年來(lái)，楊一凡發(fā)現(xiàn)這種“矛盾”正從外部轉(zhuǎn)向內(nèi)部。

　　“過(guò)去舊改征收干部經(jīng)常到居民家中‘談判’，講解補(bǔ)償方案，幫居民‘數(shù)磚頭’，談利益。”自從實(shí)施陽(yáng)光征收以來(lái)，居民第一天和最后一天簽約補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同，早簽約則獎(jiǎng)勵(lì)更高，便不再因質(zhì)疑公平性而患得患失。征收人員的角色，也悄然從“談判專(zhuān)家”變成了為居民解決家庭矛盾的“老娘舅”。

　　楊浦大橋下，緊鄰濱江黃金地帶有一片舊式里弄房，從杭州路一直延伸至平?jīng)雎贰４髽?7、98街坊，是當(dāng)?shù)厝丝谥械?ldquo;周家牌”。這里有很多1920年代以前的房屋，跨越五六代人。去年12月在基地舊改過(guò)程中，擺在征收人員面前的第一個(gè)難題便是查清楚老房的“身家底細(xì)”。

　　沿著狹窄的弄堂一直走到深處，來(lái)到臨青路233弄90號(hào)老宅前。楊一凡說(shuō)：“經(jīng)辦人到檔案館翻查老宅的原始資料，發(fā)現(xiàn)那是建于清朝的房子。”查到房子來(lái)歷以后，工作人員又通過(guò)公安翻查老戶(hù)籍資料，找齊所有產(chǎn)權(quán)人。記得老宅的共有產(chǎn)權(quán)人第一次到舊改指揮部碰頭當(dāng)天，一共來(lái)了27個(gè)人。他們之間互不認(rèn)識(shí)，年齡職業(yè)各不相同，但都姓周。

　　面對(duì)這么龐大的共有產(chǎn)權(quán)人隊(duì)伍，舊改辦和街道還是第一次。每次“搭平臺(tái)”就要用上半天時(shí)間。工作人員奔走各方協(xié)調(diào)，卻樂(lè)在其中。“以往舊改征收對(duì)居民家庭內(nèi)部矛盾化解關(guān)注度不高，近年來(lái)我們更注重讓居民簽得圓滿(mǎn)，搬得高興。”去年12月4日，看著27名產(chǎn)權(quán)人最終達(dá)成共識(shí)，在二次征詢(xún)同意書(shū)上簽了字，征收人員倍感欣慰。

　　“回想以前每次舊改，磕磕碰碰一個(gè)多月才勉強(qiáng)讓簽約率達(dá)到85%生效比例條件，如今很多基地簽約首日即高比例生效。”楊浦區(qū)舊改辦綜合部的負(fù)責(zé)人周?chē)?guó)強(qiáng)說(shuō)。高簽約率正是體現(xiàn)了百姓對(duì)征收制度的認(rèn)可。百姓的需求在變，簽約率在變，征收人員的角色在變，舊改的經(jīng)驗(yàn)正是從這一次次變遷中不斷摸索出來(lái)的。

　　為舊改收尾開(kāi)一扇“時(shí)間窗”

　　去年12月25日，江浦162街坊以99.9%的高比例簽約率生效，楊浦區(qū)全年舊改征收以12936戶(hù)的數(shù)字刷新了歷史最高紀(jì)錄。

　　為了加速舊改進(jìn)度，去年夏天舊改項(xiàng)目啟動(dòng)后，舊改辦便將舊改項(xiàng)目從規(guī)劃、立項(xiàng)、兩輪征詢(xún)、收尾、土地出讓、開(kāi)發(fā)建設(shè)等全過(guò)程環(huán)節(jié)中，對(duì)所有征收要素進(jìn)行系統(tǒng)化總結(jié)、制度性安排。這種做法被總結(jié)為全過(guò)程管理模式。在時(shí)間上，通過(guò)倒排時(shí)間節(jié)點(diǎn)來(lái)制定工作安排表;在規(guī)范上，所有征收事務(wù)所執(zhí)行統(tǒng)一流程，不開(kāi)口子，一條路徑做到底。

　　由于私房涉及家庭成員多，基地還創(chuàng)新設(shè)立了“法律咨詢(xún)服務(wù)窗口”，為居民搭建第三方公信平臺(tái)介入家庭糾紛。“居民家的矛盾如果不解決，即便簽約了，后期不騰房，還是白簽。”舊改工作人員李雯佩前后參加了19場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)，一點(diǎn)點(diǎn)艱難地化解居民矛盾。當(dāng)最終簽約率翻過(guò)99.9%時(shí)，李雯佩有點(diǎn)不敢相信自己的眼睛。

　　楊浦區(qū)的“全過(guò)程管理法”最早提出于2016年的“決戰(zhàn)平?jīng)鑫?rdquo;舊改。2016年，平?jīng)?、10、11、14、15、19街坊集體啟動(dòng)舊改。當(dāng)年，楊浦區(qū)發(fā)布了全市第一個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)舊改的全過(guò)程管理文件。 這最后的6個(gè)街坊，也成了楊浦區(qū)舊改推行全過(guò)程管理的“試驗(yàn)場(chǎng)”。

　　“在平?jīng)鑫黜?xiàng)目中，我們把業(yè)務(wù)流程分成19個(gè)主項(xiàng)目，91個(gè)子項(xiàng)目，明確每個(gè)子項(xiàng)目的主體責(zé)任人和統(tǒng)一推進(jìn)方法，然后倒推時(shí)間節(jié)點(diǎn)，將項(xiàng)目全過(guò)程控制在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。”周?chē)?guó)強(qiáng)回憶，正是得益于全過(guò)程管理，讓經(jīng)歷10年艱難舊改的平?jīng)鑫鳎詈?個(gè)街坊在短短一年內(nèi)跑出了“加速度”。

　　舊改征收的工作難在基地收尾，而全過(guò)程管理體系在舊改基地的收尾過(guò)程中作用尤為突出。“基地達(dá)成85%簽約率不難，難就難在讓那15%居民簽約搬離。”周?chē)?guó)強(qiáng)說(shuō)，這也是很多基地舊改生效后，好幾年都不能交地的原因。

　　大橋96街坊，是楊浦區(qū)實(shí)現(xiàn)當(dāng)年啟動(dòng)、當(dāng)年收尾的基地之一。讓基地盡快收尾的秘訣在于開(kāi)通一條“時(shí)間通道”。在地塊進(jìn)入收尾階段后，隨著房屋征收部門(mén)報(bào)請(qǐng)房屋征收補(bǔ)償決定，即補(bǔ)償決定受理開(kāi)始，舊改辦通過(guò)倒排時(shí)間節(jié)點(diǎn)的方式，為舊改基地收尾開(kāi)出了一個(gè)“時(shí)間窗”，在“時(shí)間窗”關(guān)閉之前，協(xié)調(diào)各方形成合力，集中推進(jìn)地塊收尾。“十三五”期間，楊浦區(qū)共完成38個(gè)基地收尾。

　　通過(guò)全過(guò)程管理模式的探索實(shí)踐，楊浦區(qū)還形成了一套科學(xué)的“征收指標(biāo)”。比如，楊浦區(qū)規(guī)定房屋征收項(xiàng)目正式簽約啟動(dòng)后，一個(gè)月內(nèi)簽約率達(dá)85%及以上，三個(gè)月內(nèi)簽約率達(dá)95%及以上;從基地簽約生效且簽約期滿(mǎn)算起，500產(chǎn)以下的基地確保2年收尾，500產(chǎn)到1000產(chǎn)的基地確保兩年半收尾，1000產(chǎn)及以上確保3年收尾。

　　首創(chuàng)“三個(gè)100%”

　　定海路街道，緊鄰楊浦濱江黃金地帶，二級(jí)舊里遍布，這里曾是電視劇《窮街》的取景地。在今年全區(qū)1.5萬(wàn)戶(hù)舊改目標(biāo)中，定海路街道要完成7000戶(hù)，約占其中一半。

　　去年，定海迎來(lái)舊區(qū)改造的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，作為楊浦區(qū)最大毛地地塊的定海129、130街坊在停滯了15年之后被重新激活。

　　這片位于楊浦濱江南段核心區(qū)的地塊，第一次啟動(dòng)動(dòng)遷是在2004年，該地塊協(xié)議出讓給一家房地產(chǎn)公司，后來(lái)卻因開(kāi)發(fā)企業(yè)資金房源不足等原因于2005年開(kāi)始停滯。近年來(lái)，楊浦區(qū)加大毛地的處置力度，探索“三方合作”“一地一策”等推進(jìn)新模式。129、130街坊作為“最大毛地”被提上日程。

　　通過(guò)區(qū)政府與開(kāi)發(fā)單位、銀行簽訂舊區(qū)改造項(xiàng)目三方合作協(xié)議的創(chuàng)新模式，楊浦區(qū)依靠企業(yè)自有資金和銀行貸款籌措項(xiàng)目資金，確保了征收補(bǔ)償費(fèi)用的足額按期提供，并按照土地出讓合同對(duì)地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，激活了沉睡多年的毛地。去年7月，“最大毛地”實(shí)現(xiàn)了舊改征收，未來(lái)這里將成為一處百萬(wàn)平方米建設(shè)規(guī)模的城市綜合體。

　　定海最具歷史意義的一次嘗試，是一片小基地的舊改征收。

　　定海154街坊D塊是一個(gè)僅有47戶(hù)居民的小基地。在舊改以前，地塊由于緊鄰長(zhǎng)陽(yáng)路在建工地，加上周邊居民小區(qū)圍墻的阻隔，居民們進(jìn)出極為不便;此外，建造于20世紀(jì)50年代的房屋已墻面開(kāi)裂，電線(xiàn)老化，居住環(huán)境惡劣，居民舊改愿望強(qiáng)烈。在依法合規(guī)的前提下，154街坊D塊的居民通過(guò)“三個(gè)100%”整體協(xié)商的方式實(shí)施動(dòng)遷，從啟動(dòng)簽約到全部搬遷完畢僅用了57天。

　　按照常規(guī)的舊改，居民意愿征詢(xún)同意率達(dá)到90%以上，簽約率達(dá)到85%以上，地塊的動(dòng)遷就可生效。“三個(gè)100%”則要求居民意愿征詢(xún)同意率達(dá)到100%、居民簽約率達(dá)到100%、居民搬遷交房率達(dá)到100%。

　　看似不可能的任務(wù)，舊改干部為何要“自討苦吃”?周?chē)?guó)強(qiáng)說(shuō)，“舊區(qū)改造按照區(qū)域的財(cái)力和舊改計(jì)劃來(lái)實(shí)施，但也有一些計(jì)劃外的地塊，居民舊改意愿也很強(qiáng)烈。”定海154街坊D塊面積小，戶(hù)數(shù)較少，當(dāng)時(shí)并未列入計(jì)劃當(dāng)中，但居民舊改意愿強(qiáng)烈，一致同意舊改，因而非常適合采取整體協(xié)商的方式快速實(shí)施動(dòng)遷。

　　“三個(gè)100%”既回應(yīng)了居民呼聲，后期地塊動(dòng)遷也不留“尾巴”，避免了“釘子戶(hù)”不肯簽約的后遺癥。近年來(lái)，楊浦區(qū)在定海、江浦等產(chǎn)戶(hù)數(shù)較少的基地探索推行了“三個(gè)100%”整體協(xié)議搬遷方式，讓居民早日實(shí)現(xiàn)舊改夢(mèng)。2016年7月，長(zhǎng)白228街坊通過(guò)“三個(gè)100%”模式成功舊改，360戶(hù)居民搬離，是該模式在楊浦區(qū)規(guī)模最大的一次探索。街道和居委干部分片包干，一戶(hù)戶(hù)走訪摸底，工作組給每一戶(hù)制作一張情況表，列清家庭成員關(guān)系和可能涉及的矛盾等，做到不留一戶(hù)“釘子戶(hù)”。最終，228街坊作為城市更新項(xiàng)目，在改善居民住房環(huán)境的基礎(chǔ)上，還為上海保留住了最后的“二萬(wàn)戶(hù)”工人新村建筑。