2月3日傍晚，被稱為沈家橋的楊浦區定海154街坊B地塊傳來好消息，基地啟動簽約第一天簽約率便達到100%。這是2021年楊浦區首個舊改二次征詢簽約生效的基地。

　　1月20日，一場名為“舊區改造大決戰”的誓師大會定下了楊浦區全年的舊改目標：2021年楊浦區將完成舊區改造1.5萬戶，收尾6個基地，全面消滅成片二級以下舊里。

　　楊浦區是上海中心城區里舊改面積最大的城區之一。2019年，楊浦區完成舊改征收戶數首次破萬;去年，這個數字達到12936戶，刷新了舊改以來的最高紀錄。“十三五”期間，楊浦區共完成93.45萬平方米舊區改造，受益居民3.96萬戶。

　　從全過程管理工作法，到首創“三個100%”模式，到引入開發商、銀行與政府三方合作……每一次舊改都是一次探索，楊浦區在上海城市更新和舊區改造中積累了獨特經驗。

　　從“談判專家”到“老娘舅”

　　“以前舊改90%左右居民選房子，如今反過來，大部分居民選擇貨幣補償。”楊浦區舊改辦推進部部長楊一凡說，百姓需求在不斷變化。相應地，楊浦區的房屋征收補償方案每年都在修改完善。

　　2017年蔣家浜舊改征收時，楊浦區首次設立“自購房獎勵加獎期”，所有在集中選房前特定期限內簽訂貨幣補償協議的居民都可以享受自購房獎勵翻倍。土生土長的蔣家浜人潘維材果斷選擇了貨幣補償，他說，“拿到補償款后，東南西北的房子我都可以挑。家里人口多，選擇貨幣補償還能減少家庭矛盾。”

　　以往征收，基地的矛盾主要集中在居民對征收補償安置標準有異議。近年來，楊一凡發現這種“矛盾”正從外部轉向內部。

　　“過去舊改征收干部經常到居民家中‘談判’，講解補償方案，幫居民‘數磚頭’，談利益。”自從實施陽光征收以來，居民第一天和最后一天簽約補償標準相同，早簽約則獎勵更高，便不再因質疑公平性而患得患失。征收人員的角色，也悄然從“談判專家”變成了為居民解決家庭矛盾的“老娘舅”。

　　楊浦大橋下，緊鄰濱江黃金地帶有一片舊式里弄房，從杭州路一直延伸至平涼路。大橋97、98街坊，是當地人口中的“周家牌”。這里有很多1920年代以前的房屋，跨越五六代人。去年12月在基地舊改過程中，擺在征收人員面前的第一個難題便是查清楚老房的“身家底細”。

　　沿著狹窄的弄堂一直走到深處，來到臨青路233弄90號老宅前。楊一凡說：“經辦人到檔案館翻查老宅的原始資料，發現那是建于清朝的房子。”查到房子來歷以后，工作人員又通過公安翻查老戶籍資料，找齊所有產權人。記得老宅的共有產權人第一次到舊改指揮部碰頭當天，一共來了27個人。他們之間互不認識，年齡職業各不相同，但都姓周。

　　面對這么龐大的共有產權人隊伍，舊改辦和街道還是第一次。每次“搭平臺”就要用上半天時間。工作人員奔走各方協調，卻樂在其中。“以往舊改征收對居民家庭內部矛盾化解關注度不高，近年來我們更注重讓居民簽得圓滿，搬得高興。”去年12月4日，看著27名產權人最終達成共識，在二次征詢同意書上簽了字，征收人員倍感欣慰。

　　“回想以前每次舊改，磕磕碰碰一個多月才勉強讓簽約率達到85%生效比例條件，如今很多基地簽約首日即高比例生效。”楊浦區舊改辦綜合部的負責人周國強說。高簽約率正是體現了百姓對征收制度的認可。百姓的需求在變，簽約率在變，征收人員的角色在變，舊改的經驗正是從這一次次變遷中不斷摸索出來的。

　　為舊改收尾開一扇“時間窗”

　　去年12月25日，江浦162街坊以99.9%的高比例簽約率生效，楊浦區全年舊改征收以12936戶的數字刷新了歷史最高紀錄。

　　為了加速舊改進度，去年夏天舊改項目啟動后，舊改辦便將舊改項目從規劃、立項、兩輪征詢、收尾、土地出讓、開發建設等全過程環節中，對所有征收要素進行系統化總結、制度性安排。這種做法被總結為全過程管理模式。在時間上，通過倒排時間節點來制定工作安排表;在規范上，所有征收事務所執行統一流程，不開口子，一條路徑做到底。

　　由于私房涉及家庭成員多，基地還創新設立了“法律咨詢服務窗口”，為居民搭建第三方公信平臺介入家庭糾紛。“居民家的矛盾如果不解決，即便簽約了，后期不騰房，還是白簽。”舊改工作人員李雯佩前后參加了19場協調會，一點點艱難地化解居民矛盾。當最終簽約率翻過99.9%時，李雯佩有點不敢相信自己的眼睛。

　　楊浦區的“全過程管理法”最早提出于2016年的“決戰平涼西”舊改。2016年，平涼6、10、11、14、15、19街坊集體啟動舊改。當年，楊浦區發布了全市第一個專門針對舊改的全過程管理文件。 這最后的6個街坊，也成了楊浦區舊改推行全過程管理的“試驗場”。

　　“在平涼西項目中，我們把業務流程分成19個主項目，91個子項目，明確每個子項目的主體責任人和統一推進方法，然后倒推時間節點，將項目全過程控制在規定時間內完成。”周國強回憶，正是得益于全過程管理，讓經歷10年艱難舊改的平涼西，最后6個街坊在短短一年內跑出了“加速度”。

　　舊改征收的工作難在基地收尾，而全過程管理體系在舊改基地的收尾過程中作用尤為突出。“基地達成85%簽約率不難，難就難在讓那15%居民簽約搬離。”周國強說，這也是很多基地舊改生效后，好幾年都不能交地的原因。

　　大橋96街坊，是楊浦區實現當年啟動、當年收尾的基地之一。讓基地盡快收尾的秘訣在于開通一條“時間通道”。在地塊進入收尾階段后，隨著房屋征收部門報請房屋征收補償決定，即補償決定受理開始，舊改辦通過倒排時間節點的方式，為舊改基地收尾開出了一個“時間窗”，在“時間窗”關閉之前，協調各方形成合力，集中推進地塊收尾。“十三五”期間，楊浦區共完成38個基地收尾。

　　通過全過程管理模式的探索實踐，楊浦區還形成了一套科學的“征收指標”。比如，楊浦區規定房屋征收項目正式簽約啟動后，一個月內簽約率達85%及以上，三個月內簽約率達95%及以上;從基地簽約生效且簽約期滿算起，500產以下的基地確保2年收尾，500產到1000產的基地確保兩年半收尾，1000產及以上確保3年收尾。

　　首創“三個100%”

　　定海路街道，緊鄰楊浦濱江黃金地帶，二級舊里遍布，這里曾是電視劇《窮街》的取景地。在今年全區1.5萬戶舊改目標中，定海路街道要完成7000戶，約占其中一半。

　　去年，定海迎來舊區改造的關鍵節點，作為楊浦區最大毛地地塊的定海129、130街坊在停滯了15年之后被重新激活。

　　這片位于楊浦濱江南段核心區的地塊，第一次啟動動遷是在2004年，該地塊協議出讓給一家房地產公司，后來卻因開發企業資金房源不足等原因于2005年開始停滯。近年來，楊浦區加大毛地的處置力度，探索“三方合作”“一地一策”等推進新模式。129、130街坊作為“最大毛地”被提上日程。

　　通過區政府與開發單位、銀行簽訂舊區改造項目三方合作協議的創新模式，楊浦區依靠企業自有資金和銀行貸款籌措項目資金，確保了征收補償費用的足額按期提供，并按照土地出讓合同對地塊進行開發建設，激活了沉睡多年的毛地。去年7月，“最大毛地”實現了舊改征收，未來這里將成為一處百萬平方米建設規模的城市綜合體。

　　定海最具歷史意義的一次嘗試，是一片小基地的舊改征收。

　　定海154街坊D塊是一個僅有47戶居民的小基地。在舊改以前，地塊由于緊鄰長陽路在建工地，加上周邊居民小區圍墻的阻隔，居民們進出極為不便;此外，建造于20世紀50年代的房屋已墻面開裂，電線老化，居住環境惡劣，居民舊改愿望強烈。在依法合規的前提下，154街坊D塊的居民通過“三個100%”整體協商的方式實施動遷，從啟動簽約到全部搬遷完畢僅用了57天。

　　按照常規的舊改，居民意愿征詢同意率達到90%以上，簽約率達到85%以上，地塊的動遷就可生效。“三個100%”則要求居民意愿征詢同意率達到100%、居民簽約率達到100%、居民搬遷交房率達到100%。

　　看似不可能的任務，舊改干部為何要“自討苦吃”?周國強說，“舊區改造按照區域的財力和舊改計劃來實施，但也有一些計劃外的地塊，居民舊改意愿也很強烈。”定海154街坊D塊面積小，戶數較少，當時并未列入計劃當中，但居民舊改意愿強烈，一致同意舊改，因而非常適合采取整體協商的方式快速實施動遷。

　　“三個100%”既回應了居民呼聲，后期地塊動遷也不留“尾巴”，避免了“釘子戶”不肯簽約的后遺癥。近年來，楊浦區在定海、江浦等產戶數較少的基地探索推行了“三個100%”整體協議搬遷方式，讓居民早日實現舊改夢。2016年7月，長白228街坊通過“三個100%”模式成功舊改，360戶居民搬離，是該模式在楊浦區規模最大的一次探索。街道和居委干部分片包干，一戶戶走訪摸底，工作組給每一戶制作一張情況表，列清家庭成員關系和可能涉及的矛盾等，做到不留一戶“釘子戶”。最終，228街坊作為城市更新項目，在改善居民住房環境的基礎上，還為上海保留住了最后的“二萬戶”工人新村建筑。