69歲的朱國興，是土生土長的寶山康家村人，今年他將了卻多年夙愿。春節之后，期盼已久的動遷安置房啟動搖號選房，年內就可入住。

　　康家村是上海第一個開工的城中村改造試點。從2014年起，上海共推出48個試點項目，探索破解城中村作為城市管理頑疾的治理難點堵點。截至目前，絕大多數試點已完成動遷或進入收尾。

　　“城中村改造已經到了新一輪發力階段。”上海市房管局城中村改造專班負責人表示。作為上海市民心工程，從今年起，城中村改造將加快48個試點的動遷安置房建設;新項目成熟一個、啟動一個，預計今年新增5個改造點。“城中村改造將以更高站位打造精品工程，全過程精細化管理”。

　　城中村的重生之路，如何走長、走好、走穩?

　　破題：“大賬”“小賬”一起算

　　康家村村主任曹云峰說，上世紀八九十年代，康家村養雞養豬又養牛，成了全市菜籃子工程供應基地，還獲得過上海市先進村稱號。但養殖業也帶來了污染，臟亂差、違建多，外來務工人員達到3萬多名，人員流動無序，管理成了令人頭疼的問題。

　　和許多鄰居一樣，朱國興盼著改造動遷，但因為規劃和資金問題，遲遲沒有下文。和康家村一樣，時間越長，成本越高，“硬骨頭”越難啃。

　　社會資本的加入成為破題關鍵。“從2014年起，上海集體經濟組織可以引入合作單位共同改造開發，這為康家村帶來轉機。”寶山區房管局副局長陳亮介紹，從改造可持續角度出發，城中村改造是“微利項目”，在改造前要算好“大賬”，既要確保民生性，又要讓企業有開發動力。

　　如今，康家村已經大變樣。道路一側是等待村民入住的動遷安置房，另一側是銷售中的商品房，周圍還有1000畝綠地正在建設。開發企業大華集團項目總經理王建華介紹，康家村改造總投入近百億元。“雖然資金量大，但我們在改造前就核算過，可以通過商品房銷售達到資金平衡，實現房地聯動，目前來看略有盈余。”

　　在全市48個試點中，共有38個項目采用合作改造模式，占比達到80%。回過頭來看，在地方財力有限的情況下，通過引入社會資本，讓城中村實現徹底改造，成為一條有效路徑。

　　站在長遠角度，青浦蟠龍鎮改造邁出了探索新步伐，通過算“小賬”保障改造之后的持續效益。根據規定，城中村改造合作開發的商業面積有一定比例要交由集體經濟組織持有。“要讓合適的商家可持續運營，前幾年的租金就不能收得太高。”開發企業瑞安集團上海公司助總邊曉婧說，這意味著必須放棄“眼前的快錢”，剔除租金支付能力高、但業態定位與整體不符的商家。經過協商，蟠龍鎮決定，將集體經濟組織持有的商業部分委托給開發單位運營，從而保障區域商業的整體品質。

　　曾經的資金缺口，找到破題之路，但長效機制有待加強。業內人士表示，城中村改造進入新階段，還要加大政策支持力度，如可將中心城區新一輪舊改經驗，包括動遷收尾、資金平衡等措施，復制到城中村改造中去。

　　優化：融入風貌保護成片開發理念

　　城中村改造，并不是簡單的房地產開發。結合城市發展需求，新的理念也被注入。

　　從專業角度來看，蟠龍古鎮里具有保留保護價值的構筑物并不多，但作為虹橋商務區的文化地標，它卻很有挖掘價值。

　　動工前，開發團隊先去上海圖書館借了鎮志，還請來多位歷史專家參與研究。于是，被混凝土澆筑成坡的老石階重見天日，荒廢的程家祠堂、香花橋被修葺一新，藏在河道淤泥里的蓮花型古寺柱礎也被挖了出來。

　　經過專業機構評估，十余棟老房子和古河道、“十字街”等古鎮肌理得以保存。史書中記載的“溪橋漁泊”“龍江古渡”等蟠龍十景有望被復原。在規劃中，商業業態將圍繞江南文化，除文娛餐飲之外，還要引入非遺業態。

　　“上海在大力推進城市更新，城中村改造也可以借此變得更有厚度和深度。”一名建筑修繕專家表示。在48個試點中，不少項目開始嘗試結合基建開工、城市布局優化和產業結構調整推進，從而提升地區功能和產業轉型。

　　擺脫過去的“拔點”整治，城中村改造正轉為片區式整體開發。蟠龍鎮城中村改造以后，將配套23萬平方米公園綠地，面積相當于8個徐家匯公園;康家村改造中引進兩所幼兒園和一所中學，以便填補區域資源缺失。結合上海市規劃需求，張江田園城中村轉型服務張江產業基地和商圈商業;市中心最大的城中村紅旗村成為城市副中心普陀真如的核心區。

　　市房管局相關負責人表示，從今年開始，新的城中村改造也將把涉及五個新城建設、歷史文化名鎮名村保護、鄉村振興的項目列入計劃，優先改造外環線以內的城中村。

　　固本：充分調動村民積極性

　　城中村改造主要在集體土地上推進，不變的核心是保障村民利益。

　　城中村村民盼望改造動遷的意愿普遍很高。在幾年之前，康家村和蟠龍鎮改造征詢時，村民簽約率全部超過99%。

　　但改得滿不滿意，也是一門大學問。陳亮介紹，康家村啟動改造前，就針對方案挨家挨戶征求了意見，召開村民大會之后，才確定了實施方案。“村民還成立村民小組參與全過程，包括動遷安置房的選址、設計、施工到選材。”

　　有些村民干過泥工、瓦工，就自發組成了村民工程招標組、質量組，和開發企業、設計單位和供應商對接。王建華舉例說，有時因為一件材料，開發商和村民要反復磨合兩三個回合，最終達成一致意見。

　　為了保證村民利益，動遷安置房建造品質和商品房差不多，集體經濟組織可以參與項目開發，集體資產股份按照規定量化給每個村民，集體經濟組織還能以成本價留存一定比例的商辦用房，形成村民增收的長效機制。蟠龍鎮城中村改造主體“上海蟠龍天地有限公司”，就是由徐涇資產公司、瑞安集團和西虹橋公司共同出資成立的。

　　“改造福利好，我們都特別支持。”在康家村面貌改觀之后，周圍的一些城中村村民也陸續表達了強烈的改造意愿。

　　從2014年至今，城中村改造所在區域環境大幅提升，消除了安全隱患，促進了城鄉統籌。48個試點共拆除違建400萬平方米，根除了一批地下食品加工黑作坊、無證行醫點、低效污染工廠等，曾經的“城市傷疤”正在慢慢愈合。

　　截至目前，48個試點原地和就近安置房已經開工4.5萬套，占比74%。記者了解到，今年將加快動遷安置房的開工、建設和交付使用，保障農民及時入住。