11月25日，北京市十五屆人大常委會第四十五次會議表決通過《北京市城市更新條例》(下稱《條例》)，《條例》自2023年3月1日起施行。《條例》提到，本市城市更新工作應堅持敬畏歷史、敬畏文化、敬畏生態，實行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，嚴格控制大規模拆除、增建。編制城市更新專項規劃，應當向社會公開，充分聽取社會公眾意見。

　　實行“留改拆”并舉

　　嚴控大規模拆除增建

　　《條例》明確了城市更新的定義和范圍，即對本市建成區內城市空間形態和城市功能的持續完善和優化調整，具體包括以保障老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區等房屋安全，提升居住品質為主的居住類城市更新;以推動老舊廠房、低效產業園區、老舊低效樓宇、傳統商業設施等存量空間資源提質增效為主的產業類城市更新;以更新改造老舊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施，保障安全、補足短板為主的設施類城市更新;以提升綠色空間、濱水空間、慢行系統等環境品質為主的公共空間類城市更新;以統籌存量資源配置、優化功能布局，實現片區可持續發展的區域綜合性城市更新;市人民政府確定的其他城市更新活動。

　　《條例》明確開展城市更新活動的基本要求，包括堅持先治理、后更新，與“疏解整治促提升”工作相銜接，與各類城市開發建設方式、城鄉結合部建設改造相協調;完善區域功能，優先補齊市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施短板;落實城市風貌管控、歷史文化名城保護要求，嚴格控制大規模拆除、增建，優化城市設計，延續歷史文脈，凸顯首都特色等。

　　涉及多個物業權利人

　　可協商確定實施方案

　　《條例》設立“城市更新主體”章節，其中明確了物業權利人在城市更新活動中的權利和義務。物業權利人可以向本市各級人民政府及其有關部門提出更新需求和建議;更新后依法享有經營權和收益權;城市更新項目涉及多個物業權利人的，依法享有相應的表決權，對共用部位、共用設施設備在更新后依實施方案享有收益權。同時，物業權利人在城市更新活動中，應當履行業主義務，參與共有部分的管理，對共同決定事項進行協商，執行業主依法作出的共同決定等。

　　《條例》多處體現“商量著辦”。城市更新項目涉及多個物業權利人的，通過共同協商確定實施方案;涉及業主共同決定事項的，由業主依法表決確定。實施電線、電纜、水管、暖氣、燃氣管線等建筑物以內共有部分改造的，可以根據管理規約或者議事規則由業主依法表決確定。

　　此外，在城市更新過程中，需要對私有房屋進行騰退的，實施主體可以采取產權調換、提供租賃房源或者貨幣補償等方式進行協商。城市更新項目范圍內物業權利人騰退協議簽約比例達到百分之九十五以上的，實施主體與未簽約物業權利人可以向區人民政府申請調解。調解不成且項目實施涉及法律、行政法規規定的公共利益，確需征收房屋的，區人民政府可以依據《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關法律法規規定對未簽約的房屋實施房屋征收。

　　老樓加裝電梯由業主表決

　　業主確定費用分攤等事項

　　城市更新實施是《條例》中的“重頭戲”，《條例》分類施策：實施首都功能核心區平房院落保護性修繕、恢復性修建的，可以采用申請式退租、換租、房屋置換等方式，完善配套功能，改善居住環境，加強歷史文化保護，恢復傳統四合院基本格局;按照核心區控制性詳細規劃合理利用騰退房屋，建立健全平房區社會管理機制。核心區以外的地區可以參照執行。

　　實施危舊樓房和簡易樓改建的，建立物業權利人出資、社會籌資參與、政府支持的資金籌集模式，物業權利人可以提取住房公積金或者利用公積金貸款用于支付改建成本費用。

　　實施老舊小區綜合整治改造的，經業主依法共同決定，業主共有的設施與公共空間，可以通過改建、擴建用于補充小區便民服務設施等。老舊住宅樓房加裝電梯的，應當依法由業主表決確定。業主可以依法確定費用分攤、收益分配等事項。

　　實施老舊廠房更新改造的，在符合街區功能定位的前提下，鼓勵用于補充公共服務設施、發展高精尖產業，補齊城市功能短板。在符合規范要求、保障安全的基礎上，可以經依法批準后合理利用廠房內部空間進行加層改造。

　　探索實施建筑用途轉換

　　鼓勵設立城市更新基金

　　政策層面，《條例》提出，為了保障居民基本生活、補齊城市短板，實施市政基礎設施改造、公共服務設施改造、公共安全設施改造、危舊樓房成套化改造的，增加的建筑規模計入各區建筑管控規模，可以由各區單獨備案統計，進行全區統籌。

　　法規為相關探索留出了空間。本市探索實施建筑用途轉換、土地用途兼容。市規劃自然資源部門應當制定具體規則，明確用途轉換和兼容使用的正負面清單、比例管控等政策要求和技術標準。存量建筑在符合規劃和管控要求的前提下，經依法批準后可以轉換用途。鼓勵各類存量建筑轉換為市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施。公共管理與公共服務類建筑用途之間可以相互轉換;商業服務業類建筑用途之間可以相互轉換;工業以及倉儲類建筑可以轉換為其他用途。(蔣若靜)