寫在前面
老舊小區改造，既是家門口的“關鍵小事”，也是城市發展中的“民生大事”。
想民之所想、急民之所急、解民之所憂。今年，南京在省里下達的113個老舊小區改造任務的基礎上，又“自我加壓”推動了47個老舊小區實施改造。
160個老舊小區改造中，南京始終遵從共同締造、居民自愿、多元化運作、功能優先、建管并重等幾大重要原則，干一件是一件，干一件成一件，不僅破解了一個個民生痛點，還錦上添花打造了全齡化活動廣場、雨水花園、健身步道等。160個小區“整”出了新容顏，“改”出了新生活。一個個在家門口悄悄“升級”的小幸福，正讓數萬百姓從安居走向宜居、樂居。
“盆景”成“風景”
浦口區江浦街道北門新村小區，建于上世紀八十年代，由16棟多層建筑組成，入住了596戶居民。改造前面臨著屋面滲水、外墻脫落、道路破損坑洼，防盜窗、雨棚、晾衣架等附屬設施雜亂等一系列問題。改造后，小區實現屋面滲水改善、立面規整優美、樓道規范有序、基礎設施提升、環境美化提升。
北門新村改造中，不僅自身由內而外煥新，還實現了與附近的北門巷15號、北門巷17號、文昌路18號、文昌路20號等8個零散小區的“聯動”，并最終整合成北門新村片區。
“根據區域特點，改造后的北門巷15號、17號與北門新村合并管理，保留中圣北路入口為機動車出入口;公園南路及鳳凰大街為人行出入口，布置門禁。”浦口區住房保障和房產局物管中心小區整治科科長劉道慶介紹，整合后的北門新村片區共設置了15處停車點，可滿足約350輛非機動車停車需求，同時布置了60個充電樁，解決了老舊小區飛線充電的難題。與此同時，結合垃圾分類的最新要求，還在片區內設置了3個分類收集點。“改造實施前，片區就引進了統一的打包物業管理，降低了物管成本，也進一步推動成片改造模式的成功實施。接下來，將通過居民、物業公司、管委會及社區工作者溝通協作和各司其職，實現社區治理的效率最大化和成效最優化，并建立起長效的協作機制，提升社區的自組織能力。”劉道慶說。
經機場二通道進入數字大道，再轉入江藝路，就可以看到一片嶄新的建筑群。遠觀，似新建的商品房;近觀，原來是一片老舊小區實現了集體“上新”。這是雨花臺區鐵心橋街道新河社區的天隆坊、升景坊、韓府坊3個老舊小區的成片式改造，共涉及82幢建筑，總建筑面積超過30萬平方米。“工程實施內容包括建筑立面、樓道、道路、圍墻等的出新，屋面防水改造，小區綠化景觀提升，停車位改造等。”雨花臺區升景坊小區項目改造負責人介紹，改造中，一方面，結合現狀小區風貌，力求打造“路平、水暢、燈亮、景綠、停車方便”的新型人居家園;另一方面，在維持場地肌理，保留場地記憶的基礎上，融入海綿城市理念，打造生態型社區;同時以互動景觀鏈接生態藝術，增加休閑活動空間，構建和諧人文社區。“成片改造，涉及的居民多，需要協調的問題更多，為此，街道、社區、物業、居民代表等多方坐在一起開了十多場居民議事會，報問題，優方案，直到今年9月，工程才正式進場施工。”上述負責人告訴記者。
進入六合區朝天街，一片“深棕配米黃”外立面建筑群甚是壯觀，27棟建筑來自朝天街49號院、254號院、90號院，以及位于朝天街30號的彤華小區。“改造中，既按照‘因地制宜、一院一策’的原則，針對不同小區情況，制定符合實際的改造方案，實施分類改造;同時又按照‘結合周邊、統籌兼顧’的原則，讓小區改造實現點面結合，實現了整體一盤棋。”六合區房產局相關人士介紹。
高淳區推動老舊小區改造時，將北漪園西園的11棟建筑、北漪路16號片區的4棟建筑，以及北漪路10號片區的7棟建筑也整合成了“北漪園西園片區”進行聯動改造。
秦淮區康馨花園小區，此次改造也與一墻之隔的崗虹苑小區打破了圍墻界限。據悉，該小區共有四個入口，其中有兩個入口與崗虹苑小區相接。改造中以點突破，劃線成面，打通兩小區邊界后，打造一個集休閑健身、兒童游玩的公共游園區。另外，兩小區之間還將新建一座80個車位的立體停車庫，供兩個小區居民“共享”。
“推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，是今年老舊小區改造中的一個重要探索和創新。”市物業服務指導中心副主任張汛石介紹，南京市今年結合城市更新行動、完整居住社區建設等理念，打破了傳統“小區”概念，通過整合利用相鄰小區及周邊地區的公共空間，系統推動小區內外公共服務和社會服務聯動更新，實現存量資源再利用、改造、運維等方面的統籌整合，促進居住社區品質提升。
“通過片區統籌和聯動，也為補齊更多居住社區建設短板創造更多有利條件。”張汛石表示，南京市正圍繞一刻鐘便民生活圈建設，積極拓展物業服務新場景，拓展養老、托幼、家政等社區服務，引入各類資源共建一批生活服務功能的“睦寧里”站點，把事關市民日常生活的針頭線腦、小修小補、日常必需、應急維修等生活需要解決在小區里。
黨員、居民共商共計，規劃師、設計師現場參與
“我省老舊小區改造過程一直秉持‘共同締造’的理念，不僅廣泛開展設計師、規劃師、工程師進小區活動，引導居民參與改造方案制定、施工、監督和后續管理等全過程，還將居民改造意愿和參與度作為重要前提和依據，優先改造群眾支持度高、居民參與程度高的小區。”近日，省住建廳相關負責人發布全省老舊小區改造情況時表示。
記者探訪發現，“共同締造”這四個字，在南京市每個老舊小區改造中都得到了不一樣的“詮釋”，居民們正從原先的“局外人”，變成改造的“主人翁”。
歷經近一年改造攻堅的溧水區稅務新村是南京市今年老舊小區改造的明星之一。走進其間，“明星范兒”十足——想鍛煉，可到小區的室內籃球場、羽毛球場盡情揮汗;曬被子有晾曬區;遛彎有口袋公園;跑步有環形步道;五針松、海桐、櫸樹、桂花、櫻花、南天竹等綠樹環繞，家門口就能移步換景、感受“森呼吸”……這個建于上世紀九十年代的老舊小區因年久失修、后期缺乏管理面臨一系列問題。“此次改造，在黨建引領下，將黨員‘實境課堂’搬到了改造一線，從一開始，交通路社區就把改造目標定位成‘盡全力改到實處、改到老百姓心坎上’。在征詢居民意見、處理相關矛盾的‘實境課堂’中，黨員們深入一線，一棟棟地跑，一戶戶地敲，摸清痛點、疏通堵點、破解難點。”溧水區房產局相關負責人介紹，改造過程，街道、社區還充分織密“黨群網”，共商民生實事，架起為民服務的“連心橋”。針對居民相關需求及意見，多方聯合，家園共建，先后召開居民議事會十余次，在黨建引領下，讓居民全方位全過程參與小區改造工作。
秦淮區康安里小區改造時，一部分居民要保留現有綠量，一部分居民需要增設停車位。為此，改造方先后召開了6場居民議事會協調居民意見。最終，在居民、設計師等的共商共計下，在小區保持現有綠量不減的情況下，挖掘出了30個停車位。
鼓樓區郭家山29號小區改造中，社區通過微信、居民議事會等方式搭建社區溝通議事平臺，開展了多種形式的基層協商，并組織召開多輪“居民議事會”，同時發動小區積極分子配合做好居民工作。還通過“玲姐調解室”的矛盾調解員協調多起居民反映強烈的問題，最終按照宜居社區創建標準制定工作方案，推動社區決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共享。
江寧區寧電馨苑小區改造時，以小區業委會為引領，建立了部門、設計、物業、實施單位等多方聯動，引導居民參與的改造模式。業委會積極征詢、收集民意，促進居民形成共識，有效地發動居民參與，充分尊重群眾主體地位。同時，作為重要的溝通樞紐，對施工過程中出現的問題，業委會利用小區業主群收集居民的各類意見建議，采取每周一小會、每月一大會的方式，及時形成反饋，做到問題不出小區，問題在小區解決。
浦口區北門新村小區改造除了居民參與共建，規劃師也被請來了。“江浦老城雖然已不復存在，但其老城格局延續至今，北門大街做為街巷道路仍在使用，是浦口悠久歷史文化的見證。”劉道慶介紹，通過引入社區設計師，挖掘歷史記憶點，營造了城市更新社區人文空間。“通過精美的歷史長廊的打造，用故事及圖繪的表現形式將老舊小區保存為歷史名片，在老舊小區改造物質更新的基礎上運用新舊元素撞擊，煥發了精神層面的新活力。”
市物業服務指導中心工程科科長楊戈介紹，推動共同締造，秦淮區科苑花園，建鄴區曄園，棲霞區青田雅居、翠林山莊，雨花臺區天隆坊、升景坊、韓府坊，溧水區稅務新村，高淳區北漪園西園等都邀請設計師、規劃師、工程科等進小區，一起與社區、居民們共商共計、參與改造。
電梯加裝“乘風”而行
嶄新的道路、嶄新的外立面、帶有兩層儲物柜的多功能車棚、各種有序養眼的綠植、無死角的全時視頻監控和智能消防、門禁系統……玄武區雍園41號小區，這個曾經雜亂無序的老舊小區經過一番改造后，處處透著新意和宜居。
“改造之前，小區是典型的臟亂差，多次想過換房，但又舍不得小區的地理位置，這些年最困擾我和鄰居的就是外墻滲水。”居民施先生告訴記者，小區改造后已經下了好幾場大雨，也經歷了好幾次陰雨連綿，滲水現象再也沒有出現，“精品工程可謂得到了完美檢驗。”
雍園41號小區此輪改造最令人叫絕的是，搶抓改造的契機，加裝電梯實現了“大滿貫”，13個單元加裝了13部電梯。
“原來上下樓一次要爬36級樓梯，現在只有9級了。以前難得下次樓，現在有空就下樓轉轉走走。”小區5幢1單元居民劉老先生坦言，今年9月正式投用的加裝電梯徹底改變了他的生活方式。劉老先生今年已經81歲，因患有雙腿膝關節退行性病變，多年來上下樓是個難題，兩年前，小區其他樓幢啟動加裝電梯時，他就想動起來，但直到2021年初公布該小區即將啟動改造時才真正付諸行動。
米黃+深咖的嶄新外墻、別致考究的游園廣場、透水瀝青路面、沿小區圍墻而設的步道、運動休閑區、有序劃設的停車位……棲霞區青田雅居小區的改造也是用盡心思。乘著小區改造的東風，居民們也開始著手電梯加裝，住在14幢2單元的劉帥告訴記者，其父母已經60多歲，上下6層樓越來越吃力，“沒有電梯，未來的生活將越來越難。”劉帥說，此前就閃過加裝電梯的念頭，但一直沒有動起來，今年小區啟動改造時，他和鄰居們一合計，很快促成了此事。
據統計，今年改造的老舊小區中，累計加裝了98臺電梯。
打造擁軍惠民精品工程
秦淮區瑞金路街道科苑花園，是國防科技大學第63研究所家屬區，經中央軍委后勤保障部批準，小區被列入首批軍隊老舊小區改造試點項目，涉及16棟住宅，512戶居民。改造啟動以來，始終堅持軍地聯席原則，建立軍隊管理單位、社區黨組織、居委會、業委會、物業公司等多主體參與的小區協商議事平臺，積極發動群眾參與到改造工程，集聚民智、借助民力、軍民共建，讓居民成為項目改造的“主角”。
前期摸底階段，建設方聯合屬地瑞金路街道、標營社區和63研究所進行大量調研，并充分宣傳發動，將提升小區形象、完善居住功能、改善停車環境、提檔綠化景觀燈居民迫切需要解決的問題一一納入改造方案;方案設計階段，建設方組織設計單位與63所部隊、區房產局、瑞金路街道、標營社區等召開了近十場現場調研和方案對接會，組織專家進行設計方案評審，確保改造方案能綜合考慮居民居住需求，兼顧效果美觀、功能完善、工藝細致等因素，讓小區的軍屬們享受到擁軍擁屬擁政愛民的情誼;項目施工中，63所黨組領導、陸工大供保處、63所管保處領導多次到現場調研，定期召開軍地聯席會議，共同研究協調改造矛盾，市區房產局、屬地街道多次召開對接會，協調施工問題。
立面、道路等全面煥新，同時結合適老化改造需求，在內樓道增設適老化設施，單元口增加無障礙安全通道，方便老齡群眾出行;結合小區道路和綠化改造，通過透水鋪裝、生物滯留設施和雨水管斷接對小區內進行海綿城市建設;通過優化小區內宅間荒廢閑置空間，增加休閑座椅設施，補植綠化，為居民提供休閑活動區域……記者在現場看到，科苑花園小區不僅通過全面改造改善了民生痛點、難點，還融入擁軍愛民主題和文化元素，提升小區顏值特色。這一改造成果收到了部隊領導和軍屬居民的一致好評。
據悉，南京市今年通過軍民共建，先后推動了科苑花園、湖南路8號等4個部隊小區在改造中實現了舊貌換新顏。
全齡化活動廣場、智慧化、海綿設計等“錦上添花”
深咖色與米白色搭配的外立面;鏤空雕花陽臺、窗欄;平整的路面;嶄新的帶充電樁的車棚……進入建鄴區南苑街道曄園，古典精致、幸福宜居的氣息撲面而來。
“住在這里十年，沒想到會迎來這場徹徹底底的煥新。”住在小區6幢的劉先生用“太好了”來肯定這場持續半年的改造。
建于1996年的曄園共有12棟樓，雖是商品房小區，但改造前是典型的臟亂差。另外，由于小區房屋性質不一樣，3幢拆遷安置房與9幢商品房之間被一堵墻硬生生割裂開來。改造中，工程方將這堵橫亙多年的圍墻拆除，讓小區形成了一個整體。原先前后兩幢建筑之間的兩排自行車棚也被小巧精致帶充電樁的車棚代替，騰出的空間一方面拓寬了車輛進出通道，另一方面也為小區緊張的停車泊位釋放了空間。
記者繞小區一圈看到，除了道路、建筑外立面、車棚等肉眼可見的硬件全部“上新”，綠化文章也是做得格外精致。在小區5幢前，精心打造了一處30多平方米的雨水花園，借助小區雨水落水管的更換契機，還見縫插針地打造了雨水花箱。在小區6幢的廣場上，原先居民隨意搭建的晾衣架進行序化后，成為一個頗得民心的晾曬區。“前些年的老舊小區改造更看重外表的統一，現如今都是充分吸納居民的意見，從宜居、實用著手，這個晾曬區被保留下來非常好。”居民王桂滿表示。
在棲霞區青田雅居小區，多棟建筑的前后也都設置了統一規整的晾衣桿，“‘實用’是征求民意時居民最看重的兩個字，因此，工程設計也緊緊圍繞這兩個字推動。”小區改造項目負責人馮燦介紹。
秦淮區康安里小區改造在解決外墻滲水、道路破損等民生痛點時，也精心打造了一座下沉式的雨水花園，嶄新的塑膠健身步道繞著雨水花園而行。“小區空間條件相對較好，對于小區大的喬木‘應留盡留’，通過栽植小灌木進一步豐富小區綠化層次，通過‘海綿化’理念的植入，例如雨水花園的打造、停車位生態草坪磚的鋪裝、道路透水混凝土的鋪設，讓小區更有‘韌性’，更有宜居感。“項目負責人周軍告訴記者。
寧電馨苑小區改造過程中從建筑本體改造、綠化景觀更新、便民設施提升、補齊社區短板等5個方面入手。為滿足居民對兒童活動場所的需求，小區還邀請民政部門作為專業指導，以兒童友好為主題，對小區中心廣場進行專題設計改造，增加各類兒童游樂設施，設立文化角、兒童宣傳欄，以展示繪畫、書法等作品，展現兒童風采。同時在廣場設置休閑座椅、健身器材、健康步道等，為老年人提供休閑娛樂場所，從而打造全齡化活動廣場。
高淳區北漪園西園片區小區改造后，不僅“靚”了，也變得更聰明了。在這里，通過科技賦能，搭建了智慧社區管理平臺，實現無人機24小時定點定時在軌巡查，一旦巡查到道路破損、路面積水、消防通道異常、雜物堆放等情形，終端第一時間收到報警，相關工作人員即可及時處置。除此之外，這里的智能門禁、智慧路燈等也將一一“上崗”，這個多方聯合的立體化社區防控圈，將進一步提升基層社區治理能力。
“功能優先是2022年度老舊小區改造的重要原則之一，不僅要‘面子新’，更要‘里子實’。”市住房保障和房產局物業處處長浦曉天表示，順應群眾期盼，做實民生實事，才能真正讓百姓從“安居”到“樂居”。
2023年，72個小區將“舊貌換新顏”
2022年的項目尚未完工，2023年的改造實施項目就已早早排定。據介紹，新一年南京市將改造72個老舊小區，涉及房屋643幢，總建筑面積約186.17萬平方米，涉及居民近2.43萬戶。
為進一步提高改造質量水平，南京市將充分運用省級、市級老舊小區改造專家庫，推進老舊小區改造社區規劃師進小區，多角度、多維度、多渠道賦能，著力打造一批省市宜居示范住區、智能化示范精品小區，建設安全健康、設施完善、管理有序的全齡友好完整居住社區。還將進一步統籌推進片區改造。結合城市更新行動、完整居住社區建設等，打破傳統“小區”概念，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，并系統推動小區內外公共服務和社會服務聯動更新，區分輕重緩急，在改造中有針對性地配建居民最需要的助餐、停車、體育健身等各類設施，促進居住社區品質提升。
讓改造的小區實現“長治久新”，南京市將繼續堅持黨建引領、基層推動、群眾點單、多元共建，把老舊小區改造與加強基層治理有機結合，建立多方聯動的社區治理體系。同時深化部門聯動，推動行政執法、行政服務進小區，通過“房幫寧”等信息化載體先行先試，將職責服務清單植入小區，扎根在居民的家門口，推動建立長效常態的綜合治理機制。顧小萍 占偉
