黨中央、國務院高度重視住房和城鄉建設工作。去年，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，今年政府工作報告指出“加快發展長租房市場，推進保障性住房建設”，推動住房和城鄉建設高質量發展邁上新臺階。

　　推進保障性租賃住房建設、加快發展長租房市場是實現全體人民住有所居的重要途徑。近日，作為住房和城鄉建設部主管的行業權威新聞單位，中國建設報社成立“中國城市住房租賃”智庫。該智庫的目標是，做以人民為中心發展思想的踐行者、百姓住有所居的圓夢者、城鄉美好人居環境的建設者、城市安全運行的守護者、建筑歷史文化的傳承者、國家經濟發展的貢獻者，圍繞長租房市場精細化管理、規范化運營、創新化拓展等內容進行深入研究，就黨中央總體部署落地“最后一公里”過程中的難點痛點，政策要求和企業發展的結合點、市場需求和群眾呼聲的著力點深度研判，理性分析，共同推動公共政策改革創新，助力住房租賃行業行穩致遠。

　　值得關注的是，“中國城市住房租賃”智庫聯合自如研究院發布了上半年長租房市場數據，從成交總量、業主委托模式與需求變化等角度對上半年長租房行業情況進行闡述。

　　上半年長租房 成交量持續增長

　　今年年初以來，北京、上海等重點城市疫情反復，讓普租市場與長租市場的分化愈加分明。

　　從成交量數據來看，普租市場上半年呈現顯著“U”型波動。貝殼研究院數據顯示，進入3月，受疫情影響，春節后租賃旺季不“旺”，4月全國百城租賃市場成交量環比減少20.4%，5月各地復工復產，全國百城租賃成交量環比增加近20%，6月環比增加超過30%。

　　長租房成交量在2月~6月呈逆勢持續增長趨勢。中國城市住房租賃智庫數據顯示，上半年長租房成交量在2月開始走高，3月~5月增速有所放緩但仍保持穩增趨勢，6月全國成交量大幅提升，環比增長超過40%。

　　在穩中走高的成交數據表現之下，長租房機構的租金水平也更趨平穩理性，市場波動幅度更小。

　　根據克而瑞等機構數據，4月上海個人房源租金環比上漲3%，5月上海個人房源租金環比上漲6%，以每平方米破百元的租金價格排在全國55城之首。此外，根據貝殼研究院北京市房產租賃市場月報數據，2022年，北京市新增掛牌房源均價較去年有明顯上漲趨勢，在高校畢業季來臨之前，4月的租金掛牌價就已逼近2021年的峰值水平。諸葛找房研究院數據顯示，今年5月，一線城市平均租金同比上漲4.03%。

　　中國城市住房租賃智庫數據顯示，上半年長租房機構全國重點十城租金同比去年僅有微幅波動。分城市看，上海成交租金同比上漲3.6%、成都同比上漲2.8%;北京、武漢、天津租金與去年同期基本持平;深圳、杭州、南京等城市租金同比均微幅下降。其中，在4月~6月成交旺季，長租房機構續約價格同比平均漲幅僅2.5%~3%。

　　房東傾向將房源 委托給專業長租房機構

　　從業主委托量來看，今年上半年長租房業主委托量有所提升。自如“增益租”作為長租房行業的業主委托新模式，今年上半年的業主委托量同比去年增長超100%，其中，一季度同比增長420%，二季度即使受疫情影響，仍保持了同比近50%的增長;從自如空間產品看，整租的“心舍”產品、豪宅線的“曼舍”產品，集中式公寓的“自如寓”“自如里”等，新增業主委托房源數量同比增長均超過50%。

　　今年是“增益租”模式推出的第二年，其“無差價、無空置期、收益有保底”三大核心特點，受到業主群體的廣泛認可。而該模式在出租價格透明化、收益“有保底、超額分成”的創新機制下，實現了長租企業與業主在收益穩定、風險共擔方面的新平衡。

　　在今年疫情下，“增益租”模式能夠提升房子品質，對租客群體來說具有房源競爭力;對業主群體來說，能夠保障持續收益，增加市場的抗風險能力。新模式也在不同產品層次、不同居住形態方面獲得市場驗證與認可，為更多長租企業破解經營困局提供了借鑒。

　　業內人士認為，新模式的成功不僅因為長租企業立足市場需求創新了供給，也是因為疫情讓業主重新思考與租客、平臺的關系，開始重視長期穩定性和房源的持續收益等。以“增益租”為代表的長租委托新模式，將成為長租行業下一個十年的主要模式。

　　畢業租房需求延遲釋放 整租時代或開啟

　　3月~4月，上海、北京因疫情開啟區域管控，自如等企業在疫情期間積極行動。自如為上海近19萬租客累計退還服務費近2000萬元;500多名北京、上海員工參與360個社區抗疫志愿工作;推出六大安心舉措，客戶簽約優惠房源69270間，34960名租客VR、視頻看房超6萬次，為25929名租客提供原價續約，為3260名租客提供免費換租。

　　畢業季是住房租賃行業的傳統銷售旺季，但在疫情影響下，今年的畢業租房需求姍姍來遲。今年的高校畢業生人數首次突破千萬，延緩釋放的租房需求在進入6月后集中釋放，形成了“延遲+集中”的特殊畢業旺季景象。

　　此外，面對畢業生群體“短期資金緊張、品質要求較高”的租住需求特點，自如等長租房機構紛紛推出畢業生專項支持計劃，幫助畢業生順利過渡。以自如為例，面向應屆畢業生提供“0押金、月付”的專項支持計劃“海燕計劃”于4月底上線以來，已吸引超過20萬畢業生參與，參與人數同比提升24%。

　　值得一提的是，從專項支持計劃的參與數據來看，新一線城市展現出了對畢業生的強勁吸引力。數據顯示，上半年成都、武漢“海燕計劃”畢業生參與量同比分別提升101%、75%;上海、北京兩地雖受疫情影響，但6月復工復產后成交量迅速回升，上海畢業生成交量環比上漲超過70倍，全國畢業生成交量環比增長超過200%。

　　受疫情影響，租客對生活安全感、品質感、私密性、獨立性的需求在不斷增長，開始傾向租住整套房源、獨立生活。以上海為例，自如數據顯示，二季度以來整租房源的入住率、續約率均高于合租房源，其中，6月上海復工復產后，上海合租升級換租為整租的成交量同比增長超過100%。

　　專家表示，整體來看，住房租賃市場受疫情影響較大，需求釋放滯后。但是，結合6月數據來看，隨著畢業生群體租房需求釋放、各大城市疫情防控向好，住房租賃市場的復蘇回暖已經開始，下半年將持續升溫，對人才吸引力較強的一線、新一線城市以及都市圈核心城市、省會城市住房租賃市場將顯著升溫。各大長租企業和從業者應該對行業未來發展保持信心。

　　面對未來市場向好趨勢，專家建議，應當從盤活存量方面填補政策空白，通過降低合規成本、降低稅收成本、增加金融支持，增加對供給端的支持。在優化政策環境的同時，應加大力度培育專業化住房租賃機構，提高企業運營效率。對符合條件的專業住房租賃機構給予金融、稅收、財政補貼等支持，在確保金融安全的前提下，賦予租賃物權，提升企業參與積極性。