明確一定條件下主張價款返還請求權優先于其他債權

　　近日，最高人民法院發布公告稱，《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》已于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，現予公布，自2023年4月20日起施行。

　　其中，就人民法院在審理房地產開發企業因商品房已售逾期難交付引發的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，批復提出：

　　一是建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條的規定處理。

　　《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋(一)》第三十六條規定，承包人根據民法典第八百零七條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。

　　二是商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。

　　三是在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。