2024 年 4 月召開的政治局會議再提房地產(chǎn)去庫存，“統(tǒng)籌研 究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施 ”。這個要求完全符 合去年召開的中央經(jīng)濟工作會議提出的“ 穩(wěn)中求進 、 以進 促穩(wěn) 、先立后破 ”的宏觀工作總基調 ，在當前經(jīng)濟結構轉型 升級的關鍵時期，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) ，在經(jīng) 濟高質量發(fā)展進程中所發(fā)揮的穩(wěn)預期 、穩(wěn)增長 、穩(wěn)就業(yè)作 用毋庸置疑 。經(jīng)濟的高質量發(fā)展需要社會需求強有力的增 長來提供支撐 ，而以傳統(tǒng)消費需求為主的社會需求的持續(xù) 增長 ，能夠為推動供給側改革 ，促進新質生產(chǎn)力的發(fā)展提 供良好的宏觀經(jīng)濟環(huán)境 。尤其是在當前新質生產(chǎn)力發(fā)展的 培育成長期 ，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展更是成為穩(wěn)消費和穩(wěn) 投資的壓艙石。

　　當前影響房地產(chǎn)市場的因素很多 ，而直接反映房地產(chǎn) 市場供求關系的因素是人口基數(shù) ，人口基數(shù)對房地產(chǎn)市場 的長期運行走勢產(chǎn)生著最基本的影響 ，體現(xiàn)著房地產(chǎn)市場 的剛性預期 。2023 年召開的二十屆中央財經(jīng)委員會第一次會議 指出“ 當前我國人口發(fā)展呈現(xiàn)少子化 、老齡化 、 區(qū)域人 口 增減分化的趨勢性特征 ，必須全面認識 、正確看待我國人 口發(fā)展新形勢 。 ”人口增長和經(jīng)濟發(fā)展密切相關 ，人口增 速放緩意味著剛性消費群體的基數(shù)增長受到制約，直接影響社會消費的增長，影響經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示， 2023 年 ，全國商 品房銷售面積 111735 萬平方米 ， 比上年 下降 8.5%; 商品房銷售額 116622 億元 ， 同比下降 6.5% 。 而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2017 至 2023 年的 7 年間，全 國每年出生人口較 2016 年累計少出生 3669 萬，按《中國人口普 查年鑒-2020》數(shù)據(jù)，我國家庭戶人均居住面積達到 41.76 平方 米，由此推算 2017 年至 2023 年的 7 年間，累計住房潛在需求面 積減少 153217 平方米，是 2023 年全國商品房銷售面積的 1.37 倍 。隨著人口增速持續(xù)放緩 、人口老齡化繼續(xù)加劇 ，對未 來房地產(chǎn)市場發(fā)展的制約作用將更加凸顯。

　　習近平總書記指出：“人口發(fā)展是關系中華民族偉大復興的 大事，必須著力提高人口整體素質，以人口高質量發(fā)展支撐中國 式現(xiàn)代化。 ” 經(jīng)濟的高質量發(fā)展是建設中國式現(xiàn)代化的必 然要求 ， 以人口增長為基礎的人口高質量發(fā)展已成為推動經(jīng)濟 高質量發(fā)展的關鍵因素 。 同樣房地產(chǎn)行業(yè)要想去存量、優(yōu) 增量，實現(xiàn)轉型發(fā)展，更要充分認識出生人口增長對推動 房地產(chǎn)市場需求增長所發(fā)揮的積極作用。

　　全國人口與家庭動態(tài)監(jiān)測調查顯示，經(jīng)濟負擔過重是制約育 齡婦女再生育的最突出的因素，而家庭生活消費中最大負擔就是 購房消費所造成的資金壓力。這些年，國家和地方政府出臺系 統(tǒng)性的政策構建生育支持政策體系，以求營造生育友好的社會氛 圍，助推出生人口增長，但生育適齡群體的經(jīng)濟壓力并沒有得到有效緩解。有的地方政府也出臺了對生育家庭提供財政補貼的政 策，鑒于目前和今后相當長的一段時間，地方政府的財政狀況會 普遍緊張，可以預見地方財政補貼的力度對生育家庭所發(fā)揮的補 償作用將會非常有限。

　　近年來，金融機構通過降低貸款利率來降低居民消費貸款的 壓力，個人住房貸款利率也持續(xù)回落。但對于動輒 10 年、20 年 甚至最高長達 30 年的個人住房貸款，購房者所承擔的貸款利息 無疑是一筆不小的家庭開支。尤其是對于生育家庭而言，本身孩 子的養(yǎng)育成本已經(jīng)成為生育家庭首要考慮的重要開支，根據(jù)《中 國生育成本報告2024 版》公布的數(shù)據(jù)，全國家庭 0-17 歲孩子的 養(yǎng)育成本平均為 53.8 萬元;0 歲至大學本科畢業(yè)的孩子養(yǎng)育成 本平均為約 68 萬元。上海和北京家庭 0-17 歲孩子的平均養(yǎng)育成 本更是分別高達101 萬元和 93.6 萬元。再加上住房消費貸款所 需要承擔的利息支出，對生育家庭所帶來的生活壓力不言而喻。 如果我們將生育家庭的住房消費貸款利息予以免除，生育家庭完 全可以把購房貸款利息支出用于給孩子提供更優(yōu)質的生育、養(yǎng)育和教育資源，這將更有利于孩子的健康成長，促進人口整體素質提升，推動人口高質量發(fā)展。

　　因此，我們提出的建議是把有限的財政補貼作為資金杠桿，撬動金融資金進入促進人口增長，激活消費市場發(fā)展的領域。由銀行等金融機構向生育適齡群體提供生育家庭住房消費貸款，由保險公司提供還款信用保證，政府將對生育家庭的財政補貼變成生育家庭住房消費貸款貼息。通過金融服務和財政政策的深度結合， 為生育家庭提供住房消費資金，有效解決生育家庭購買住房的資金需求，通過分期還款的方式減緩生育家庭的資金集中支付壓力，用財政貼息方式讓生育家庭僅承擔住房消費貸款的本金，免于承擔住房消費貸款的利息。

　　對于適齡生育群體而言，住房消費免息貸款能夠為生育家庭 提供必要的購買住房資金，給孩子提供友好的生育、養(yǎng)育、教育 生活環(huán)境，尤其是對于二胎、三胎的家庭，改善型的住房更能為 孩子的健康成長提供更優(yōu)質的生活環(huán)境;貸款免息能夠讓生育家 庭將更多的資金用于孩子的教育培養(yǎng)，有助于孩子高質量成長。 同時住房消費貸款的本金采用分期還款的方式，不僅能夠有效緩 解生育家庭資金集中支出的壓力，隨著時間的推移、經(jīng)濟的發(fā)展、 家庭收入的持續(xù)增長，生育家庭未來所面臨的還款壓力還會大大 減輕。因此，讓生育家庭享受住房消費貸款免息政策，能夠有效 減輕生育適齡群體因住房消費壓力所形成的思想顧慮，增強生育 適齡群體的生育意愿，激發(fā)生育群體購買住房的意愿，讓生育適 齡群體愿生育，能買房，敢消費。

　　對金融機構而言，以當前金融業(yè)的風險管理能力完全能夠將 生育家庭住房消費貸款的風險控制到合理水平，目前正在運行的 個人住房消費貸款管理模式完全能夠保證生育家庭住房消費貸 款業(yè)務的順利運行，會成為金融業(yè)服務民生的優(yōu)質業(yè)務。隨著出 生人口的不斷增長，貸款規(guī)模的持續(xù)擴大，生育家庭住房消費貸款等創(chuàng)新型業(yè)務必將發(fā)展為支撐金融業(yè)健康發(fā)展的重要支柱，有 利于促進中國金融業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式，優(yōu)化金融服務，推動金融強 國建設。

　　對于房地產(chǎn)業(yè)而言，生育家庭住房消費貸款業(yè)務的推出，能 夠積極促進房地產(chǎn)行業(yè)剛性消費需求和改善型消費需求的培育 和發(fā)展，尤其是二、三胎家庭的增加能夠有效拉動改善型住房的 消費需求，提升住房需求的中樞水平，為房地產(chǎn)行業(yè)轉型發(fā)展提 供新的機遇。剛性和改善性住房需求潛力的持續(xù)增長，為化解房 地產(chǎn)企業(yè)債務風險，改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境贏得時間和空間， 為房地產(chǎn)行業(yè)去存量、優(yōu)增量提供消費基礎，在當前國民經(jīng)濟轉 型升級的關鍵時期，房地產(chǎn)市場消費基礎夯實和增長，能夠將房 地產(chǎn)行業(yè)社會經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定器的作用更有效的發(fā)揮。

　　對于政府而言，將對生育家庭的財政補貼變?yōu)樯彝プ》?消費貸款的貼息，能夠充分發(fā)揮財政資金的杠桿示范作用，引導 更多資金進入更廣范圍的出生人口生產(chǎn)消費市場，有效拉動社會 消費，推動生產(chǎn)消費的可持續(xù)增長。生產(chǎn)消費的增長，房地產(chǎn)及 相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進稅收的增長和政府相關收入的增加，為 推動財政貼息政策實施提供可持續(xù)的財力支撐，從而形成支持財 政貼息政策可持續(xù)運行的良性循環(huán)。

　　國家目前和未來的財政收入水平，完全能夠承擔生育家庭住 房消費貸款的貼息支出，按 1000 萬個生育家庭每個家庭貸款 100 萬計算，貸款利率參照目前住房公積金貸款利率 3.1%，10 萬億生育家庭住房消費貸款一年產(chǎn)生的利息 3100 億，而僅 2023 年全 國新增減稅降費達 1.57 萬億。2023 年全國一般公共預算收入突 破 21 萬億，增長 6.4%。由此看出政府財力的持續(xù)增長完全能夠 跑贏貸款貼息增長所需要的支出。

　　為充分調動地方政府財政貼息的積極性，建議國家與地方政 府按比例承擔生育家庭住房消費貸款貼息所需的資金，國家完全也可以通過發(fā)行超長期國債的方式提供財政貼息所需資金，而通 過給貸款銀行減免相應額度的納稅也是一個可以考慮的政策。

　　多出生一個孩子，就可以多消化一套住房，早出生一個孩子， 就可以早消化一套住房。我們及時出臺生育家庭住房消費貸款免息政策，能夠加快推進房地產(chǎn)去存量的周期進程，為優(yōu)增量提供必要的需求空間，為推動構建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式注入新活力， 增添新動力。(張大海 作者系中融人壽北京公司總經(jīng)理)