2024 年 4 月召開的政治局會(huì)議再提房地產(chǎn)去庫存，“統(tǒng)籌研 究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施 ”。這個(gè)要求完全符 合去年召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“ 穩(wěn)中求進(jìn) 、 以進(jìn) 促穩(wěn) 、先立后破 ”的宏觀工作總基調(diào) ，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型 升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) ，在經(jīng) 濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展進(jìn)程中所發(fā)揮的穩(wěn)預(yù)期 、穩(wěn)增長(zhǎng) 、穩(wěn)就業(yè)作 用毋庸置疑 。經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展需要社會(huì)需求強(qiáng)有力的增 長(zhǎng)來提供支撐 ，而以傳統(tǒng)消費(fèi)需求為主的社會(huì)需求的持續(xù) 增長(zhǎng) ，能夠?yàn)橥苿?dòng)供給側(cè)改革 ，促進(jìn)新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展提 供良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 。尤其是在當(dāng)前新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的 培育成長(zhǎng)期 ，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展更是成為穩(wěn)消費(fèi)和穩(wěn) 投資的壓艙石。

　　當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素很多 ，而直接反映房地產(chǎn) 市場(chǎng)供求關(guān)系的因素是人口基數(shù) ，人口基數(shù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng) 的長(zhǎng)期運(yùn)行走勢(shì)產(chǎn)生著最基本的影響 ，體現(xiàn)著房地產(chǎn)市場(chǎng) 的剛性預(yù)期 。2023 年召開的二十屆中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第一次會(huì)議 指出“ 當(dāng)前我國人口發(fā)展呈現(xiàn)少子化 、老齡化 、 區(qū)域人 口 增減分化的趨勢(shì)性特征 ，必須全面認(rèn)識(shí) 、正確看待我國人 口發(fā)展新形勢(shì) 。 ”人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān) ，人口增 速放緩意味著剛性消費(fèi)群體的基數(shù)增長(zhǎng)受到制約，直接影響社會(huì)消費(fèi)的增長(zhǎng)，影響經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示， 2023 年 ，全國商 品房銷售面積 111735 萬平方米 ， 比上年 下降 8.5%; 商品房銷售額 116622 億元 ， 同比下降 6.5% 。 而根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2017 至 2023 年的 7 年間，全 國每年出生人口較 2016 年累計(jì)少出生 3669 萬，按《中國人口普 查年鑒-2020》數(shù)據(jù)，我國家庭戶人均居住面積達(dá)到 41.76 平方 米，由此推算 2017 年至 2023 年的 7 年間，累計(jì)住房潛在需求面 積減少 153217 平方米，是 2023 年全國商品房銷售面積的 1.37 倍 。隨著人口增速持續(xù)放緩 、人口老齡化繼續(xù)加劇 ，對(duì)未 來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制約作用將更加凸顯。

　　習(xí)近平總書記指出：“人口發(fā)展是關(guān)系中華民族偉大復(fù)興的 大事，必須著力提高人口整體素質(zhì)，以人口高質(zhì)量發(fā)展支撐中國 式現(xiàn)代化。 ” 經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展是建設(shè)中國式現(xiàn)代化的必 然要求 ， 以人口增長(zhǎng)為基礎(chǔ)的人口高質(zhì)量發(fā)展已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì) 高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵因素 。 同樣房地產(chǎn)行業(yè)要想去存量、優(yōu) 增量，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，更要充分認(rèn)識(shí)出生人口增長(zhǎng)對(duì)推動(dòng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)所發(fā)揮的積極作用。

　　全國人口與家庭動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)調(diào)查顯示，經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)過重是制約育 齡婦女再生育的最突出的因素，而家庭生活消費(fèi)中最大負(fù)擔(dān)就是 購房消費(fèi)所造成的資金壓力。這些年，國家和地方政府出臺(tái)系 統(tǒng)性的政策構(gòu)建生育支持政策體系，以求營造生育友好的社會(huì)氛 圍，助推出生人口增長(zhǎng)，但生育適齡群體的經(jīng)濟(jì)壓力并沒有得到有效緩解。有的地方政府也出臺(tái)了對(duì)生育家庭提供財(cái)政補(bǔ)貼的政 策，鑒于目前和今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，地方政府的財(cái)政狀況會(huì) 普遍緊張，可以預(yù)見地方財(cái)政補(bǔ)貼的力度對(duì)生育家庭所發(fā)揮的補(bǔ) 償作用將會(huì)非常有限。

　　近年來，金融機(jī)構(gòu)通過降低貸款利率來降低居民消費(fèi)貸款的 壓力，個(gè)人住房貸款利率也持續(xù)回落。但對(duì)于動(dòng)輒 10 年、20 年 甚至最高長(zhǎng)達(dá) 30 年的個(gè)人住房貸款，購房者所承擔(dān)的貸款利息 無疑是一筆不小的家庭開支。尤其是對(duì)于生育家庭而言，本身孩 子的養(yǎng)育成本已經(jīng)成為生育家庭首要考慮的重要開支，根據(jù)《中 國生育成本報(bào)告2024 版》公布的數(shù)據(jù)，全國家庭 0-17 歲孩子的 養(yǎng)育成本平均為 53.8 萬元;0 歲至大學(xué)本科畢業(yè)的孩子養(yǎng)育成 本平均為約 68 萬元。上海和北京家庭 0-17 歲孩子的平均養(yǎng)育成 本更是分別高達(dá)101 萬元和 93.6 萬元。再加上住房消費(fèi)貸款所 需要承擔(dān)的利息支出，對(duì)生育家庭所帶來的生活壓力不言而喻。 如果我們將生育家庭的住房消費(fèi)貸款利息予以免除，生育家庭完 全可以把購房貸款利息支出用于給孩子提供更優(yōu)質(zhì)的生育、養(yǎng)育和教育資源，這將更有利于孩子的健康成長(zhǎng)，促進(jìn)人口整體素質(zhì)提升，推動(dòng)人口高質(zhì)量發(fā)展。

　　因此，我們提出的建議是把有限的財(cái)政補(bǔ)貼作為資金杠桿，撬動(dòng)金融資金進(jìn)入促進(jìn)人口增長(zhǎng)，激活消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展的領(lǐng)域。由銀行等金融機(jī)構(gòu)向生育適齡群體提供生育家庭住房消費(fèi)貸款，由保險(xiǎn)公司提供還款信用保證，政府將對(duì)生育家庭的財(cái)政補(bǔ)貼變成生育家庭住房消費(fèi)貸款貼息。通過金融服務(wù)和財(cái)政政策的深度結(jié)合， 為生育家庭提供住房消費(fèi)資金，有效解決生育家庭購買住房的資金需求，通過分期還款的方式減緩生育家庭的資金集中支付壓力，用財(cái)政貼息方式讓生育家庭僅承擔(dān)住房消費(fèi)貸款的本金，免于承擔(dān)住房消費(fèi)貸款的利息。

　　對(duì)于適齡生育群體而言，住房消費(fèi)免息貸款能夠?yàn)樯彝?提供必要的購買住房資金，給孩子提供友好的生育、養(yǎng)育、教育 生活環(huán)境，尤其是對(duì)于二胎、三胎的家庭，改善型的住房更能為 孩子的健康成長(zhǎng)提供更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境;貸款免息能夠讓生育家 庭將更多的資金用于孩子的教育培養(yǎng)，有助于孩子高質(zhì)量成長(zhǎng)。 同時(shí)住房消費(fèi)貸款的本金采用分期還款的方式，不僅能夠有效緩 解生育家庭資金集中支出的壓力，隨著時(shí)間的推移、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、 家庭收入的持續(xù)增長(zhǎng)，生育家庭未來所面臨的還款壓力還會(huì)大大 減輕。因此，讓生育家庭享受住房消費(fèi)貸款免息政策，能夠有效 減輕生育適齡群體因住房消費(fèi)壓力所形成的思想顧慮，增強(qiáng)生育 適齡群體的生育意愿，激發(fā)生育群體購買住房的意愿，讓生育適 齡群體愿生育，能買房，敢消費(fèi)。

　　對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言，以當(dāng)前金融業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力完全能夠?qū)?生育家庭住房消費(fèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制到合理水平，目前正在運(yùn)行的 個(gè)人住房消費(fèi)貸款管理模式完全能夠保證生育家庭住房消費(fèi)貸 款業(yè)務(wù)的順利運(yùn)行，會(huì)成為金融業(yè)服務(wù)民生的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。隨著出 生人口的不斷增長(zhǎng)，貸款規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，生育家庭住房消費(fèi)貸款等創(chuàng)新型業(yè)務(wù)必將發(fā)展為支撐金融業(yè)健康發(fā)展的重要支柱，有 利于促進(jìn)中國金融業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式，優(yōu)化金融服務(wù)，推動(dòng)金融強(qiáng) 國建設(shè)。

　　對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，生育家庭住房消費(fèi)貸款業(yè)務(wù)的推出，能 夠積極促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)剛性消費(fèi)需求和改善型消費(fèi)需求的培育 和發(fā)展，尤其是二、三胎家庭的增加能夠有效拉動(dòng)改善型住房的 消費(fèi)需求，提升住房需求的中樞水平，為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提 供新的機(jī)遇。剛性和改善性住房需求潛力的持續(xù)增長(zhǎng)，為化解房 地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，改善房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境贏得時(shí)間和空間， 為房地產(chǎn)行業(yè)去存量、優(yōu)增量提供消費(fèi)基礎(chǔ)，在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn) 型升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)夯實(shí)和增長(zhǎng)，能夠?qū)⒎?地產(chǎn)行業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定器的作用更有效的發(fā)揮。

　　對(duì)于政府而言，將對(duì)生育家庭的財(cái)政補(bǔ)貼變?yōu)樯彝プ》?消費(fèi)貸款的貼息，能夠充分發(fā)揮財(cái)政資金的杠桿示范作用，引導(dǎo) 更多資金進(jìn)入更廣范圍的出生人口生產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)，有效拉動(dòng)社會(huì) 消費(fèi)，推動(dòng)生產(chǎn)消費(fèi)的可持續(xù)增長(zhǎng)。生產(chǎn)消費(fèi)的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)及 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠促進(jìn)稅收的增長(zhǎng)和政府相關(guān)收入的增加，為 推動(dòng)財(cái)政貼息政策實(shí)施提供可持續(xù)的財(cái)力支撐，從而形成支持財(cái) 政貼息政策可持續(xù)運(yùn)行的良性循環(huán)。

　　國家目前和未來的財(cái)政收入水平，完全能夠承擔(dān)生育家庭住 房消費(fèi)貸款的貼息支出，按 1000 萬個(gè)生育家庭每個(gè)家庭貸款 100 萬計(jì)算，貸款利率參照目前住房公積金貸款利率 3.1%，10 萬億生育家庭住房消費(fèi)貸款一年產(chǎn)生的利息 3100 億，而僅 2023 年全 國新增減稅降費(fèi)達(dá) 1.57 萬億。2023 年全國一般公共預(yù)算收入突 破 21 萬億，增長(zhǎng) 6.4%。由此看出政府財(cái)力的持續(xù)增長(zhǎng)完全能夠 跑贏貸款貼息增長(zhǎng)所需要的支出。

　　為充分調(diào)動(dòng)地方政府財(cái)政貼息的積極性，建議國家與地方政 府按比例承擔(dān)生育家庭住房消費(fèi)貸款貼息所需的資金，國家完全也可以通過發(fā)行超長(zhǎng)期國債的方式提供財(cái)政貼息所需資金，而通 過給貸款銀行減免相應(yīng)額度的納稅也是一個(gè)可以考慮的政策。

　　多出生一個(gè)孩子，就可以多消化一套住房，早出生一個(gè)孩子， 就可以早消化一套住房。我們及時(shí)出臺(tái)生育家庭住房消費(fèi)貸款免息政策，能夠加快推進(jìn)房地產(chǎn)去存量的周期進(jìn)程，為優(yōu)增量提供必要的需求空間，為推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式注入新活力， 增添新動(dòng)力。(張大海 作者系中融人壽北京公司總經(jīng)理)