今年，城市工作迎來多輪重要部署，其中城市更新成為高頻詞。7月召開的中央城市工作會議明確，城市更新將是當前和今后一個時期城市工作的重要抓手。

　　今年5月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，要求轉變城市開發建設方式，建立可持續的城市更新模式和政策法規，大力實施城市更新，打造宜居、韌性、智慧城市。

　　其中，城市中老舊小區改造，尤其是非成套住宅的改造，是繞不開的民生必答題，關系千家萬戶。

　　這些“超齡服役”的老小區，大多存在著管線老化、結構隱患等問題，沒有獨立的廚房、衛生間，缺少公共空間等，也困擾著居民。

　　小修小補、簡單翻新解決不了根本問題，大規模改造又由于標準高、資金少，市場主體并不愿意參與。同時，以往傳統的房地產征收開發模式也并不適用，“原拆原建”模式成為老舊小區改造的關鍵解法。

　　居民不解

　　為什么拿不到補償，還要出錢?

　　湖北省宜昌市西陵區葛洲壩片區是危舊房相對集中的區域。建設于20世紀七八十年代的老樓，很多都是非成套住宅。非成套住宅沒有獨立廚衛，結構也不安全，設施老化，居民居住環境很差。

　　城市工作，民生為大。宜昌市希望以葛洲壩片區為突破口，探索出一條以市場化機制推進的新路徑。

　　西陵區副區長兼夜明珠街道黨工委書記涂超說，總體而言，就是按照“共治、共建、共享”的模式，由居民自己出資三分之一，由上級爭取相應的獎補資金來補充三分之一，再由企業相應的運營以及增容增戶的收益來補充三分之一。

　　兩周摸排下來，48戶里僅8戶簽字同意。居民們不理解，既然是有人“兜底”，按照以往“拆遷”政策，自己為什么拿不到補償，為什么還要出錢?西陵區夜明珠街道英雄山社區黨委書記聶芳說：“到了后期，我們去敲門，居民已經不愿意開門了，打電話他們也不愿意接。”

　　試點工作就此擱淺。

　　與以往居民一次性“賣地分錢”的地產開發和棚改的拆遷模式不同，原拆原建是政府補貼的民生共建工程，居民可以選擇用有限的資金“以舊換新、原址重建”，實現居住品質的質變。

　　聶芳說，這相當于是共建項目，居民要對整個項目進行出資分攤，相比于原來的棚改政策，他們對這個政策非常不理解，這是推進過程中最大的阻礙。

　　說服鄰里

　　不能靠感情牌，還是要算好賬

　　就在原定試點工作陷入僵局時，與原定試點相隔不遠，還有一棟危舊樓需要改造，那棟樓的居民代表主動找上了門。

　　張順江是有30年工程建設經驗的老工程師，他明白，這次原拆原建試點是改變居住品質的難得機遇：“我們要參與原拆原建，盼了很久，我們覺得這個方案也適合我們這棟居民樓。”

　　聶芳說：“我們非常驚喜居民里還有這樣的能人，我們就跟他溝通，我說既然你對這個政策了解得這么透徹，能不能在這個過程中協助我們對其他居民做宣傳工作。”很多做不通的工作，張順江去講，左鄰右舍都聽得進去。但歸根結底，說服鄰里不能靠感情牌，還是要算好賬。

　　張順江給社區居民算過一筆賬，項目總投資，兩棟小區加上所有的設施配套，是6300多萬元。25戶居民選擇原拆原建，25戶累計出了大概500多萬元。“以我們家為例，房子至少屬于升值了，升值了大概25萬元到30萬元之間，按照現在市場價來算，還是處于盈利狀態。”張順江說。

　　在張順江的溝通下，兩周內，望洲崗10號院居民簽約率達到80%以上。西陵區迅速調整計劃：確定望洲崗10號院成為原拆原建首個試點。很快，街道建議組建了“危舊房合作改造聯合社”，張順江也成了西陵區夜明珠街道英雄山社區危舊房合作改造聯合社法定代表人。

　　聯合社成居民的

　　“代言人”和“操盤手”

　　為什么要成立聯合社，它能起到什么作用?

　　“成立聯合社的主要作用，第一是收集居民的意見、建議，第二是后期建設的協議簽訂。”西陵區夜明珠街道危舊房改造工作專班成員吳俊華說。

　　望洲崗10號“危舊房合作改造聯合社”是對接市場的唯一主體。

　　宜昌市自然資源和城鄉建設局低效用地再開發試點工作專班負責人高周洲說：“望洲崗10號既沒有走傳統的征收，也不是傳統意義上的安置房，我們采取了一二級聯動產權歸集的新的供地模式。”

　　全部居民委托聯合社統一注銷原有產權，把零散地塊整合為“凈地”，再通過招拍掛出讓給企業，企業拿地建成后返還住房給原居民。既不用政府兜底，又讓企業有建設動力。對內，聯合社成了居民的“代言人”;對外，聯合社是居民自己的“操盤手”。

　　按照預算，在項目總投資6300萬元中，除去居民投資559余萬元和政府專項補貼2300萬元，剩余的大部分投資成本都需要承建方承擔。

　　原拆原建正以

　　多樣姿態落地生根

　　以居民為主導的城市更新原拆原建路徑還在延伸。

　　參照望洲崗10號合作化改造模式，在葛洲壩片區，肖家崗23、25號，鐵路大院等6個試點已經啟動，新成立的21個聯合社覆蓋2600余戶居民。

　　在全國各地，原拆原建正以多樣姿態落地生根。2020年7月，北京市《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》發布，打通了原拆原建落地的制度堵點，明確了改建資金由多主體共擔，并允許適當擴建。這是全國首個系統性規范危舊樓房原址重建的政策文件，自此以后，北京市多個原拆原建項目得以順利推進。

　　原拆原建是場關乎民生溫度與城市智慧的大考。拆的是舊居的窘迫，建的是新家的溫暖，留的是城市的記憶，聚的是民心的力量，更體現著城市治理的溫度。

　　在全國各個城市，各種因地制宜的原拆原建探索依然還在持續。各地探索路徑不盡相同，也沒有標準答案，卻有著基本遵循，那就是——以人民為中心。

　　(高少卓)