近日，住房城鄉建設部、中國人民銀行印發《房地產從業機構反洗錢工作管理辦法》(下稱《辦法》)，對房地產領域的反洗錢工作做出規定。這是迄今為止，主管部門出臺的對房地產反洗錢工作最細致的一份文件。

　　有分析人士指出，近年來，房地產行業洗錢手段日益復雜多樣，新問題不斷涌現，現有法律法規難以完全覆蓋和有效應對。《辦法》的推出，對于規范房地產交易、遏制洗錢及相關犯罪有著積極意義。

　　反洗錢監管不斷強化

　　《辦法》的出臺，是在我國反洗錢監管范圍不斷擴大、工作趨于細致的背景下實施的。

　　洗錢是指將犯罪或其他非法違法行為所獲得的違法收入，通過各種手段掩飾、隱瞞、轉化，使其在形式上合法化的行為。

　　早在1997年，《中華人民共和國刑法》便設立了洗錢罪。此后隨著法律的修訂，對洗錢罪相關情形的界定不斷細化。

　　近些年，我國對洗錢犯罪行為的打擊力度持續加大。根據最高人民檢察院的數據，2023年共起訴洗錢罪2971人，是2019年起訴洗錢罪人數的近20倍。2024年上半年起訴洗錢罪1391人，同比上升28.4%。

　　與此同時，相關的法律法規也不斷完善。

　　2006年11月，《中華人民共和國反洗錢法》(下稱《反洗錢法》)獲得通過，并于次年1月1日起執行。由于當時的洗錢主要通過金融機構進行操作，該法律也主要對金融機構在反洗錢中的法律責任做出界定。

　　此后，隨著金融領域反洗錢監管日趨嚴厲，不法分子的洗錢渠道逐漸向房地產、貴金屬、寶石等大宗交易領域蔓延。

　　為加強房地產領域的反洗錢工作，2017年，住建部、央行、銀監會(時稱)出臺《關于規范購房融資和加強反洗錢工作的通知》(建房〔2017〕215 號)，強調開發商、房產中介在反洗錢中的義務。該通知還要求開發商和房產中介“妥善保存客戶身份資料和交易記錄，且保存期限不少于5年”。

　　第二年，央行發文加強特定非金融機構反洗錢監管工作，再次強調開發商、房產中介應當履行反洗錢義務。

　　2021年6月，《反洗錢法》公開征求意見，征求意見稿中增加了有關特定非金融機構反洗錢的內容。新法提到的“特定非金融機構”中，就包括“提供房屋銷售、房屋買賣經紀服務的房地產開發企業或者房地產中介機構”。

　　2024年11月，新修訂的《反洗錢法》獲得通過，于今年1月1日起執行。

　　分析人士指出，《房地產從業機構反洗錢工作管理辦法》的出臺，契合了當前反洗錢法律日益完善、監管范圍不斷擴大、監管力度不斷加大的趨勢。

　　值得注意的是，作為非金融機構反洗錢的另一個重要領域，《貴金屬和寶石從業機構反洗錢和反恐怖融資管理辦法》已于今年4月完成征求意見，今年8月1日起施行。

　　房地產洗錢的路徑與特點

　　從開發的角度，房地產具有典型的資金密集型特征;從交易的角度，相較其他商品品類，房地產的大宗交易特征也十分明顯。因此，在全球范圍內，房地產都是“黑錢”流入的溫床。

　　一位房地產投融資領域的資深從業者向記者表示，通過房地產進行洗錢的行為有一個典型特征，即“大錢走開發，小錢走交易”。

　　該人士指出，有關房地產的洗錢案例中，不少和貪污腐敗掛鉤。當權者利用手中的權力，在項目審批、用地規劃等方面大開方便之門，開發商則以暗股等形式進行回報。在此過程中，不法官員既獲得了灰色收入，同時也可借機洗白。

　　而在“小錢”交易中，操作的方式更多。

　　北京市盈科律師事務所全球總部合伙人李松律師表示，通過買房、賣房進行的洗錢操作，有四種常見的方式：

　　一是化整為零分拆購房。找親戚朋友當“替身”(即常說的“白手套”)，房產證寫“替身”的名字，但實際是自己控制。或者自己分多次，用不同賬戶給開發商付錢。

　　二是名虧實盈投資房產。將房子以“虧本價”賣給親戚朋友，后者再以市場價出售。或者將黑錢混在“裝修費”里，以“房價+豪華裝修費”的高價賣掉房屋。

　　三是利用房企及關聯企業“漂白”。與房企或建筑公司串通，簽訂虛假工程合同，并以“黑錢”支付，再以“買房優惠”“工程款返現”等方式返還。

　　四是注冊空殼公司。用“黑錢”注冊空殼公司，以“辦公需要”的名義買房，再進行出租，租金就變成正常的公司收入。公司“經營不善”時，再把房子賣掉，“黑錢”就成為“公司清算款”。

　　李松還指出，近幾年，通過房地產洗錢的方式呈現出更加隱蔽且復雜、與金融工具結合更緊密、跨境洗錢增多等特征。因此，對現有的法律法規進行完善，是十分必要的。

　　下一步，有關房地產反洗錢的相關措施有望以“地方版”的形式陸續落地。

　　北京是對房地產反洗錢布局較早的城市。早在2020年，相關部門就出臺《北京地區房地產行業反洗錢和反恐怖融資工作暫行辦法》，并向社會征求意見。該文件共有5章33條，對客戶身份識別、客戶資料保存、大額和可疑交易監測均有細致規定，并附有對交易雙方身份信息識別的標準化表格。

　　分析人士指出，此類文件具有較強的參考價值，對反洗錢規定進一步落地并細化，將是下一步的趨勢。

　　(張 敏)