近年來，中國(guó)樓市見頂了、退潮了的聲音此起彼伏，尤其是在疫情一度重創(chuàng)樓市的背景下，這種聲音被進(jìn)一步放大。但最新的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)商品房不僅沒有崩盤，銷售額還創(chuàng)出新高。

　　中國(guó)樓市，究竟是退潮還是漲潮?我國(guó)房?jī)r(jià)，到底是高是低?對(duì)于廣大的主體開發(fā)商而言，在目前的環(huán)境下，他們的命運(yùn)如何?有沒有裸泳者?他們又該如何從自身出發(fā)，保證整體樓市的平穩(wěn)健康發(fā)展?

　　商品住宅銷售額創(chuàng)新高，優(yōu)質(zhì)房源活力不減

　　9月16日，隨著國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)出爐，地產(chǎn)圈人士紛紛發(fā)文表示意想不到。

　　數(shù)據(jù)顯示，1—8月份，我國(guó)銷售面積98486萬(wàn)平方米，同比下降3.3%。但與此同時(shí)，我國(guó)商品房銷售額96943億元，增長(zhǎng)1.6%；其中，住宅銷售額86769億元，同比增長(zhǎng)4.1%。

　　僅僅從前8個(gè)月來看，我國(guó)商品房及住宅的銷售額已超去年同期，已創(chuàng)出歷史新高。

　　橫向?qū)Ρ葋砜矗诮衲?—8月份，全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)同比下降0.3%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額238029億元，同比下降8.6。對(duì)比這些金額較大的經(jīng)濟(jì)板塊來看，房地產(chǎn)業(yè)可謂是一枝獨(dú)秀，表現(xiàn)十分搶眼。

　　而且，我國(guó)房地產(chǎn)銷售額的回正，是建立年初樓市成交深跌的基礎(chǔ)之上，中國(guó)樓市經(jīng)歷了一波出人意料的巨大反彈。今年1—2月，我國(guó)商品房銷售面積同比下降39.9%，銷售額同比下降35.9%，僅僅6個(gè)月后，從前8月的數(shù)據(jù)看，我國(guó)商品房銷售面積降幅就縮小了36.6個(gè)百分點(diǎn)，而銷售額則出現(xiàn)了37.5個(gè)百分點(diǎn)的變動(dòng)。

　　據(jù)此，多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)銷售仍然有望創(chuàng)造新的歷史。而在今年初，多家行業(yè)機(jī)構(gòu)一度預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)銷售額將下降5%—10%。

　　此前，樓市見頂?shù)穆曇舨粩喑霈F(xiàn)，但在疫情沖擊之下，樓市成交反而創(chuàng)出新高。

　　正所謂水漲船高。在整體市場(chǎng)見好的局勢(shì)下，龍頭房企們的業(yè)績(jī)更快得到修復(fù)、增長(zhǎng)。中指研究院監(jiān)測(cè)顯示，前8月銷售額在500億—1000億元的房企共有26家，銷售額均值為655.2億元，同比增長(zhǎng)5.5%，超過全國(guó)平均漲幅；銷售額在200億—500億元的房企共有34家，銷售額均值為319億元，同比增長(zhǎng)6.4%，也高于全國(guó)平均水平。

　　泰禾無疑是今年備受關(guān)注的房企，今年以來，其債務(wù)風(fēng)波一度撲朔迷離。但隨著整體市場(chǎng)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，泰禾的命運(yùn)也出現(xiàn)了一定的轉(zhuǎn)機(jī)。

　　首先，據(jù)公布，泰禾與萬(wàn)科簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，泰禾將轉(zhuǎn)讓19.9%股份予萬(wàn)科，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股4.9元，對(duì)應(yīng)總對(duì)價(jià)約為24.27億元。當(dāng)然，協(xié)議的最終履行有待于達(dá)成一些前置條件，但無疑，這一消息也有助于改善泰禾的環(huán)境。

　　其次，進(jìn)入金九銀十以來，泰禾的部分項(xiàng)目以實(shí)景現(xiàn)房、過硬的產(chǎn)品力打動(dòng)購(gòu)房者，交易漸趨活躍。以其位于北京豐臺(tái)的泰禾金府大院為例，該項(xiàng)目在9月第二周銷售了22套，總銷售面積6165平方米，總銷售額為3.91億元，占當(dāng)周北京全部商品房成交額的1/15，成為北京單周成交金額冠軍。

　　在改善性需求逐漸成為主流的一線樓市，人們對(duì)好房子仍舊情有獨(dú)鐘，這也恰是主打“新中式、匠心精品、高端改善”賣點(diǎn)的泰禾院系產(chǎn)品逆市順銷的關(guān)鍵所在。

　　“市場(chǎng)的各層面都在發(fā)生變化，這表明，樓市的整體環(huán)境依然有積極因素”，易居克而瑞城市發(fā)展部副總經(jīng)理繆萌表示，從根本上看，這一切還是因?yàn)橹袊?guó)樓市仍有驅(qū)動(dòng)力。

　　企業(yè)被點(diǎn)贊：土地儲(chǔ)備雄厚，發(fā)展脈絡(luò)清晰

　　樓市的反彈究竟是怎樣發(fā)生的?

　　當(dāng)然，盡管樓市出現(xiàn)了一定的回潮，但目前來看，樓市并非全面復(fù)蘇。從市場(chǎng)上看，有一些企業(yè)隨著資金鏈的斷裂，已經(jīng)回天乏力，最終是人去樓空。如此前在北京海南等地重金布局商旅地產(chǎn)的一家房地產(chǎn)公司，由于資不抵債，其負(fù)責(zé)人已經(jīng)跑到國(guó)外避債，旗下多個(gè)項(xiàng)目爛尾。

　　與此相比，從泰禾的遭遇來看，樓市的基本邏輯似乎還在。

　　日前，在萬(wàn)科2020年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝在回應(yīng)為何戰(zhàn)略入股泰禾時(shí)表示，“在出現(xiàn)債務(wù)到期的情況下，泰禾確實(shí)也找了萬(wàn)科在內(nèi)的不同的人一起探討怎么來做，當(dāng)然萬(wàn)科也是帶條件的去介入這個(gè)事情，泰禾的底子還是不錯(cuò)的，還是要一起想辦法的。”

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，萬(wàn)科所說的“泰禾的底子”，其實(shí)是指泰禾的土地儲(chǔ)備。

　　大華會(huì)計(jì)師事務(wù)所合伙人肖立杰介紹，根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定，存貨以歷史成本和可變現(xiàn)凈值中的低值計(jì)量，從房企而言，在目前的市場(chǎng)條件下，大都是按歷史成本計(jì)量。

　　根據(jù)我國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，近年來我國(guó)地價(jià)是不斷攀升的。尤其是在2019年以前，我國(guó)住宅地價(jià)基本上保持一定幅度的上漲。從泰禾的土地儲(chǔ)備時(shí)間來看，其拿地也基本發(fā)生在2019年以前。

　　這意味著，從實(shí)際價(jià)值而言，泰禾的實(shí)際貨值金額應(yīng)大于目前的存貨價(jià)值。2019年，泰禾房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入218.54億元，結(jié)轉(zhuǎn)面積94.50萬(wàn)平方米，結(jié)轉(zhuǎn)價(jià)格為23000元/平方米。

　　繆萌表示，土地溢價(jià)、樓市反彈的背后根本上還是城鎮(zhèn)化的紅利，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有前行的動(dòng)力，尤其是一些人口涌入較多的城市。一方面，隨著城市的發(fā)展尤其是城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，土地價(jià)值必然會(huì)增值；另一方面，隨著人口城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，土地城鎮(zhèn)化的價(jià)值又得以釋放。

　　針對(duì)這一脈絡(luò)，房企們也在立足于其產(chǎn)品特性、傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)等，進(jìn)行優(yōu)化布局，以確保供需兩端的匹配度。以泰禾為例，在區(qū)域布局上，其堅(jiān)持深耕核心一線城市、全面布局二線城市，選擇性進(jìn)入核心城市及城市群，其實(shí)際的土地儲(chǔ)備基本分布于長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀，意在獲得更大的發(fā)展動(dòng)能。

　　上述業(yè)內(nèi)人士指出，從土地端的溢價(jià)到需求端的匹配，最終實(shí)現(xiàn)土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化的良性循環(huán)，房企才能迎來真正的成長(zhǎng)，整體樓市才能確保健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　立足政策與市場(chǎng)，創(chuàng)新升級(jí)蓄勢(shì)待發(fā)

　　縱然基本邏輯尚未改變，但市場(chǎng)和政策形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，整體市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在不斷增大，房企生存的空間在逐步受到限制。

　　繆萌進(jìn)一步表示，在目前的政策市場(chǎng)環(huán)境下，樓市需求發(fā)生了變化，一是首套剛需群體依然龐大，另外，部分剛性改善需求也在擇機(jī)入市，目前在出手購(gòu)房的主要是這部分群體。

　　從市場(chǎng)來看，部分知名房企通過大幅降價(jià)策略，今年以來持續(xù)取得較好的銷售；與此同時(shí)，主打改善需求的北京泰禾金府大院等精品項(xiàng)目也斬獲頗豐。

　　“在當(dāng)前的市場(chǎng)背景下，對(duì)于地產(chǎn)商而言，單純追求數(shù)量的時(shí)代已經(jīng)過去，現(xiàn)在需要高質(zhì)量發(fā)展”，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池表示，高質(zhì)量產(chǎn)品是企業(yè)的生命，唯有質(zhì)量過得硬，符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，才能在市場(chǎng)上有一席之地，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。

　　泰禾顯然深諳此道。通過持續(xù)多年深耕“新中式院子”的精品戰(zhàn)略，可以說，泰禾院子已成為行業(yè)的領(lǐng)軍品牌。

　　在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，鮮有像泰禾這樣品牌IP深入人心的房企，以至于一提到院子、新中式，就會(huì)想到泰禾，這種品牌記憶對(duì)消費(fèi)者心智資源的占有，就如同“可口可樂”幾乎是“可樂”的代名詞一樣。這恰是泰禾最寶貴的無形資產(chǎn)。

　　日前，在萬(wàn)科的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝也強(qiáng)調(diào)，泰禾的產(chǎn)品力是打動(dòng)萬(wàn)科入股的另一因素。

　　但這只是重要立足點(diǎn)，對(duì)于房企而言，還要在更大的層面不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　近年來，我國(guó)人口城鎮(zhèn)化出現(xiàn)了一定的減緩。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2017年到2019年，常住人口城鎮(zhèn)化率分別增長(zhǎng)了1.17、1.06、1.04個(gè)百分點(diǎn)，而同期戶籍人口城鎮(zhèn)化率分別增長(zhǎng)了1.15、1.02、1.01。一方面，這兩個(gè)數(shù)字均呈現(xiàn)出下降的趨勢(shì)；另一方面，常住人口城鎮(zhèn)化快于戶籍人口城鎮(zhèn)化。

　　浙江大學(xué)土地管理系主任吳宇哲教授表示，在我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，由于房?jī)r(jià)不斷高漲，住房、社會(huì)保障等成本過高，導(dǎo)致很多人進(jìn)了城卻難以安家、難以落戶。

　　在這一局面下，“房住不炒”已成為我國(guó)樓市調(diào)控政策的主基調(diào)。對(duì)于房企而言，來自政策面的壓力也是不斷增大。

　　8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，首次對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出了“三條紅線”，即負(fù)債過高的房企融資將受到限制。

　　趙秀池認(rèn)為，三道紅線限制融資目的在于限制房地產(chǎn)開發(fā)的過度融資，降低金融杠桿的作用，以防止房地產(chǎn)過度投資。嚴(yán)格的資金管控下，企業(yè)投資成本上升，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將加劇。

　　此外，8月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，強(qiáng)調(diào)要提高政治站位，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。要堅(jiān)持問題導(dǎo)向，精準(zhǔn)施策，從源頭上解決問題；住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供應(yīng)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房；要整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序。

　　趙秀池表示，從政策面及市場(chǎng)面來看，對(duì)于任何房企而言，要想真正立足，必須實(shí)現(xiàn)全面升級(jí)發(fā)展，全面建立綜合優(yōu)勢(shì)，包括打造更加穩(wěn)健的資金鏈，任何重要環(huán)節(jié)的缺失都可能是致命的。

　　按照此前的框架協(xié)議，萬(wàn)科團(tuán)隊(duì)目前應(yīng)該在對(duì)泰禾進(jìn)行盡調(diào)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，即使在資本重建、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之后，泰禾還需要進(jìn)一步揚(yáng)長(zhǎng)避短，不斷乘風(fēng)破浪。

　　這一市場(chǎng)上極具標(biāo)志性事件的最終走向，顯然還要拭目以待。