金九銀十”二手房量漲價穩

　　自從2017年的“最嚴調控季”以來，北京二手房市場的“金九銀十”就成色不足。但最新數據顯示，今年10月北京二手房成交量達1.43萬套、同比增加62%，加上9月成交的1.73萬套，也創造了4年來最“熱”的“金九銀十”。從多家中介機構披露的數據來看，雖然成交量增加，但二手房價還保持平穩。購房者的入市心態較為理性，價格預期并未出現大幅波動。

　　購房價格預期較為平穩

　　2017年到2020年，北京每年9月的二手房成交量分別為0.89萬套、1.53萬套、1.23萬套和1.73萬套，10月的二手房成交量分別為0.62萬套、0.89萬套、0.88萬套和1.43萬套。照此計算，今年“金九銀十”同比增長40%和62%。

　　相比往年，為何今年9月和10月成交量突然增加?如果把這兩個月放在下半年以來，便能發現這一成交量還算平穩。今年6月到10月，北京二手房成交量分布相對均勻，月度全市實際成交量保持在1.4萬套到1.6萬套的歷史正常水平。“今年北京二手房市場受疫情及西城學區政策變動影響，需求釋放節奏不同于往年持續下挫走勢。”貝殼研究院首席分析師許小樂說。

　　業內分析，當前北京二手房市場熱度整體是比較穩定的，需求沒有出現大幅波動情況，目前的小幅變化均屬于市場正常波動。“由此可以判斷，當前購房者的入市心態是比較理性的，對價格的預期較為平穩。”北京麥田房產相關研究人員表示。

　　新政見效西城二手房價下跌

　　購房者更關心的價格方面，近期相對平穩。就麥田房產公布的內部監測數據來看，10月截止到26日，新增掛牌均價相比上個月同期下降2.3%；通過其成交的均價也較上月同期小幅下降1%。

　　“這是自今年4月份以來，內部成交房源的均價首次出現下降。”麥田方面認為，近半年來價格穩中有漲，價格基數走高后出現結構性波動下降。貝殼研究院也披露，10月北京二手住宅價格指數環比微跌0.2%，基本持平，同比上漲3.7%，幅度溫和。隨著成交增長動力趨弱，價格由漲轉平，北京二手住宅價格已連續5個月波動幅度保持在0.5%以內。

　　分城區看，10月各區二手房價格指數環比普遍下跌，僅石景山、海淀兩區環比上漲，漲幅分別為1.1%及0.6%，幅度溫和；西城多校劃片政策落地近三月后，成交基本恢復至政策前水平，價格持續下跌態勢基本結束，近期二手房價格于2019年以來的低位上波動，與政策前4月比，10月二手房價格下跌5.4%。

　　購房成交周期持續延長

　　一些成交前的指標也顯現出二手房市場目前的活躍度。據介紹，10月北京鏈家二手房新增帶看客戶量環比增長約8%，絕對值是2019年以來月度最大值；帶看房源量也增長約18%，年底市場的季節性反彈行情將逐步開啟。

　　“預計11月北京二手住宅實際成交量環比反彈，但幅度弱于去年同期。”許小樂說，從帶看房源結構變化趨勢看，市場向剛需傾斜的特征不變。

　　不過，在買方市場下價格也難漲。數據顯示，2020年以來北京鏈家二手住宅可售房源量去化周期持續處在18個月附近。買賣雙方成交周期總體持續延長，10月環比延長約2天，分別為103天和115天。許小樂分析，當前業主預期不強，調價中漲價次數占比降至12%。“高壓調控不變，需求釋放體量有限，買方市場下均價難上漲。”(曹政)