近日，央廣網以《河南固始縣售賣“五證齊全別墅” 職能部門稱尚需調查》為題，報道了河南省信陽市固始縣一房產公司自述“售賣天璽和園和天璽福源五證齊全別墅”一事，引發網友廣泛關注。

　　11月27日下午，當地政府回應稱，報道中涉事項目屬多層建筑而非別墅，且均辦理合法手續，銷售宣傳“別墅”為虛假廣告。

　　央廣網在跟蹤調查時發現，固始縣“別墅”事件在當地政府和購房者、施工工人之間產生的“認知”截然不同。

　　有專家表示，開發商可能通過設計小戶型和預留空間，允許后續進行打通、并通過多個合同交易對獨棟建筑認購，是打政策擦邊球的表現。

　　房產公司自述售賣“五證齊全別墅” 當地回應：屬多層建筑

　　近日，央廣網接到河南固始縣群眾爆料稱，當地一房地產公司無視國家禁令，違規開發、建造、售賣別墅，目前，該樓盤一期獨棟別墅已賣完，二期獨棟別墅已售過半。

天璽和園一獨棟建筑(央廣網記者 汪寧 攝)

　　記者在暗訪中發現，群眾上述“兩別墅群”坐落于該縣城南區域，售樓部稱“兩期項目的獨棟別墅均五證齊全”。

天璽福源一獨棟建筑(央廣網記者 汪寧 攝)

　　11月27日下午，固始縣委網信辦回應稱，根據《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GB50137-2011)第3.3.2條<城市建設用地分類>規定：二類居住用地是指設施齊全、環境良好，以多、中、高層住宅為主的用地;其中多層住宅按《城市居住區規劃設計標準》(GB50180-2018)第4.0.2條<居住街道用地與建筑控制指標>要求：多層建筑是指層數為4-9層，容積率為1.3-2.1的建筑。報道中提到的所謂“別墅群”的容積率為1.54、1.88，層數為4層，兩個項目的容積率、建筑層數均符合上述規范中的要求。因此，報道中的“別墅群”實為多層建筑，而非別墅。

　　回應還提到，兩個項目均辦理合法手續，天福集團在銷售過程中確實存在將該項目宣傳為“別墅”行為。縣市場監管局、縣住建局等相關部門正在對天福集團營銷過程中的虛假廣告等違規行為進行聯合現場查證處理。

　　此外，固始縣委宣傳部一工作人員在電話中告訴記者：“雖然從外觀造型上看起來是別墅，但實際不是別墅，屬低密度住宅，可以兩層兩層賣。”

　　對別墅“認知”存差異 政府與購房者、施工工人說法不一

　　采訪中，固始縣市場監管局相關負責人表示，該部門并沒有認定“是別墅還是多層”的權利，主要依據縣住建局的調查意見。目前該虛假營銷案已經立案。

　　固始縣住房和城鄉建設局一江姓副局長說，從行業管理上，天璽和園和天璽福源從規劃到施工再到預售，均按照多層住宅手續審批，按套銷售，從現場看為四層多層建筑，“所有的批復文件都不是別墅，最終看手續，手續上不存在別墅。”

在天璽和園一獨棟建筑室內，可看到挑空客廳、側門及步梯。(央廣網記者 汪寧 攝)

　　在天璽和園和天璽福源兩項目中，記者看到其獨棟建筑均有獨立院子，配有花園、露臺、車庫，部分獨棟建筑帶地下室，除正大門外，一樓花園一側有一小門，售樓人員稱“有天有地有花園、且私密性強”，兩門均直接通往一樓客廳。室內一層客廳與二層挑空，室內步梯均位于客廳近中軸線位置，直接通往二至四層，部分有加裝電梯。

在天璽和園一獨棟建筑室內，可看到一層挑空客廳及通往上層樓層的步梯。(央廣網記者 汪寧 攝)

　　而在記者對天璽和園和天璽福源項目跟進了解中發現，有購房者和兩項目施工工人、裝修工人對其獨棟建筑的“認知”，和當地回應中的“屬多層住宅而非別墅”并不一樣。

　　一自稱在兩項目工作五年的電工透露：“不能對外說別墅，只能說四層住宅樓，其實是別墅，像這一套四五百萬。”

　　在天璽和園和天璽福源，數名業主介紹稱自己買下的獨棟建筑確為“別墅”，四層共400㎡，均同屬一個家庭。

　　此外，多名正裝修的工人均表示，自己裝修過的獨棟房屋均為單家獨戶的獨棟別墅格局，為整棟購買，獨立電梯間也為單個家庭所有。

　　在前期暗訪中，售樓部工作人員曾一再向記者強調，該項目的獨棟建筑均為獨門獨院的獨棟別墅，整棟出售，按住宅報批，可按套房交稅。

　　為何獨棟別墅容積率會大于1?該工作人員曾稱：“別墅容積率是低，但小區有混建高層，所以整個容積率就上去了。”

天璽福源其中一含獨棟建筑樓棟號的預售許可證(固始縣委網信辦 供圖)

　　職能部門回應規劃設計“也是鉆法律空當，不往別墅上靠”

天璽福源32#41#50#57#62#樓獨棟建筑室內一層設計平面圖圖紙(央廣網記者 汪寧 攝)

天璽福源32#41#50#57#62#樓獨棟建筑室內二層設計平面圖圖紙(央廣網記者 汪寧 攝)

　　天璽和園和天璽福源兩項目獨棟建筑的實體結構是否和規劃設計一樣?在固始縣自然資源局，工作人員向記者提供了固始天璽和園(書畫家創作園)規劃建筑方案設計和固始天璽福源(書畫家創作園)規劃建筑方案設計，記者在關于天璽福源32#41#50#57#62#樓獨棟建筑室內設計平面圖圖紙上看到，所標記的每層戶型和使用功能均不相同。

　　一工作人員介紹，兩項目在設計上確為多層住宅，設計有兩部樓梯，可住兩戶，可一二層一起賣、三四層一起賣，也有人一下買下來，需看自己經濟實力。

天璽福源32#41#50#57#62#樓獨棟建筑室內三層設計平面圖圖紙(央廣網記者 汪寧 攝)

天璽福源32#41#50#57#62#樓獨棟建筑室內四層設計平面圖圖紙(央廣網記者 汪寧 攝)

　　記者在現場看到，每棟獨棟建筑均有一部步梯樓梯，部分同時正在加裝電梯，或打有電梯井，但該獨棟建筑內部上下層互通。這樣的“大腦”是否合理?

　　“可和父母、兄弟姊妹一起買一起住，各住兩層，還可以再裝樓梯、并改樓梯位置，也可對每個房間功能再進行修改，只要在不改變外部結構和承重墻基礎上就行。”該工作人員說。

　　關于天璽和源31#40#47#51#61#樓獨棟建筑的房屋設計平面圖圖紙，工作人員作出同樣解釋。

　　工作人員還稱，別墅與多層的界定，主要從層數和容積率確定其用地性質，專業用語解釋是低層住宅為1—3層，包括別墅，4—6層為多層住宅，“天璽和園和天璽福源獨棟建筑層數、容積率和層高都達到了多層住宅標準范圍，所以不是別墅，是多層。”

　　“它最早設計也是三層，我們也考慮到屬于低層建筑，涉及到別墅類，就讓他們再重新設計修改。我們也要嚴格按照規定，后來設計成四層，上報到規委會，才正常運轉。我們也比較注意，國家查處這種別墅類的項目，按照國家標準，四層就屬于多層建筑。”工作人員說。

　　另一工作人員告訴記者，定義別墅畢竟沒有一個硬性指標，一般容積率不能小于1.0，層高大于10米、四層以上，屬于多層建筑，因為面積大也可以兩戶兩戶賣，“這也是鉆國家法律的空當、漏洞，不往別墅上靠，規避掉，達到最低標準。”

　　專家：“一個房子兩個產證”是鉆政策漏洞

　　近年來，國家屢次下發“禁別墅令”，但被媒體披露出來的“類別墅”建筑并不在少數。對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在當前落實房住不炒的情況下，此類住房顯然是違背了中央的精神，包括對查處秦嶺別墅的查處，其實都要求各地土地供應和開發要謹慎。

　　嚴躍進分析，開發商實際可能是通過設計小戶型，符合了房產開發的相關要求。通過預留很多空間，允許后續進行打通，通過多個合同交易，將兩套住房合并為一套，以小戶型的購房方式來換取“別墅”的居住。

　　“而類似房源‘一個房子兩個產證’的問題，是很多城市的通病，也是典型的鉆政策漏洞的做法。”嚴躍進說，類似房屋涉及到獨棟的認購情況，以多個房產證來回避政策檢查，是打政策擦邊球的表現。

　　北京金訴律師事務所主任王玉臣稱，根據《不動產登記暫行條例實施細則》第五條第四款“房屋包括獨立成幢、權屬界線封閉的空間，以及區分套、層、間等可以獨立使用、權屬界線封閉的空間”之規定，房屋的銷售可以按棟出售，也可以按層出售，也可以按套出售，但是關鍵要看房屋的建造設計上是否為一個獨立的封閉的空間。

　　王玉臣表示，從對每棟獨棟建筑拍攝的實際視頻看，很可能是在打政策擦邊球，不管有幾個入戶門，均為獨門獨院的完整院落，常規的多層一般不會這么設計，其次，多層住宅每層都是隔開的，上下自然不能相通。如果預售許可證是按套銷售的，內部是一個整體，上下通連、只有一個入戶門，按照不動產登記規則的規定，只能辦理一個產權證。如果要簽署多個購房合同，說明銷售時一定是按多套銷售的，開發商很有可能是擅自改變了房屋的結構和構造，打造成了上下相通的一棟房子，是嚴重的違法違規行為。

　　多名業內人士分析，別墅產品多種多樣，但很多“別墅”產品都是以住宅形式報批，以別墅造型、結構建設并以別墅產品售賣，這其實是“掛羊頭賣狗肉”的做法。因別墅利潤高，故“打著政策擦邊球建別墅，以多層之名、建別墅之實”也成了行業內許多房地產開發商的慣用做法。

　　有業內專家還稱，雖然國家“屢禁別墅”，在“別墅”概念上，還缺乏更細致的明確規定，易引起諸多“鉆空子”亂象。因此，從頂層設計上應對別墅定義和范圍進一步明確，在對多層住宅規劃設計和審批上，職能部門規劃設計應符合國家法律法規，有資質的設計院或設計公司應負起社會責任，不能打政策擦邊球。

　　記者搜索“違規別墅”字樣發現，門戶引擎出現近2000萬詞條，在節約國家土地資源基礎上，“禁建獨棟別墅”路還有多遠?頂層設計和相關部門監管、執法難在何處?央廣網將繼續予以關注。