近日，央廣網(wǎng)以《河南固始縣售賣(mài)“五證齊全別墅” 職能部門(mén)稱(chēng)尚需調(diào)查》為題，報(bào)道了河南省信陽(yáng)市固始縣一房產(chǎn)公司自述“售賣(mài)天璽和園和天璽福源五證齊全別墅”一事，引發(fā)網(wǎng)友廣泛關(guān)注。

　　11月27日下午，當(dāng)?shù)卣貞?yīng)稱(chēng)，報(bào)道中涉事項(xiàng)目屬多層建筑而非別墅，且均辦理合法手續(xù)，銷(xiāo)售宣傳“別墅”為虛假?gòu)V告。

　　央廣網(wǎng)在跟蹤調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，固始縣“別墅”事件在當(dāng)?shù)卣唾?gòu)房者、施工工人之間產(chǎn)生的“認(rèn)知”截然不同。

　　有專(zhuān)家表示，開(kāi)發(fā)商可能通過(guò)設(shè)計(jì)小戶(hù)型和預(yù)留空間，允許后續(xù)進(jìn)行打通、并通過(guò)多個(gè)合同交易對(duì)獨(dú)棟建筑認(rèn)購(gòu)，是打政策擦邊球的表現(xiàn)。

　　房產(chǎn)公司自述售賣(mài)“五證齊全別墅” 當(dāng)?shù)鼗貞?yīng)：屬多層建筑

　　近日，央廣網(wǎng)接到河南固始縣群眾爆料稱(chēng)，當(dāng)?shù)匾环康禺a(chǎn)公司無(wú)視國(guó)家禁令，違規(guī)開(kāi)發(fā)、建造、售賣(mài)別墅，目前，該樓盤(pán)一期獨(dú)棟別墅已賣(mài)完，二期獨(dú)棟別墅已售過(guò)半。

天璽和園一獨(dú)棟建筑(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

　　記者在暗訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，群眾上述“兩別墅群”坐落于該縣城南區(qū)域，售樓部稱(chēng)“兩期項(xiàng)目的獨(dú)棟別墅均五證齊全”。

天璽福源一獨(dú)棟建筑(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

　　11月27日下午，固始縣委網(wǎng)信辦回應(yīng)稱(chēng)，根據(jù)《城市用地分類(lèi)與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GB50137-2011)第3.3.2條<城市建設(shè)用地分類(lèi)>規(guī)定：二類(lèi)居住用地是指設(shè)施齊全、環(huán)境良好，以多、中、高層住宅為主的用地;其中多層住宅按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(GB50180-2018)第4.0.2條<居住街道用地與建筑控制指標(biāo)>要求：多層建筑是指層數(shù)為4-9層，容積率為1.3-2.1的建筑。報(bào)道中提到的所謂“別墅群”的容積率為1.54、1.88，層數(shù)為4層，兩個(gè)項(xiàng)目的容積率、建筑層數(shù)均符合上述規(guī)范中的要求。因此，報(bào)道中的“別墅群”實(shí)為多層建筑，而非別墅。

　　回應(yīng)還提到，兩個(gè)項(xiàng)目均辦理合法手續(xù)，天福集團(tuán)在銷(xiāo)售過(guò)程中確實(shí)存在將該項(xiàng)目宣傳為“別墅”行為。縣市場(chǎng)監(jiān)管局、縣住建局等相關(guān)部門(mén)正在對(duì)天福集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中的虛假?gòu)V告等違規(guī)行為進(jìn)行聯(lián)合現(xiàn)場(chǎng)查證處理。

　　此外，固始縣委宣傳部一工作人員在電話(huà)中告訴記者：“雖然從外觀(guān)造型上看起來(lái)是別墅，但實(shí)際不是別墅，屬低密度住宅，可以?xún)蓪觾蓪淤u(mài)。”

　　對(duì)別墅“認(rèn)知”存差異 政府與購(gòu)房者、施工工人說(shuō)法不一

　　采訪(fǎng)中，固始縣市場(chǎng)監(jiān)管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該部門(mén)并沒(méi)有認(rèn)定“是別墅還是多層”的權(quán)利，主要依據(jù)縣住建局的調(diào)查意見(jiàn)。目前該虛假營(yíng)銷(xiāo)案已經(jīng)立案。

　　固始縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局一江姓副局長(zhǎng)說(shuō)，從行業(yè)管理上，天璽和園和天璽福源從規(guī)劃到施工再到預(yù)售，均按照多層住宅手續(xù)審批，按套銷(xiāo)售，從現(xiàn)場(chǎng)看為四層多層建筑，“所有的批復(fù)文件都不是別墅，最終看手續(xù)，手續(xù)上不存在別墅。”

在天璽和園一獨(dú)棟建筑室內(nèi)，可看到挑空客廳、側(cè)門(mén)及步梯。(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

　　在天璽和園和天璽福源兩項(xiàng)目中，記者看到其獨(dú)棟建筑均有獨(dú)立院子，配有花園、露臺(tái)、車(chē)庫(kù)，部分獨(dú)棟建筑帶地下室，除正大門(mén)外，一樓花園一側(cè)有一小門(mén)，售樓人員稱(chēng)“有天有地有花園、且私密性強(qiáng)”，兩門(mén)均直接通往一樓客廳。室內(nèi)一層客廳與二層挑空，室內(nèi)步梯均位于客廳近中軸線(xiàn)位置，直接通往二至四層，部分有加裝電梯。

在天璽和園一獨(dú)棟建筑室內(nèi)，可看到一層挑空客廳及通往上層樓層的步梯。(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

　　而在記者對(duì)天璽和園和天璽福源項(xiàng)目跟進(jìn)了解中發(fā)現(xiàn)，有購(gòu)房者和兩項(xiàng)目施工工人、裝修工人對(duì)其獨(dú)棟建筑的“認(rèn)知”，和當(dāng)?shù)鼗貞?yīng)中的“屬多層住宅而非別墅”并不一樣。

　　一自稱(chēng)在兩項(xiàng)目工作五年的電工透露：“不能對(duì)外說(shuō)別墅，只能說(shuō)四層住宅樓，其實(shí)是別墅，像這一套四五百萬(wàn)。”

　　在天璽和園和天璽福源，數(shù)名業(yè)主介紹稱(chēng)自己買(mǎi)下的獨(dú)棟建筑確為“別墅”，四層共400㎡，均同屬一個(gè)家庭。

　　此外，多名正裝修的工人均表示，自己裝修過(guò)的獨(dú)棟房屋均為單家獨(dú)戶(hù)的獨(dú)棟別墅格局，為整棟購(gòu)買(mǎi)，獨(dú)立電梯間也為單個(gè)家庭所有。

　　在前期暗訪(fǎng)中，售樓部工作人員曾一再向記者強(qiáng)調(diào)，該項(xiàng)目的獨(dú)棟建筑均為獨(dú)門(mén)獨(dú)院的獨(dú)棟別墅，整棟出售，按住宅報(bào)批，可按套房交稅。

　　為何獨(dú)棟別墅容積率會(huì)大于1?該工作人員曾稱(chēng)：“別墅容積率是低，但小區(qū)有混建高層，所以整個(gè)容積率就上去了。”

天璽福源其中一含獨(dú)棟建筑樓棟號(hào)的預(yù)售許可證(固始縣委網(wǎng)信辦 供圖)

　　職能部門(mén)回應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)“也是鉆法律空當(dāng)，不往別墅上靠”

天璽福源32#41#50#57#62#樓獨(dú)棟建筑室內(nèi)一層設(shè)計(jì)平面圖圖紙(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

天璽福源32#41#50#57#62#樓獨(dú)棟建筑室內(nèi)二層設(shè)計(jì)平面圖圖紙(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

　　天璽和園和天璽福源兩項(xiàng)目獨(dú)棟建筑的實(shí)體結(jié)構(gòu)是否和規(guī)劃設(shè)計(jì)一樣?在固始縣自然資源局，工作人員向記者提供了固始天璽和園(書(shū)畫(huà)家創(chuàng)作園)規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)和固始天璽福源(書(shū)畫(huà)家創(chuàng)作園)規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)，記者在關(guān)于天璽福源32#41#50#57#62#樓獨(dú)棟建筑室內(nèi)設(shè)計(jì)平面圖圖紙上看到，所標(biāo)記的每層戶(hù)型和使用功能均不相同。

　　一工作人員介紹，兩項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上確為多層住宅，設(shè)計(jì)有兩部樓梯，可住兩戶(hù)，可一二層一起賣(mài)、三四層一起賣(mài)，也有人一下買(mǎi)下來(lái)，需看自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

天璽福源32#41#50#57#62#樓獨(dú)棟建筑室內(nèi)三層設(shè)計(jì)平面圖圖紙(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

天璽福源32#41#50#57#62#樓獨(dú)棟建筑室內(nèi)四層設(shè)計(jì)平面圖圖紙(央廣網(wǎng)記者 汪寧 攝)

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，每棟獨(dú)棟建筑均有一部步梯樓梯，部分同時(shí)正在加裝電梯，或打有電梯井，但該獨(dú)棟建筑內(nèi)部上下層互通。這樣的“大腦”是否合理?

　　“可和父母、兄弟姊妹一起買(mǎi)一起住，各住兩層，還可以再裝樓梯、并改樓梯位置，也可對(duì)每個(gè)房間功能再進(jìn)行修改，只要在不改變外部結(jié)構(gòu)和承重墻基礎(chǔ)上就行。”該工作人員說(shuō)。

　　關(guān)于天璽和源31#40#47#51#61#樓獨(dú)棟建筑的房屋設(shè)計(jì)平面圖圖紙，工作人員作出同樣解釋。

　　工作人員還稱(chēng)，別墅與多層的界定，主要從層數(shù)和容積率確定其用地性質(zhì)，專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)解釋是低層住宅為1—3層，包括別墅，4—6層為多層住宅，“天璽和園和天璽福源獨(dú)棟建筑層數(shù)、容積率和層高都達(dá)到了多層住宅標(biāo)準(zhǔn)范圍，所以不是別墅，是多層。”

　　“它最早設(shè)計(jì)也是三層，我們也考慮到屬于低層建筑，涉及到別墅類(lèi)，就讓他們?cè)僦匦略O(shè)計(jì)修改。我們也要嚴(yán)格按照規(guī)定，后來(lái)設(shè)計(jì)成四層，上報(bào)到規(guī)委會(huì)，才正常運(yùn)轉(zhuǎn)。我們也比較注意，國(guó)家查處這種別墅類(lèi)的項(xiàng)目，按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，四層就屬于多層建筑。”工作人員說(shuō)。

　　另一工作人員告訴記者，定義別墅畢竟沒(méi)有一個(gè)硬性指標(biāo)，一般容積率不能小于1.0，層高大于10米、四層以上，屬于多層建筑，因?yàn)槊娣e大也可以?xún)蓱?hù)兩戶(hù)賣(mài)，“這也是鉆國(guó)家法律的空當(dāng)、漏洞，不往別墅上靠，規(guī)避掉，達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)。”

　　專(zhuān)家：“一個(gè)房子兩個(gè)產(chǎn)證”是鉆政策漏洞

　　近年來(lái)，國(guó)家屢次下發(fā)“禁別墅令”，但被媒體披露出來(lái)的“類(lèi)別墅”建筑并不在少數(shù)。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，在當(dāng)前落實(shí)房住不炒的情況下，此類(lèi)住房顯然是違背了中央的精神，包括對(duì)查處秦嶺別墅的查處，其實(shí)都要求各地土地供應(yīng)和開(kāi)發(fā)要謹(jǐn)慎。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析，開(kāi)發(fā)商實(shí)際可能是通過(guò)設(shè)計(jì)小戶(hù)型，符合了房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)要求。通過(guò)預(yù)留很多空間，允許后續(xù)進(jìn)行打通，通過(guò)多個(gè)合同交易，將兩套住房合并為一套，以小戶(hù)型的購(gòu)房方式來(lái)?yè)Q取“別墅”的居住。

　　“而類(lèi)似房源‘一個(gè)房子兩個(gè)產(chǎn)證’的問(wèn)題，是很多城市的通病，也是典型的鉆政策漏洞的做法。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，類(lèi)似房屋涉及到獨(dú)棟的認(rèn)購(gòu)情況，以多個(gè)房產(chǎn)證來(lái)回避政策檢查，是打政策擦邊球的表現(xiàn)。

　　北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣稱(chēng)，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條第四款“房屋包括獨(dú)立成幢、權(quán)屬界線(xiàn)封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨(dú)立使用、權(quán)屬界線(xiàn)封閉的空間”之規(guī)定，房屋的銷(xiāo)售可以按棟出售，也可以按層出售，也可以按套出售，但是關(guān)鍵要看房屋的建造設(shè)計(jì)上是否為一個(gè)獨(dú)立的封閉的空間。

　　王玉臣表示，從對(duì)每棟獨(dú)棟建筑拍攝的實(shí)際視頻看，很可能是在打政策擦邊球，不管有幾個(gè)入戶(hù)門(mén)，均為獨(dú)門(mén)獨(dú)院的完整院落，常規(guī)的多層一般不會(huì)這么設(shè)計(jì)，其次，多層住宅每層都是隔開(kāi)的，上下自然不能相通。如果預(yù)售許可證是按套銷(xiāo)售的，內(nèi)部是一個(gè)整體，上下通連、只有一個(gè)入戶(hù)門(mén)，按照不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則的規(guī)定，只能辦理一個(gè)產(chǎn)權(quán)證。如果要簽署多個(gè)購(gòu)房合同，說(shuō)明銷(xiāo)售時(shí)一定是按多套銷(xiāo)售的，開(kāi)發(fā)商很有可能是擅自改變了房屋的結(jié)構(gòu)和構(gòu)造，打造成了上下相通的一棟房子，是嚴(yán)重的違法違規(guī)行為。

　　多名業(yè)內(nèi)人士分析，別墅產(chǎn)品多種多樣，但很多“別墅”產(chǎn)品都是以住宅形式報(bào)批，以別墅造型、結(jié)構(gòu)建設(shè)并以別墅產(chǎn)品售賣(mài)，這其實(shí)是“掛羊頭賣(mài)狗肉”的做法。因別墅利潤(rùn)高，故“打著政策擦邊球建別墅，以多層之名、建別墅之實(shí)”也成了行業(yè)內(nèi)許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的慣用做法。

　　有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家還稱(chēng)，雖然國(guó)家“屢禁別墅”，在“別墅”概念上，還缺乏更細(xì)致的明確規(guī)定，易引起諸多“鉆空子”亂象。因此，從頂層設(shè)計(jì)上應(yīng)對(duì)別墅定義和范圍進(jìn)一步明確，在對(duì)多層住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)和審批上，職能部門(mén)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)符合國(guó)家法律法規(guī)，有資質(zhì)的設(shè)計(jì)院或設(shè)計(jì)公司應(yīng)負(fù)起社會(huì)責(zé)任，不能打政策擦邊球。

　　記者搜索“違規(guī)別墅”字樣發(fā)現(xiàn)，門(mén)戶(hù)引擎出現(xiàn)近2000萬(wàn)詞條，在節(jié)約國(guó)家土地資源基礎(chǔ)上，“禁建獨(dú)棟別墅”路還有多遠(yuǎn)?頂層設(shè)計(jì)和相關(guān)部門(mén)監(jiān)管、執(zhí)法難在何處?央廣網(wǎng)將繼續(xù)予以關(guān)注。