一般來說，具有一定規模的房地產開發企業，都會形成自己的產品體系，并以“開發商名字+系列名”的方式為樓盤命名。一些有經驗的購房者能通過樓盤案名，大致推斷出項目在開發商產品體系中的定位。

　　但近日，多位購房人向中新經緯客戶端反映，位于北京亦莊的招商·臻瓏府項目起初以招商蛇口“臻系”房源向外推介銷售，但購買后卻發現，早期的宣傳并未落到實處，正在施工的項目更像是檔次低一級的“雍系”產品。

　　限競房媲美千萬豪宅?

　　2019年11月，招商蛇口以42.815億元競得北京市亦莊經濟開發區E9R3、E9R4住宅地塊，樓面價約27936元/平方米。根據出讓公告，該地塊的商品住房銷售均價不超過52695元/平方米，最高銷售單價不得超過57965元/平方米。

　　上述地塊，成為亦莊區域多個限競房項目中的一個。限競房，即限房價、競地價，在土地招拍掛時就設定了未來商品房的銷售價格，而購房人在取得項目產權后五年內不得上市交易。這類住宅仍是商品住宅，不屬于保障房序列。

　　雖然該地塊未來的售價被限定，但地價與銷售均價超2萬元/平方米以上的價差，給招商蛇口留下較大的利潤空間。按照規定，該項目居住建筑規模中套型建筑面積90平方米以下的住房面積所占比重需達到70%以上。

文章《官宣!招商蛇口2020新作——【亦莊·臻瓏府】問世!》內文。來源：微信公眾號“招商臻瓏府”

　　僅一個多月后，招商蛇口便正式發布樓盤案名——亦莊·臻瓏府(后更名為招商·臻瓏府)，速度不可謂不快。樓盤官方微信公眾號“招商臻瓏府”于2020年1月初發布的一篇名為《官宣!招商蛇口2020新作——【亦莊·臻瓏府】問世!》的文章稱，臻瓏府項目“以臻園、瓏原之建筑精髓為衣缽，潛心打造現代學院派人居新品。”

　　臻園、瓏原，是招商蛇口數年前在北京北五環附近開發的兩個項目，其中的臻園，更是以50億元的銷售額成為2014年北京商品房的銷冠。房產交易平臺數據顯示，臻園的戶型面積較大，當前在售二手房房源的面積在100多平方米至300余平方米不等，單價基本都在10萬元/平方米以上;瓏原在售二手房房源的面積基本在200多平方米，單價在6-9萬元/平方米。

置業顧問與購房人的聊天截圖。來源：受訪者供圖

　　招商·臻瓏府的購房人萬先生向中新經緯客戶端表示，2020年上半年看房時，不管是項目的置業顧問還是樓盤的宣傳材料，都宣傳臻瓏府項目除戶型較小外，交付品質與臻園、瓏原一樣。另一位購房人提供的他與一名劉姓置業顧問的聊天記錄顯示，置業顧問聲稱，該項目與臻園同屬一個產品系，“園林、物業只會比臻園好。戶型沒有臻園大，其他都和臻園一樣。”

　　在2020年5月的一次直播中，項目營銷部門的一位負責人也說：“要把這個項目打造成為亦莊區域里招商獨有的名片，那么我們選擇了‘臻系’，就是臻園的精工和瓏原的建造標準。”

　　“臻系”變“雍系”?

　　何為“臻系”?招商蛇口官方微信公眾號于2020年9月發布的一篇文章中稱：“一直以來，招商蛇口專注為家庭客戶提供精品住宅，為不同家庭建立理想的居住空間，建立了三大類住宅產品系：傳承系(即‘璽系’，終極改善產品)、成就系(即‘雍、臻系’，首改和再改產品)、成長系(即‘依系’，剛需產品)，以滿足不同客戶家庭核心居住需求。”

　　萬先生說：“樓盤的案名及開發商的宣傳，都讓我們認為這是‘臻系’產品，看房時我去問置業顧問，置業顧問就讓我去對比臻園、瓏原。你想想，小戶型的產品按照中高端品質打造，購房者自然愿意買呀。”

　　招商·臻瓏府的戶型涵蓋一居至四居，據房產交易平臺信息顯示，銷售均價在5.1萬元/平方米左右。有數據顯示，該項目在2020年6月開盤后，連續數月位居亦莊網簽銷冠，全年網簽近1000套、網簽金額37.81億元。

　　但是，隨著對項目的深入了解，招商·臻瓏府的購房人逐漸發現，置業顧問口中的“臻系”產品，與他們預想的并不一樣。購房人稱，臻園樓體的外立面主要是干掛大理石材質，但目前購房合同中關于外立面的約定是“涂料、局部仿石磚”。

　　在公共區域裝修方面，購房人認為，公共區域裝修標準在購房合同中僅有模糊說明，經過實地考察，臻園為“仿石瓷磚+吊頂+裝飾燈具”，因此他們要求開發商明確單元入戶大堂、電梯廳、步梯、走廊、地下車庫等多個區域的裝修標準及使用的品牌。

中國建筑科學研究院有限公司撰寫的報告內文。來源：受訪者供圖

　　靜音技術是臻瓏府此前重點宣傳的賣點之一，但購房人于近日獲取的一份由中國建筑科學研究院有限公司撰寫的《臻瓏府 E9R3、E9R4地塊項目住宅部分施工圖聲學顧問技術報告》卻明確指出：北京臻瓏府E9R3、E9R4地塊項目定位為雍系項目。其隔音效果，也只是達到了“雍系”住宅聲學設計標準。

微信公眾號“招商臻瓏府”的文章稱，該項目為“臻系”品質。來源：受訪者供圖

　　購房人提供的視頻顯示，今年4月，部分購房人在與臻瓏府的銷售團隊就相關問題進行商談時，項目銷售部門的負責人說：“從未說過臻瓏府是‘臻系’。”但購房人對這一解釋并不認可，他們提供的一張截圖顯示，樓盤官方微信公眾號“招商臻瓏府”在2020年6月16日發布的《百年招商|承央企責任 為亦莊而來》的文章正文第一句就指出：延續百年央企招商蛇口“臻系”品質的亦莊新作—招商·臻瓏府，于眾望之中耀世開盤。

　　萬先生稱，在發現問題后，開發商就刪除了提及“臻系”字眼的文章，上述文章同樣也被刪掉，置業顧問們都改了對外說辭，不再說“臻系”品質。“他們現在還蹭諧音，將‘臻系’改為了‘臻席’。”

　　涉嫌虛假宣傳

　　購房人將搜集到的問題，向住建部門反映。北京經濟技術開發區開發建設局向購房人發送短信并反饋稱，近日接到招商·臻瓏府小區購房人關于反映小區虛假宣傳、違規存取預售資金等問題，該局于4月27日聯合北京市住建委執法總隊、開發區綜合執法局對該小區進行了現場聯合檢查。

北京經濟技術開發區開發建設局向購房人發布的短信。來源：受訪者供圖

　　該短信稱，針對現場檢查中發現的相關問題，北京市住建委執法總隊、開發區綜合執法局已責令開發企業限期整改，開發建設局將督促企業盡快落實整改要求。另據購房人了解，住建部門還暫停了招商·臻瓏府的網簽。

　　20日，中新經緯記者以購房人的身份咨詢了北京經濟技術開發區開發建設局相關部門，工作人員確認，該項目的售樓處、海報、沙盤等宣傳得比較高一些，實際交付的標準要低一些，涉嫌虛假宣傳，至今仍被暫停網簽。

　　此外，萬先生稱，包括他在內的幾位購房人于近日收到開發商發來的解除合同通知，理由是未在簽訂商品房預售合同的10日內，向貸款機構提供貸款所需要的貸款申請人收入證明、學歷證明和申請貸款行的銀行卡。

　　萬先生對此哭笑不得，他表示，在簽署合同當天，就已經將相關材料交給銀行貸款經理，但由于項目還未封頂，無法申請貸款。在被解約前，開發商、銀行均沒有催促提交新的材料，不存在拖延情況。

　　針對購房人關心的上述問題，中新經緯客戶端聯系了臻瓏府主管銷售工作的一位負責人。他回應，招商蛇口的三大住宅產品系是公司的內部標準，具體執行情況還要結合項目實際，他們是按照合同約定建造的。