中國網財經8月26日訊(見習記者 張增艷)8月24日，綠城中國(03900.HK)發布2021年中期業績報告。期內，綠城中國實現收入361.35億元，同比增長51.2%；毛利79.35億元，同比增長28.32%；凈利潤39.10億元，同比增長24.92%。然而，綠城中國看似漂亮的成績單卻暗藏隱憂。

　　毛利率、凈利率持續下滑

　　今年上半年，綠城中國的自投項目銷售均價達28226元/平方米。綠城中國表示，上述均價保持了行業領先水平。不過，較高的均價并未傳導至綠城中國的毛利率與凈利率。期內，綠城中國毛利率由去年同期的25.88%下滑至21.96%，凈利潤率也由去年同期的13.1%下滑至10.82%。

　　業內人士表示，集中供地開啟后，不少熱點城市的土拍規則調整為“限地價、限房價、競品質”，限房價或將進一步壓縮綠城中國的品牌溢價空間，其未來的毛利率與凈利率可能會持續走低。

來源：綠城中國2021年中期業績公告

　　值得注意的是，在2019年中期、2020年中期、2021年中期，綠城中國其他收入及收益(包括其他收入、其他收益及虧損)分別為13.05億元、16.16億元、16.08億元，在凈利潤中的占比依次為42.48%、51.62%、41.13%。

　　附注顯示，其他收入及收益主要指利息收入、綜合服務收入、股息以及匯兌損益等。“其他收入及收益多是一次性的，不具備可持續性。該項收入在凈利潤中占比較高，反映出綠城中國的凈利潤成色不足”，一位財務人士指出。

　　資產負債率持續攀升

　　今年上半年，綠城中國在31個城市新增項目67個，總建筑面積約1186萬平方米，預計新增貨值2140億元，按照權益計算的貨值1450億元，占比為67.76%。截至6月30日，綠城中國共有土地儲備項目251個(包括在建及待建)，總建筑面積約6034萬平方米，其中按照權益計算約3495萬平方米，占比57.92%；總可售面積4048萬平方米，權益可售面積為2336萬平方米，占比57.71%。

　　“權益占比較低，顯示綠城中國有大量項目是合作開發，但合作開發會吞噬綠城中國的凈利潤。綠城中國此舉旨在通過合作開發提升全口徑銷售額，進而做大規模”，一位接近綠城中國的消息人士透露。1-6月，綠城中國累計取得總合同銷售金額1717億元，同比增長88%。其中，歸屬于綠城集團的權益金額713億元，占比僅為41.53%。

　　錯失發展的黃金時代，綠城中國的規模訴求依然強烈。早在2019年，綠城中國主席兼執行董事張亞東曾提出“2025年沖擊5000億元”的戰略規劃。此后，在銷售業績增長的同時，綠城中國持續加杠桿，資產負債率與權益乘數一路攀升。

　　截至6月30日，綠城中國的資產負債率為81.33%，2019年底和2020年底的數據分別為79.48%、79.58%；權益乘數為5.36，2019年底和2020年底分別為4.87、4.90。

　　截至6月30日，綠城中國剔除預收款后的資產負債率為73.5%，凈負債率為75.2%，現金短債比為2.01。依照“三線四檔”融資新規，綠城中國有一項超閾值，位于“黃檔”行列。

　　多地項目因違規被通報

　　今年上半年，綠城中國多地項目因違規被通報。8月份，有買房人在寧波民生e點通投訴“綠城春熙云境強制要求購買升級包，不提供普裝樣板房”。隨后，當地住建部門回復稱“已再次告知開發商相關的法律法規，要求規范起銷售行為”。

　　“綠城春熙云境項目此舉涉嫌違規。根據相關法律法規，預售許可之前必須設置好普通裝修及升級裝修樣板房各一套并向購房者開放，嚴禁捆綁裝修等違規行為”，一位律師告訴記者。

　　7月初，濟南市住建局發布通報，稱濟南安投實業雪山二期首期出讓A-14地塊項目(綠城春來曉園)1號樓商品房預售許可(濟建預許2021516號)系采用欺騙手段獲取。隨后，濟南市行政審批服務局通報，7月8日雪山二期首期出讓A-14地塊項目1號樓商品房預售許可已被撤銷，同時濟南安投實業通過告知承諾辦理工程建設審批手續的資格也被取消。

　　除上述兩個項目外，綠城桂語蘭庭也遭到通報。今年2月，西安住建局通報稱，西安文豪實業有限公司(下稱“西安文豪”)在銷售“東晉桃源·沁福源項目(推廣名：綠城桂語蘭庭)”過程中，未提供合同文本，要求購房人在空白紙張上簽字、蓋章，并要求購房人將購房款交存至非資金監管賬戶。當地住建部門對西安文豪的違法違規行為記5分，并暫停房屋網簽權限。

　　“上述違規多半是為了沖銷售業績，尤其是在市場進入下行通道時，為了加快項目周轉、早日回款，一些企業就會選擇鋌而走險。反過來，項目違規頻發，也會損害綠城中國的市場信譽”，上述消息人士指出。

　　資料顯示，期內，綠城中國從拿地到開工、開盤及交付時間分別為4.0個月、6.8個月及30.6個月，同比提速10%、8%及6%。而上年同期分別提速24%、10%及5%。用業主的話說，“綠城的規模大了，速度快了，投訴也多了”。