前5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售增速有所回落，但仍處于高位。專家表示，由于新冠肺炎疫情影響，去年同期相關(guān)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)前低后高的走勢(shì)，導(dǎo)致今年投資和銷售累計(jì)增速逐月走低。值得注意的是，在融資環(huán)境收緊的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金結(jié)構(gòu)有所變化。

　　投資增速放緩但仍處高位

　　1月~5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資54318億元，同比增長(zhǎng)18.3%，相比1月~4月投資增速21.6%，下滑3.3個(gè)百分點(diǎn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認(rèn)為，開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比增速自2月上升至高點(diǎn)38.3%后連續(xù)3月收窄，但增速水平仍維持在較高水平，房企投資信心仍存。

　　值得注意的是，由于新冠肺炎疫情，去年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在2月跌落谷底，隨著疫情得到有效控制，投資逐漸恢復(fù)正常水平，造成今年相關(guān)數(shù)據(jù)的同比基數(shù)不斷增大，同比增速出現(xiàn)逐步滑落的趨勢(shì)。與無(wú)疫情影響的2019年同期數(shù)據(jù)相比，今年1月~5月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)17.9%，1月~4月則增長(zhǎng)17.6%，增速穩(wěn)中有擴(kuò)。

　　單月來(lái)看，今年5月開(kāi)發(fā)投資額為14078億元，環(huán)比上漲11.2%。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，半年業(yè)績(jī)壓力導(dǎo)致房企在5月加大投資力度，5月新開(kāi)工面積為2.0444億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.2%。隨著集中供地的持續(xù)推進(jìn)，新開(kāi)工面積對(duì)開(kāi)發(fā)投資的促進(jìn)作用仍將持續(xù)。

　　竣工面積增速大于新開(kāi)工面積增速。1月~5月，房屋竣工面積2.7583億平方米，同比增長(zhǎng)16.4%;房屋新開(kāi)工面積7.4349億平方米，同比增長(zhǎng)6.9%。單月來(lái)看，5月房屋竣工面積為4847萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)34.12%，房屋新開(kāi)工面積為2.044億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)15.23%。開(kāi)源證券認(rèn)為，集中供地、融資收緊、銷售增速回落等因素對(duì)房企開(kāi)工形成一定壓制。東方證券認(rèn)為，2021年為竣工大年，竣工對(duì)新開(kāi)工存在一定擠出效應(yīng)。隨著土地市場(chǎng)逐漸活躍，預(yù)計(jì)下半年新開(kāi)工面積可能會(huì)再度小幅升高。

　　土地購(gòu)置面積今年首次負(fù)增長(zhǎng)。1月~5月，房企土地購(gòu)置面積4396萬(wàn)平方米，同比下降7.5%，1月~4月為同比增長(zhǎng)4.8%;土地成交價(jià)款1931億元，同比下降20.5%，1月~4月為同比下降29.2%。

　　樓市需求依然旺盛

　　1月~5月，商品房銷售面積6.6383億平方米，同比增長(zhǎng)36.3%;比2019年同期增長(zhǎng)19.6%，兩年平均增長(zhǎng)9.3%。商品房銷售額7.0534萬(wàn)億元，增長(zhǎng)52.4%;比2019年同期增長(zhǎng)36.2%，兩年平均增長(zhǎng)16.7%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，今年年初以來(lái)，全國(guó)商品房銷售面積同比增速連續(xù)三個(gè)月收窄，但銷售面積依舊處于高位，比無(wú)新冠肺炎疫情影響的2019年高19.6%，顯示當(dāng)前樓市需求依然旺盛。銷售金額增長(zhǎng)幅度高于銷售面積增長(zhǎng)幅度，一方面是因?yàn)闊狳c(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲，另一方面是因?yàn)榉科笤跓狳c(diǎn)城市及都市圈的銷售比重增加。

　　從單月數(shù)據(jù)來(lái)看，5月商品房銷售面積1.6078億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)12.45%;商品房銷售額1.6925萬(wàn)億元，環(huán)比增長(zhǎng)11.12%。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，5月市場(chǎng)依然保持較高活躍度，但是，不少城市出臺(tái)調(diào)控政策抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，導(dǎo)致5月全國(guó)商品房銷售額環(huán)比漲幅小于全國(guó)商品房銷售面積增幅。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，5月南京、北京、深圳、西安等13個(gè)城市發(fā)布15次房產(chǎn)調(diào)控政策。其中，多個(gè)城市年內(nèi)多次調(diào)控，且為前期政策的升級(jí)，分別從限購(gòu)、限售、公開(kāi)搖號(hào)、捂盤(pán)惜售及人口落戶等角度出臺(tái)相關(guān)政策，潘浩認(rèn)為，預(yù)計(jì)短期內(nèi)調(diào)控升級(jí)仍將延續(xù)，這對(duì)商品房?jī)r(jià)格起到了較好的穩(wěn)定作用。

　　分地區(qū)來(lái)看，東部地區(qū)銷售表現(xiàn)亮眼。東部地區(qū)商品房銷售面積28385萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.5%;銷售額41511億元，增長(zhǎng)61.8%。中部地區(qū)商品房銷售面積18003萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)41.3%;銷售額13760億元，增長(zhǎng)55.3%。西部地區(qū)商品房銷售面積17890萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)24.9%;銷售額13497億元，增長(zhǎng)31.0%。東北地區(qū)商品房銷售面積2106萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.2%;銷售額1766億元，增長(zhǎng)22.3%。

　　銷售回款占比持續(xù)提升

　　1月~5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金8.138萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)29.9%;比2019年同期增長(zhǎng)22.0%，兩年平均增長(zhǎng)10.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1.0873萬(wàn)億元，增長(zhǎng)1.6%;利用外資25億元，下降26.5%;自籌資金2.2686萬(wàn)億元，增長(zhǎng)12.8%;定金及預(yù)收款3.1738萬(wàn)億元，增長(zhǎng)62.9%;個(gè)人按揭貸款1.34萬(wàn)億元，增長(zhǎng)32.0%。

　　潘浩認(rèn)為，低基數(shù)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增幅處于高位。但需要注意的是，2020年下半年以來(lái)房地產(chǎn)金融環(huán)境持續(xù)收緊，各項(xiàng)到位資金盡管保持同比增長(zhǎng)，但增速持續(xù)下降。銷售回款占比持續(xù)提升，為房企到位資金的主要來(lái)源。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，定金及預(yù)收款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金的占比由1月~3月的37.41%上升至1月~5月的39%。

　　李宇嘉認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速繼續(xù)保持在高位，但結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大變化。由于信貸緊縮，國(guó)內(nèi)貸款、個(gè)人按揭貸款增速明顯收窄。

　　單月數(shù)據(jù)來(lái)看，5月房企到位資金1.7838萬(wàn)億元，環(huán)比增長(zhǎng)10.95%。其中，國(guó)內(nèi)貸款1830億元，環(huán)比增長(zhǎng)0.49%;個(gè)人按揭貸款2662億元，環(huán)比下降8.05%。

　　方正證券認(rèn)為，房企到位資金增速面臨持續(xù)下滑壓力。3月下旬以來(lái)，信貸持續(xù)收緊，房貸利率持續(xù)上行，多地嚴(yán)審購(gòu)房首付資金來(lái)源，且合理控制房貸占比，房貸審批時(shí)間拉長(zhǎng)，預(yù)計(jì)個(gè)人按揭貸款的增速將持續(xù)收窄。