11月10日，北京京城佳業物業股份有限公司(股票簡稱：京城佳業，股票代碼：02210.HK)于香港交易所正式掛牌交易，成為北京市首家市屬上市物業服務企業。公司全球發售3666.72萬股股份，其中香港發售股份366.72萬股，國際發售股份3300萬股，另有15%超額配股權;每股發售價8.28港元，每手400股;公司今日開盤報8.28港元，截至發稿最新市值11.51億，市盈率(TTM)16.87。

　　01深耕京津冀地區，雙輪驅動業績高質量增長

　　北京京城佳業是一家立足首都的物業管理服務綜合運營商，具備超過30年的運營歷史，常年為首都企事業單位、公共機構和居民提供多元化物業管理服務，是最先走進北京胡同物業的物業管理服務提供商，承擔了國家體育場(鳥巢)、政府辦公大樓、國資委控制的企業集團等在市場上具有影響力項目的物業管理及相關服務。截至2021年5月31日，北京京城佳業共有在管物業項目183個，包括121個住宅項目、29個商業項目和26個公共及其他項目以及7個胡同項目，總簽約建筑面積和在管建筑面積分別為3232.6萬平方米和3053.8萬平方米，合約面積/在管面積為1.06，為未來業績增長提供了規模保障。

圖1：京城佳業在管、簽約面積情況

數據來源：企業招股書、聆訊后資料

　　深耕京津冀，發揮協同效應，輻射全國。截至2021年5月31日，京城佳業于京津冀地區的在管面積為2731.6萬平方米，占截至同日在管建筑面積的89.4%。公司依托首都區位優勢，不斷提升管理密度，強化優勢領域的市場形象和企業口碑，核心城市的規模優勢進一步鞏固。此外，從物業管理服務收入來看，京津冀地區收入占比從2018年的94.3%降至截至2021年5月31日的92.6%，京城佳業在持續鞏固區域核心優勢的大前提下，收入結構呈現進一步優化之勢。截至2021年5月31日，服務地區覆蓋范圍擴展到中國九個省市，逐漸形成以北京為立足點，把握京津冀地區協同發展機遇，輻射全國的服務版圖。

圖2：京城佳業京津冀地區在管面積及物業管理服務收入占比

數據來源：企業招股書、聆訊后資料

　　股東資源優勢助力穩固基本盤。股東集團的資源優勢和品牌實力，為公司業務持續發展提供了強勁的支撐。截至2021年5月31日，公司來自北京城建集團及其各自的合營企業或聯營公司的在管面積為18.3百萬平方米，同比增加4.73%，占總在管面積的59.80%。招股書顯示，北京城建集團還有大量土地儲備及在建建筑面積，隨著公司進一步滲透到北京城建集團未開發的物業市場，預計未來在管建筑面積及市場份額將繼續蓬勃發展，除依托北京城建集團的房地產開發板塊，提供穩定的物業管理項目外，公司將繼續依托北京城建集團施工板塊強有力的規模優勢，致力于打造中國施工現場物業化管理第一品牌——「京城E家」，搶占施工現場物業管理市場藍海，擴大施工現場物業管理規模，形成支撐管理面積快速擴張的新增長點。

圖4：京城佳業在管面積來源占比

數據來源：企業招股書、聆訊后資料

　　市場拓展凸顯核心競爭力。值得注意的是，除關聯股東的穩定堅實保障外，京城佳業在不斷提升其市場開發實力，積極爭取第三方優質項目，市場外拓能力逐年增強。從數據來看，公司外拓第三方的在管面積占比從2018年的35.7%一路遞增到截至2021年5月31日的40.2%，而外拓第三方的收入占比則超八成，顯示出公司對關聯股東的依賴性逐步減低，市場外拓能力逐漸成為驅動規模高質量增長的核心要素之一，市場競爭力進一步增強。

圖5：京城佳業收入來源分布情況

數據來源：企業招股書、聆訊后資料

　　02業績穩健增長，多經業務水平超行業均值

　　經營業績保持穩健增長態勢。招股書顯示，公司營收來源于三大業務線，分別為物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。三大業務線業績均實現不同程度的持續增長?？偟臓I業收入由2018年的9.18億元增加18.8%至2020年的10.91億元，由截至2020年5月31日止五個月的4.24億元增加12.8%至截至2021年5月31日止五個月的4.79億元;而凈利潤由2018年的41.4百萬元增加66.2%至2020年的68.8百萬元，由截至2020年5月31日止五個月的36.9百萬元增加3.9%至截至2021年5月31日止五個月的38.4百萬元。

圖6：京城佳業營業收入及凈利潤情況

數據來源：企業招股書、聆訊后資料

　　增值服務表現亮眼，遠超行業均值。隨著物業管理行業進入高質量發展階段，增加基礎物管規模，長期來看很可能導致增收不增利，但增值服務可以有效提升企業盈利能力，更具備發展潛力，京城佳業在穩固基礎物業服務的基礎上，大力挖掘增值服務的業務空間，效果顯著。從京城佳業物業的業務結構來看，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2020年及2021年5月31日止五個月，社區增值服務產生的收入分別為2.43億元、2.32億元、2.45億元、1.07億元及1.17億元，分別占當期總收入的26.5%、22.2%、22.5%、25.3%及24.3%，加上非業主增值服務等其他業務收入，公司總體多種經營收入占比超30%，高于500強和百強企業均值，在行業內處于較高水平。

圖7：京城佳業與行業500強、百強企業多種經營收入占比情況

數據來源：企業招股書、聆訊后資料、中物研協

　　03多業態、多元化業務布局，打造特色品牌

　　不斷強化優勢業態，商業物業創收能力突出。為最大限度提升公司業務版圖，京城佳業在原有業務模塊范圍內進行再深耕，依托公司現有主要業務優勢進行最大限度外拓擴張，在持續服務住宅物業的同時，亦抓住非住宅物業發展的契機，加大對多元業態的拓展。聚焦高端住宅和商業物業大力拓展公共物業項目，在大型公建、文體設施、商業、學校、醫院等業態實現了新的發展。其中，商業物業表現尤為突出，2020年，京城佳業商業物業管理面積占總在管面積的比例為4%，但卻貢獻了33.8%的收入，創收能力遠超行業500強和百強均值水平。

圖8：2020年京城佳業與行業500強、百強企業不同業態管理面積占比情況

數據來源：企業招股書、聆訊后資料、中物研協

　　立足胡同街巷，探索鄉鎮式物業、擴展城市服務版圖。除為住宅物業、商業物業提供服務外，依靠其國資背景和良好的企業信譽，圍繞胡同物業和城市更新改造持續完善服務業態布局，優化商業模式。京城佳業是全國首批進入北京城市副中心及雄安新區、首批建立胡同物業管理服務標準的首都國有物業管理公司，代表性在管項目如國家體育場(鳥巢)、國家石油天然氣管網集團寫字樓及史家胡同等項目。截至2021年5月31日，公司在管的183個物業項目中，有7個合計6.4百萬平方米的胡同項目，已形成業務特色及優勢壁壘。為確保公司持續發展，后續將依托現有優勢，探索向新型街區物業服務模式，目前，公司正在跟蹤并試點運行北太平莊街道的街區物業，力求以此為突破口，不斷探索新興市場，打開企業物業發展新局面。同時鑒于北京鄉鎮格局狀況，擬在街道、胡同基礎上，嘗試建立鄉鎮為運營大范圍的“鄉鎮式物業”版圖，以點向面進一步切入城市服務，實現公司整體戰略、業務特色再升級。

圖9：2020年京城佳業與行業500強、百強企業不同業態物業費收入占比情況

數據來源：企業招股書、聆訊后資料、中物研協

　　創新管理思路，開啟施工現場物業化服務管理新模式。一直以來，京城佳業不斷與時俱進，開拓創新，積極探索物業管理新模式。京城佳業城承物業積極落實首都建筑業發展要求，按照施工現場生活區標準化、智能化和美化的原則，為施工現場提供專業化的物業服務。施工現場物業化服務主要體現在提供箱式房租賃、辦公區、生活區秩序維護、環境保潔、會議、商超餐飲、綠植養護、生活設施租賃和工人居住管理等過程性服務保障。安定循環經濟園區項目是京城佳業城承物業第一個施工現場物業化服務項目，是華北地區規模最大的生活垃圾焚燒處理項目，北京市重點惠民工程，公司于2021年5月20日正式入場，這是公司初步試點“箱式房租賃+基礎物業服務”模式，邁出了施工現場物業化的第一步。針對該項目的特點，確定了“細致、專業、高效”的物業管理定位和“匠心、創新、共贏”的服務管理思路，以打造精品物業，鑄就行業標桿為目標，最終實現與業主的共享和共贏，公司施工現場物業化水平得到了市政府有關領導和環衛集團、城建集團及其土木工程總承包部的好評。

　　04智慧化賦能，提質增效降本成果顯現

　　在國家大力支持智慧物業發展的大環境下，京城佳業緊隨市場數字化發展趨勢，積極實施信息技術升級來加強企業核心競爭力。通過自主研發智慧營收管控系統、智慧巡視巡檢系統和智慧設備設施管理平臺并應用于日常管理服務，構建智慧管理駕駛艙及E生活服務平臺，提升服務質量;接訴即辦服務系統高效處理業主各類訴求，提升客戶滿意度;引入機器人智能設備，使用智能技術提升設備運維效率，實現系統自動監控，提升管理效能;同時，自主開發的綜合智能管理系統，將面向業主及業務伙伴的服務平臺及與物業管理服務及智能辦公有關的內部系統相結合，通過數字化、智能化信息系統的管理提高綜合管理效率，強化成本管控。在物業管理行業整體面臨勞動用工成本持續上升之際，京城佳業通過科技賦能，降本增效措施成果顯現，截至2018年、2019年及2020年12月31日止年度以及截至2021年5月31日止五個月，公司人工成本占總收入的百分比持續下跌，分別為42.2%、39.7%、35.9%及37.2%，人力成本占比遠遠低于行業水平。

圖10：京城佳業與行業500強、百強企業人力成本占比情況

數據來源：企業招股書、聆訊后資料、中物研協

　　京城佳業立足首都核心區位優勢，發揮京津冀協同效應，依托關聯股東的資源優勢和品牌實力，加之不斷強化的市場外拓能力，為公司的穩健發展奠定了良好基礎;隨著文創園區、歷史風貌的保護特別是在北京受到日益重視，京城佳業多元化、多業態的全方位服務能力，將為其實現差異化發展、打造特色品牌提供高壁壘競爭優勢，助力公司打造與眾不同的物業管理品牌，提升用戶體驗，為其贏得優秀的用戶口碑，獲得額外的品牌溢價。此外，高品質的增值服務持續豐富業務矩陣，完善服務體系，挖掘業務價值，優化樹立品牌聲譽。未來公司將加大力度建設智慧物業，實施標準化管理，進一步強化科技賦能下的核心競爭力，上市后的市場表現值得期待。