“最近一段時(shí)間，長沙的房價(jià)確實(shí)有些上漲。”中國證券報(bào)記者日前在長沙房地產(chǎn)市場實(shí)地走訪過程中，多位房地產(chǎn)銷售人士如是說。

　　中國證券報(bào)記者了解到，長沙核心區(qū)土拍價(jià)格走高、外來人口購房需求增多、開發(fā)商以精裝修為由變相漲價(jià)，是近期長沙房價(jià)上漲的重要原因。不過，長沙大量集資房的存在對低房價(jià)形成了較大支撐。

　　毛坯房緊俏

　　日前，中國證券報(bào)記者走訪了位于長沙天心區(qū)的幾個(gè)在售樓盤，各個(gè)樓盤當(dāng)天咨詢的人均比較多，但都未出現(xiàn)需要等候的情形。記者從多個(gè)樓盤售樓部銷售人士了解到，2020年長沙房屋銷售處于向好狀態(tài)，毛坯房愈發(fā)緊俏。

　　“長沙房價(jià)限制得比較嚴(yán)，以土地拍賣價(jià)格來限制房價(jià)，所以開發(fā)商盈利空間有限。在這樣的情況下，大家還是偏向推出精裝房，這樣可以在毛坯房價(jià)格的基礎(chǔ)上每平方米最多可提高2500元的售價(jià)。”房地產(chǎn)從業(yè)人員顏言(化名)告訴中國證券報(bào)記者，“買房的時(shí)候一定注意房屋裝修質(zhì)量，有可能出現(xiàn)每平方米2000元的精裝標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)成本只有幾百元的情況。”

　　某千億級別知名房企銷售人員李竹(化名)證實(shí)了顏言的說法：“現(xiàn)在主推精裝房，毛坯房比較少。我們在2020年10月和11月的時(shí)候一度停止了毛坯房的銷售，一律對外說沒有毛坯房了，只賣精裝房。因?yàn)槟菚r(shí)候我們舉辦優(yōu)惠活動(dòng)，有折扣。如果毛坯房價(jià)格還打折的話，就基本上沒有錢賺了。”

　　李竹告訴中國證券報(bào)記者，周邊房價(jià)在上漲。“中央公園那邊第一批開盤的房價(jià)才8000元-9000元/平方米，不到一年，現(xiàn)在開盤的都是12000元/平方米起了。”李竹認(rèn)為，長沙房價(jià)上漲的原因有三：一是長沙南城地區(qū)可拍的土地越來越少;二是土地拍賣的價(jià)格越來越高;三是外來買房人員增多。

　　中國證券報(bào)記者走訪還發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商上調(diào)樓盤價(jià)格后，不少買房者面臨遲遲不能簽約的局面。文靜(化名)表示，2020年下半年，她在城北以12600元/平方米的價(jià)格購入了一套168平方米的精裝期房，并在2021年前完成了付款。“雖然錢付了，但是不給合同，說是房產(chǎn)局不給打印合同，因?yàn)檫@個(gè)區(qū)域2020年房價(jià)的漲幅已經(jīng)超了。所以，我們雖然是2020年買的房，但算在2021年里面。”

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2020年11月，長沙新建住宅價(jià)格環(huán)比下降0.2%，同比上漲5.8%，同比漲幅高于北京、上海、深圳、廣州等一線城市。在二線城市中，漲幅也僅次于成都、西安等個(gè)別熱點(diǎn)城市。將時(shí)間軸拉長看，長沙樓市2015年以來漲幅也相當(dāng)明顯。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，長沙2020年11月新房價(jià)格相比2015年上漲了53.5%。

　　限購政策嚴(yán)

　　“想要在城北買房只有一個(gè)辦法，就是和一個(gè)在長沙沒有房產(chǎn)的人結(jié)婚。”到了適婚年齡的王樺(化名)對中國證券報(bào)記者表示。王樺于2014年購入了首套房，目前未婚的他已經(jīng)沒有購房指標(biāo)了。

　　“我首套房是上大學(xué)期間父母在城南買的，當(dāng)時(shí)并不知道在哪發(fā)展，只是看著位置合適，旁邊就是長沙一所比較好的小學(xué)。但是畢業(yè)后，我的工作地其實(shí)是在城北，每天上班跨越南北，花在通勤上的時(shí)間就要三四個(gè)小時(shí)，所以我想在城北重新買一套房，但是苦于沒有指標(biāo)。”王樺說，“只有結(jié)婚才能買兩套房，不然的話只能賣掉現(xiàn)有房子，再去城北買一套新房，但這意味著中間至少有2-3年時(shí)間我需要租房子住。”

　　2018年6月25日長沙頒布的限購政策，規(guī)定市外遷入、父母投靠必須滿兩年，才能按“長沙戶籍家庭”購房政策辦理。對于本科、大中專、租房、務(wù)工、投資興業(yè)等也需落戶滿1年+1年社保、落戶滿兩年或者兩年社保三個(gè)條件滿足其一。

　　“對于持有房產(chǎn)較多的本地人來說，買房指標(biāo)受到較大限制。目前，買房的更多為長沙市外遷入人口。限購政策到現(xiàn)在已經(jīng)滿兩年了，很多市外遷入的已經(jīng)具備了購房資格。”多位銷售人員對中國證券報(bào)記者表示。

　　“現(xiàn)在確實(shí)存在長沙本地有錢買房的人沒指標(biāo)，有指標(biāo)的人沒錢買房的狀況。”顏言說，“所以現(xiàn)在長沙也開了很多豪華盤公寓，面積比較大，就是為了一些想買房也有錢買房但是沒指標(biāo)的人準(zhǔn)備的。比如之前運(yùn)達(dá)中央廣場就推出53800元/平方米的公寓。”

　　中國證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)商為了賣房，使出了渾身解數(shù)，甚至為沒指標(biāo)買房的顧客“造指標(biāo)”。為了獲取長沙購房資格，有些售樓部置業(yè)顧問甚至主動(dòng)介紹“假結(jié)婚”等違規(guī)操作模式。

　　集資房作用大

　　中國證券報(bào)記者了解到，曾以“低”房價(jià)著稱的長沙，在房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)程中，有很多環(huán)節(jié)無法被其他城市復(fù)制。長沙市早年出讓的低價(jià)土地多被用于建設(shè)福利房，至今沒有被完全消化。福利房被限制后，作為其變種之一的集資房如雨后春筍般出現(xiàn)，這些房源既壓低了均價(jià)，也擠占了相當(dāng)部分有購買力的住房需求。由于集資房房價(jià)普遍較低，對低房價(jià)形成了較大支撐。

　　陳雨(化名)最近完成了長沙南城一套毛坯房的裝修。陳雨告訴中國證券報(bào)記者，南城的這套220平方米的房子購于10年前，當(dāng)時(shí)是單位的集資房。“單位集資房價(jià)格比市場價(jià)要低很多，當(dāng)時(shí)又不限購，我們單位基本上有資格的都認(rèn)購了。我買的房子已經(jīng)是面積最小的戶型了，但也有220平方米，大的還有復(fù)式的。”

　　除了房價(jià)優(yōu)惠外，在固定費(fèi)用方面，單位員工也比非本單位購房者要優(yōu)惠很多。“以空調(diào)費(fèi)為例，我們都有中央空調(diào)，一年收兩季的空調(diào)費(fèi)。我們本單位的業(yè)主一季1000元，不是本單位的業(yè)主一季2000元，差異還是很大的。”陳雨指出。

　　從事房地產(chǎn)銷售多年的銷售人員金靜告訴記者，集資房實(shí)際上是福利房的變種。多年以前，長沙曾出臺(tái)《長沙市集資建房辦法》，為鼓勵(lì)集資建房，政府給予了優(yōu)先提供建設(shè)用地、減免相關(guān)稅收等優(yōu)惠政策。“這些集資房一方面壓低了房價(jià)，同時(shí)面積也比較大，很多已經(jīng)購買集資房的人沒有改善性住房的需求了。”金靜說。

　　以長沙目前最有名的集資房八方小區(qū)為例，該小區(qū)總用地面積1466畝，兩期項(xiàng)目共167棟，戶數(shù)在11000戶左右。“八方小區(qū)表面上說是商品房，但當(dāng)時(shí)也是需要指標(biāo)認(rèn)購的，不是說任何人都能買。每個(gè)單位都有一定指標(biāo)，拿到指標(biāo)才能買。八方小區(qū)的房子戶型也普遍偏大，對面又是長郡雙語實(shí)驗(yàn)中學(xué)這些名校。持有這類房子的業(yè)主，不會(huì)再有購置改善型房源的需求。”