深圳房貸調查：多家銀行稱按揭未“停貸”，為何購房人覺得放款變慢了?

　　近期市場傳聞“房貸暫停”一事，深圳個人住房貸款情況究竟如何?

　　1月29日，接受21世紀經濟報道記者采訪的多位深圳銀行業內人士表示，今年1月以來，其所在銀行在深圳地區的個人住房按揭貸款并未“停貸”，房貸額度“有松有緊”。大部分銀行表示今年按揭貸款正常投放，甚至略有增長。

　　包括四大行中的工農中三家銀行，股份制銀行中的招行、中信、廣發三家銀行，均表示在深圳地區沒有“停貸”，2020年1月的房貸額度、按揭貸款投放量與去年四季度相比基本持平或略有增長。

　　目前，深圳地區按揭貸款利率不變。大部分銀行在深圳的個人住房按揭貸款利率為，首套房貸利率仍維持5年以上LPR+30BP，二套房為LPR+60BP。

　　根據21世紀經濟報道記者1月25日調查，北上廣深一線城市中，廣州銀行業被當地金融監管窗口指導，個人按揭貸款“雙管控”：新增個人住房貸款占比不能超過12.6%，每個月新增個人住房貸款額度不能超過2020年四季度的平均放款額。長三角地區多數銀行1月額度吃緊，并且有大行也已經出現1月額度用完、本月停貸的現象。一線城市中，唯有北京房貸業務暫未受到明顯影響，多家銀行均表示房貸額度充足，材料符合條件并審核后，一般3-10個工作日即可放款。

　　在此情況下，為何一些購房人會覺得銀行放款時間變慢或額度收緊?有業內人士坦言，樓市調控政策持續收緊，一線城市樓價高居不下，銀行目前對按揭購房人的材料審核變得嚴格，很多工資“流水”過不了關。

　　四大行揭貸款額度如何?

　　對于2021年1月按揭貸款，大部分銀行表示，其在深圳正常投放，沒有“停貸”，按揭貸款投放甚至略有增加。但亦有個別銀行收緊按揭貸款額度。

　　四大國有銀行是按揭貸款投放的主力。在深圳地區的按揭貸款投放中，工商銀行新發放房貸規模較去年年末基本持平，農業銀行1月實際投放量較上年末還有所增加，放款速度較上年末略有加快。

　　“近期，關于深圳‘銀行暫停房貸’消息引起廣泛購房者關注，大部分剛需族都擔憂銀行會不會大面積停辦業務。”1月29日，工商銀行深圳分行個貸管理中心副總經理劉上海說，目前，工行新發放房貸規模較去年年末基本持平，未暫停放款。對符合放款條件的住房貸款按照時間先后順序有序進行貸款投放。

　　“1月實際投放量較上年末還有所增加。”農業銀行深圳分行住房金融與個人信貸部總經理陳曉廣說，農行年初以來發放的房貸規模與上年末基本持平，保持穩定;合理把握放款節奏，按時間先后順序對符合放款條件的客戶有序放款。該行正常開展個人住房貸款業務，不存在所謂的停貸或暫停收單的情況。

　　“我行1月份按揭貸款額度、投放力度與去年四季度基本持平。”中國銀行深圳分行消費金融部總經理鄧增良表示，按揭貸款放款時間變化不大，保持平穩，考慮春節因素，投放節奏比去年四季度微增

　　“我們自己把握的節奏，目前卡得很緊。”一位四大行深圳分行人士坦言，該行按揭貸款額度緊張，主要原因是與其自身對全年信貸投放節奏把握有關。

　　對于房貸放款時間，上述人士表示，深圳工行均在有序排隊放款，放款時間與去年下半年相比沒有明顯變化。深圳農行稱放款速度較上年末略有加快。深圳中行稱按揭貸款放款時間保持平穩，考慮春節因素，投放節奏比去年四季度微增。

　　股份行按揭持平或略增

　　股份制銀行的按揭貸款投放中，招商銀行表示1月份投放量與去年四季度基本持平，中信銀行、廣發銀行均表示投放量比去年四季度略有一些增長。

　　“我行1月投放量與去年四季度月均投放量基本持平，略有一些增長。”中信銀行深圳分行個人信貸部總經理毛欣說，在房主不炒政策要求下，該行房貸額度管理相對平穩，每個月正常投放，而不會有較大起伏。

　　她說，房貸放款周期長短由住房辦理流程決定。例如，疫情期間，購房交易周期較過往有所拉長。目前該行放款周期與去年三四季度基本持平。

　　“廣發銀行目前并未暫停受理個人住房按揭貸款。”廣發銀行深圳分行零售信貸部副總經理陳朗說，廣發銀行深圳分行目前未暫停發放住房按揭貸款，1月份房貸投放量較去年年末還略有增加。對于已符合放款條件的按揭業務，一直保持平穩、有序發放。

　　招行深圳分行相關人士表示，該行房貸業務發展正常，并不存在大幅減少發放的情況，1月份投放量與2020年四季度月均投放量基本持平。其表示，房貸節奏和周期并沒有特別明顯的變化，和去年三四季度差不多，按照辦理時間和達成放款條件時間先后，有序安排發放。正常辦理一筆按揭，要還款、贖樓、解押、過戶、再抵押，一二月份中間還有個春節，周期可能相對長一些。

　　其表示，該行一二手樓業務都還是正常在接單，并沒有停貸。每個客戶可能具體情況有所不同，可能有些客戶覺得放款稍微慢一些，并不存在所謂的“暫停接單”、“節制接單”說法。

　　按揭貸款要求趨嚴

　　在此情況下，為何一些購房人會覺得銀行放款時間變慢或額度收緊?

　　一位深圳銀行業內人士坦言，樓市調控政策持續收緊，一線城市樓價高居不下，銀行目前對按揭購房人的材料審核變得嚴格，很多工資“流水”過不了關。單在個人收入這一方面已很難達到按揭貸款月供要求。例如，“潤璽等‘網紅盤’是重點檢查地區，有的客戶‘打新’抽中了潤璽四期，但沒有銀行同意放貸，認為基層員工根本負擔不起。”

　　1月22日，深圳市住建局通告，近期對華潤城潤璽一期認購人的購房資格、購房資金來源、流水等情況進行嚴格審查。經核，有12人存在隱瞞真實情況、提供虛假材料及資金流水記錄等情況。上述人員在申購商品住房時，違反誠實信用原則，規避房地產調控政策，弄虛作假，提供虛假證明文件，其行為已經涉嫌違反有關法律法規規定。

　　目前，大部分銀行表示按揭貸款正常投放，據記者了解，一些銀行在“房住不炒”政策要求下，對按揭貸款條件要求進一步收緊。

　　在房地產政策方面，2020年7月，深圳出臺“深八條”調控樓市，落戶3年方可購房;夫妻離異3年內購房，購房套數按離異前家庭總套數計算;750萬元以下才算普通住宅。隨后，去年9月，21世紀經濟報道獨家報道，為圍堵“假離婚”炒房漏洞，深圳建立婚姻信息查詢機制，要求銀行辦理個人住房貸款業務，應查詢借款人婚姻狀況和購房家庭成員名下在本市擁有的住房套數，作為貸款審核依據，有效落實差別化住房信貸政策要求。

　　國有大行、股份制銀行加強了按揭貸款的貸前審核要求，尤其是購房資格審查。

　　其中，劉上海說，從目前市場表現及客戶反饋情況看，前期調控政策取得了一定成效，房地產市場平穩發展。近期住建局出臺進一步加強購房資格審查的政策，工商銀行深圳分行將會進一步規范購房市場，堅持“房住不炒”的既定戰略。陳曉廣表示，農業銀行深圳分行將堅持“房住不炒”定位，認真貫徹執行差異化住房信貸政策，一方面保持穩定的貸款投放，一方面嚴格做好客戶的準入管理，做好貸款審核。鄧增良表示，“深八條”等調控政策發布后，銀行按揭貸款政策工具手段也在增多。對于此前一些房地產市場亂象，例如“假離婚”，“代持”等現象，銀行一直堅持房住不炒，審核上對婚姻狀態、首付款來源、購房者收入等更加嚴格。

　　股份制銀行中，陳朗表示，廣發銀行深圳分行會密切關注國家及地區房地產政策，為落實“房住不炒”政策，該行加強了房貸客戶的準入審核，嚴格審查借款人申貸資料的真實性及首付資金來源。毛欣表示，中信銀行深圳分行正常受理住房按揭貸款業務，支持居民的正常購房需求，并嚴格按照相關要求對購房人的資信、收入進行審核，不存在停止收單的情況。招行深圳分行相關人士表示，有些購房者擔心后續無法辦理貸款，這種擔心完全沒有必要，銀行房貸業務還是在穩健開展，該行的信貸資源也會保持一個均衡配置。購房者一定要按照相關規定準備好申請貸款材料，例如購房資格證明、婚姻關系證明、首期款繳納證明、還款能力證明等，這樣有助于銀行更好更快的進行批貸。

　　“房貸沒有停也不會停，但各行為了貫徹房住不炒定位，對首付資金來源、收入等審核嚴多了，主要還是保障剛需。”招行深圳分行相關人士表示。

　　一位國有大行深圳分行人士表示，目前該行住房按揭貸款是在“按揭貸款總量控制”的大原則下，讓分支行自己選擇投放節奏和方向。今年按揭貸款額度整體上“肯定不如去年”，因干擾行為的因素太多，基層網點有自己的考量。個人估計今年初額度屬于偏緊但不至于緊缺。

　　上述人士表示，銀行一般在3月份才確定當年貸款計劃。在分支機構自行把握的情況下，由于一手房比較簡單，在早投放早受益的驅動下，客戶經理往往會把貸款額度優先投放一手房，二手房按揭目前往往要等一個月，所以總量是有的，二手房等的時間稍長而已。

　　根據央行深圳市中心支行數據，2020年全年，深圳市住戶部門貸款增加3099.96億元，其中，短期貸款增加783.95億元，中長期貸款增加2316.02億元。