嚴(yán)打資金違規(guī)入樓市!節(jié)前深圳房貸額度緊張，改善型剛需被“誤傷”?

　　家住深圳寶安的張女士原本打算在同小區(qū)以小換大進(jìn)行置換，房子都看好了，但在咨詢當(dāng)前貸款形勢(shì)后，她猶豫了。

　　“我現(xiàn)在擔(dān)心，賣房后收款的周期可能較長，再買的話也不一定能馬上放款，不確定性因素太多了。”張女士說。

　　自央行、銀保監(jiān)會(huì)建立房地產(chǎn)貸款集中度管理制度已有月余。全國范圍來說，深圳等一線城市對(duì)此房貸新規(guī)執(zhí)行得最為嚴(yán)格。去年以來，以深圳為代表，部分一線城市房價(jià)上漲十分迅速，帶來了大量的投機(jī)需求，信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)、代持購房等方式頻頻出現(xiàn)。房貸新規(guī)對(duì)于遏制房地產(chǎn)泡沫，打壓抑制炒房客，或能起到一定的作用。

　　那么，新規(guī)執(zhí)行一個(gè)多月來，哪些銀行房地產(chǎn)貸款超標(biāo)?對(duì)購房群體又產(chǎn)生了什么影響?證券時(shí)報(bào)記者走訪深圳數(shù)家銀行發(fā)現(xiàn)，目前個(gè)人房貸額度比較緊張，部分二手房業(yè)主因?yàn)樯暾?qǐng)貸款困難，放棄置換，甚至有業(yè)主通過直接全款付清后再申請(qǐng)經(jīng)營貸，“曲線”獲得貸款。

　　放款時(shí)間無法確定

　　“我們行現(xiàn)在額度還蠻緊張的，一般還款一點(diǎn)，我們才放一點(diǎn)，然后月末、季末、年末這種時(shí)點(diǎn)，都很少放款。” 渤海銀行深圳地區(qū)一支行工作人員向記者表示。

　　記者以買房者的身份向多個(gè)銀行咨詢房貸申請(qǐng)時(shí)限，大多信貸員表示放款時(shí)間沒法確定，目前貸款個(gè)人的資質(zhì)審核和貸款獲批流程比較嚴(yán)格，“如果你買新房，那就無所謂，是銀行和開發(fā)商之間的事，晚點(diǎn)批下來購房者還可以晚一點(diǎn)供房。但如果是二手房，則比較受影響，貸款遲遲不下來的話，可能持續(xù)受到賣房業(yè)主的催促與施壓。換房的話，現(xiàn)在不是好時(shí)機(jī)，一賣一買，周期可能會(huì)非常久，這中間變數(shù)太大了。”一大行信貸員表示。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前深圳購買二手房的人群中，一些本身做生意的業(yè)主，會(huì)選擇先籌錢全款買下，再偷偷申請(qǐng)經(jīng)營貸，一般剛過戶的房屋，可以貸出6成左右的資金。這樣做下來，經(jīng)營貸利息在年化6%左右，比按揭高約一個(gè)點(diǎn)。“不過，這種情況現(xiàn)在監(jiān)管也很嚴(yán)格，對(duì)公司成立年限、規(guī)模都有相應(yīng)的要求。總的來說，經(jīng)營貸肯定是要流向?qū)嶓w的。”

　　中國銀行深圳某支行信貸人員表示，最近超級(jí)繁忙，很多客戶都在催促放款，“雖然審批都過了，但大家還是擔(dān)心，政策一個(gè)接一個(gè)地緊，原來符合條件，再審審會(huì)不會(huì)不符合了呢?畢竟錢還沒到賬，客戶的心就放不下來。”

　　13家上市銀行超“線”

　　2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱 《通知》)，自2021年1月1日起實(shí)施。這一制度將在一定程度上控制銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，被稱為繼房企“三道紅線”之后的又一道紅線。

　　“通知”對(duì)不同的類型的銀行分別畫了不同的紅線，共分為五類，簡言之，資產(chǎn)規(guī)模越大的銀行，可對(duì)房地產(chǎn)放貸的空間越大，越小的收縮越緊。

　　建設(shè)銀行深圳某支行工作人員向記者表示，《通知》對(duì)他們影響較小，調(diào)整壓力也不大，“可能都不需要調(diào)整，因?yàn)榭傎J款規(guī)模不斷增長，分母增長，分子即便不動(dòng)，明年可能指標(biāo)就自動(dòng)降下來了。”

　　某城商行工作人員表示，現(xiàn)在額度緊張，跟新規(guī)關(guān)聯(lián)不大，是一系列政策的共同作用。“即使超了一點(diǎn)點(diǎn)，但政策明確‘不急轉(zhuǎn)彎’，有2~4年的過渡期，并且到時(shí)還可以根據(jù)情況適度延長，所以不存在因?yàn)檫@個(gè)政策突然大幅收緊。”

　　證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了37家上市銀行截至2020年半年報(bào)中，個(gè)人住房貸款(按揭貸款)、房地產(chǎn)貸款在貸款總額中的占比，發(fā)現(xiàn)其中有13家銀行的個(gè)人住房貸款或者房地產(chǎn)貸款占比越過“紅線”。具體而言，10家銀行個(gè)人住房貸款占比“超標(biāo)”，11家銀行房地產(chǎn)貸款占比“超標(biāo)”。此外，中行、建行、招行、中信銀行、興業(yè)銀行、成都銀行、鄭州銀行和青鳥銀行，這8家銀行兩項(xiàng)貸款占比均“超標(biāo)”。

　　從幅度上看，超標(biāo)最多的是成都銀行，根據(jù)2020年6月30日數(shù)據(jù)，成都銀行個(gè)人住房貸款占比26.02%，房地產(chǎn)貸款余額占比35.80%，超出監(jiān)管部門“紅線”較多，分別超出8.52和13.3個(gè)百分點(diǎn)，超出規(guī)模分別為216.81億元和338.36億元，居上市銀行前列。