一道教育新政，讓上海學區房向買方市場傾斜。

　　中證君從多名中介處了解到，近一周以來，上海學區房市場情緒有所降溫，客戶明顯變少，帶看量和成交量均下滑，但掛牌價整體沒有變化。

　　業內人士認為，新政未來可能有效降低部分區域學區房過熱的情況，但不大可能出現猛跌的現象，而是會慢慢走向價值回歸。

　　買賣方進入博弈階段

　　3月16日，上海市教委發布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》。根據新政，上海的所有重點高中都要拿出一大部分招生名額，按照各區的中考人數比例，分配到各區。通俗一點來說，再“菜”的初中，只要成績好，就有機會上好高中。

　　受此消息影響，網傳上海知名雙學位小區梅園開始暴跌，有網友稱新政公布前房產評估430萬，新政后房價變成了370萬，一夜下降了60萬。

　　中證君搜索發現，新政后梅園小區的確有個別房源降價。例如梅園三街坊一套50.58平方米的2室1廳房，于去年11月30日掛牌。新政發布后，鏈家、太平洋房屋紛紛修改房源報價，從新政前(3月12日)的840萬最終降至800萬，幅度近5%。若是從3月初最高點的900萬元計算，降幅超10%。

　　負責梅園二街坊一套33.63平方米房源(1室1廳，單價為21.35萬/平)的中介王雪(化名)告訴中證君，該房源之前掛牌價為725萬元，新政出臺后業主降價7萬元至718萬元，小區類似戶型年前成交都是在740萬-750萬元。數據顯示，該房源于2月4日掛牌，近7日該房源共帶看4次(總帶看16次)，目前已有兩人出價。

　　不過，降價或許只是個別現象。“新政以來，梅園學區房暫時還沒有出現價格整體下降的情況。”王雪說。

　　一名負責浦東片區的中介李磊(化名)亦告訴中證君，“我這邊的學區房掛牌價沒有太大變化，也沒怎么降價，就是不漲了。過完年后基本上就沒有客戶來看學區房了，現在更少，沒有什么人買，大家都是買漲不買跌，以后炒作學區房肯定不香了!”

　　另一大學區房聚集地徐匯區的情況也大致相同。徐匯區一房地產中介負責人張璇稱，目前她負責的學區房掛牌價沒有變化，但明顯客戶少了，都是房東來咨詢新政的影響有多大，“房東一般要等到沒啥客戶看房子，自己急了，才會愿意降價。”

　　對此，上海中原地產市場分析師盧文曦認為，“價格沒有變化是因為市場成交不多，已經掛牌出來的業主可能也不急著賣，現在買方和賣方處于博弈階段。不過，市場對于學區房預期已經下降，接下來學區房應該會進入回歸本身應有價值的過程。”

　　告別“瘋漲”回歸理性

　　2020年是上海學區房漲幅較大的一年，熱度爆棚。

　　易居研究院挑選了上海大三林板塊、張江板塊和黃浦區三個學區相對熱的區域塊進行分析。數據顯示，2019年這三個區域的價格比較穩定。而到了2020年，尤其是二季度開始，這三個區域的價格明顯上漲，出現了學區炒作、一房難求、房價哄抬、預期不穩等亂象。

　　根據克而瑞數據庫監測的數據，2020年全年上海新建商品住宅成交均價為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學區房炒作較多的大三林板塊為例，其2020年全年新建商品住宅成交均價為99359元/平方米。易居研究院表示，此類房漲幅明顯偏大，說明價格虛高。若后續價格下跌，則容易給購房者帶來各類風險。

　　2021年1月，上海學區房市場熱度依舊不減。中證君此前了解到，1月中下旬，上海多個區域的學區房已經觸達天價。例如，去年12月中旬，徐匯區某小區成交一套30來平方米的雙學區房，價格410萬元。2021年1月，同一區域同樣面積的房子，價格又漲了80多萬元，房東掛牌505萬元，最后498萬元成交，一月之間漲幅超過20%。

　　上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示，新政出臺后有助于在一定程度上弱化學區房的屬性、遏制學區房的熱度，或帶來格局上的變化。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進亦認為，此次上海教改新政，將優質高中資源以名額分配的方式進行配置。各類學校后續都可以享受更公平的招考機會，自然使得“哄搶好學區”的現象減少，進而促進過熱的小學和初中學區房降溫，從而促進上海房地產市場平穩健康發展。