多家上市房企2020年年報顯示，在“三條紅線”政策的指引下，房企普遍積極降負債。專家預計，2021年重點房企杠桿率將繼續下降。在融資環境趨緊的背景下，房企資金壓力不容小覷。

　　成功“降檔”

　　從已發布年報的上市房企看，多家重點房企成功降檔。

　　遠洋集團表示，截至2020年底，遠洋集團“三道紅線”指標全部達標，均處于“綠檔”。去年土地市場調整期間，遠洋集團作為“綠檔”房企的優勢進一步顯現，在其他房企放緩投資時，繼續按自身投資節奏補充資源，保障盈利能力。

　　截至2020年底，中國金茂現金短債比1.88，凈負債率44.7%，剔除預收賬款后的資產負債率為66.8%，全部滿足“綠檔”要求。

　　部分尚未達標的房企明確了“降檔”時間表。美的置業表示，目前已達標兩條，計劃在2023年全部達標，實現“綠檔”。佳兆業預計2021年實現全部達標。

　　招商證券研報顯示，預計未來房地產行業杠桿率將進一步下降。易居企業集團CEO丁祖昱表示，隨著更多房企成功降檔，房地產市場將保持平穩健康可持續發展。

　　長期舉措

　　對于如何實現“三道紅線”全部達標，美的置業執行董事兼首席財務官林戈表示，首先是提升運營效率，加快交付，保證利潤結轉，增厚企業凈資產；二是快速去化，抓回款，提升造“血”能力；三是控制好拿地方面的投入；四是進一步提升企業融資能力，優化債務結構。

　　丁祖昱認為，快速降檔是房企綜合運營實力的體現。為實現降檔，各大房企主要圍繞“開源節流”展開布局，包括多維度營銷促回款、股權轉讓及出質、分拆資產上市、調整生產供應節奏、放緩投資節奏、優化債務結構等。

　　丁祖昱稱，“三條紅線”監管政策的目的是讓房企避開“規模陷阱”，健康持續發展。真正的降檔應是一項長期舉措，需持續關注企業有息負債增速，不斷平衡戰略與資產、負債、現金流的匹配程度。

　　應對考驗

　　據貝殼研究院統計，2021年2月房企債券融資到期債務規模約768億元，環比下降46.9%，同比增長183.4%。今年3月為上半年房企償債高峰，預計規模達1479億元。

　　新年伊始，房企集中發債。丁祖昱說，與以往不同的是，2020年下半年以來，政策強調房地產行業去杠桿，并且執行了更為嚴格的監管措施。隨著2021年房企債券集中到期，房企償債壓力加大。

　　在此背景下，除發債外，房企應減少對融資的依賴。丁祖昱稱，加大項目去化，持續加強銷售回款，增加自有現金，后期應更加專注企業自身的經營管理，在行業整體增速放緩的情況下實現高質量增長。