又是一年年報季，各上市房企的年報如雪花般撒向市場，有的扶搖而上交出一份讓市場滿意的答卷，有的卻積羽沉舟暴露了許多經營問題。

　　4月1日，南方產業智庫發布2020年上市房企業績下滑榜。截至2021年3月31日，根據南方產業智庫不完全統計，已經有超過50家進軍或深耕大灣區的上市規模房企披露年報，其中有超過22家營收或歸母凈利出現下滑，其中瑞安房地產以-138.2%的歸母凈利降幅領跌。

　　出現營收或凈利下滑的房企中，有招商蛇口、融信中國、建業地產等千億房企，但更多的是綠景地產、朗詩地產等規模較小房企。

　　22家規模房企營收或凈利下滑

　　根據南方產業智庫統計，已發布年報的50家上市房企中，約22家出現營收或歸母凈利下滑，其中19家歸母凈利下滑，11家營收下滑，8家營收和歸母凈利都下滑。

　　歸母凈利下滑幅度最高為瑞安房地產，達-138.30%，且由盈轉虧，歸母凈利虧損約7.4億元。歸母凈利下滑超過100%的房企還有大悅城(-118.88%)和朗詩地產(-108.58%)。下滑幅度在50%—100%之間的房企有5家。

　　龍頭企業中，碧桂園、恒大在行業大趨勢下凈利潤等指標也有所下滑。其中碧桂園主要受疫情影響施工進度和交樓結轉收入，以及各類新業務投資對利潤產生影響;恒大則因疫情發生后進行全國促銷，銷售均價下降以及交樓成本上升所致。

　　歸母凈利下滑幅度在10%—50%之間的房企有9家，其中2020年銷售業績排名第11位的房企招商蛇口，凈利首次出現下滑，下滑幅度達23.58%，引發行業關注。同時，還有兩家下滑幅度在10%以內，為時代中國和中梁控股。

　　在11家營收下滑的房企中，下滑幅度最大的也是瑞安房地產，達55.76%，其次是禹洲地產，下滑幅度達55.20%。數據顯示，禹洲地產銷售額突破千億，躋身房企千億俱樂部，不僅營收下滑，歸母凈利下滑幅度更達96.76%。營收降幅超過10%的房企有7家。

　　同時，還有8家出現營收和歸母凈利同時下滑，如保利置業，銷售額實現兩位數增長(21%)，但營收和歸母凈利都出現兩位數下滑，保利置業董事會主席張炳南坦言，公司自2019年年中開始加速拓展，收入的顯著增長可能需要到2022年才能有所體現。

　　雖然房企年報還未完全發布，但就目前發布的情況來看，營收下滑的企業占比約20%，歸母凈利下滑的企業占比約40%，營收和歸母凈利都下滑的企業占比約16%。根據南方產業智庫發布的上市房企60健康指數，2020年中期業績中，納入監測的60家房企中，約33%的房企營收同比下滑，約57%的房企凈利潤同比下滑。對比可以發現，房企下半年經營好轉，營收和凈利下滑情況有所減少。

　　中小房企的日子很難

　　出現營收或歸母凈利下滑的22家房企中，有11家銷售額超千億的房企，但更多的是營收僅幾百億企業，其中瑞安房地產、朗詩地產、深振業等5家企業營收不足百億。

　　8家營收和歸母凈利同時下滑的房企中，銷售額不超過千億的中小房企有5家，占大多數，且歸母凈利下滑幅度相對千億房企來說更大。同時，歸母凈利下滑幅度前十的房企中，僅兩家為銷售超千億的房企，相對而言中小房企較大中型房企來說下滑更為嚴重。

　　中小房企的生存困境并不是在疫情后才開始的。以此次營收和凈利領跌的瑞安房地產為例，其營收在2019年為103.92億元，跌幅達58.17%，歸母凈利潤在2019年為19.32億元，同比微增1.36%，增速較2018年下降約12.8個百分點。可以發現，盈利能力下滑趨勢早已出現，疫情和房地產調控加重了這種頹勢。

　　在疫情挑戰以及房地產調控加強的背景下，房企分化加速，中小房企承壓明顯。據統計，今年1月有近60位房企總部高管職務發生變動，包括卸任、辭職、退任、調崗等，且集中于中小房企。2020年最后一周，連續有多家中小房企的職業經理人離職，包括領地集團總裁許曉軍，彰泰集團董事長兼總裁張巧龍，還有龍光集團執行董事兼執行副總裁吳劍、實地集團總裁劉森峰以及三巽集團總裁王本龍等。