中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)5月26日訊(見(jiàn)習(xí)記者 甘承浩)濟(jì)南成為2021年第14個(gè)在“兩集中”政策下進(jìn)行土地出讓的城市。

　　5月24日，濟(jì)南首批“兩集中”供地的114宗地塊集中出讓?zhuān)舜瓮僚墓渤鲎?08宗地，出讓金合計(jì)281.84億元。截至目前，集中供地涉及的22個(gè)重點(diǎn)城市中，已經(jīng)有14個(gè)城市完成了第一批集中供地(見(jiàn)下圖)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：土拍公開(kāi)信息(制圖/中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng) 甘承浩)

　　據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，14個(gè)城市共成交555宗地塊，總成交金額6871.2億元，其中北京、杭州吸金超過(guò)千億元。從土拍結(jié)果來(lái)看，房企拿地?zé)崆樵诓煌鞘小⒉煌貕K分化比較嚴(yán)重，規(guī)模房企在優(yōu)質(zhì)地塊、難度較高的綜合體地塊方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)得到展現(xiàn)。

　　濟(jì)南超百宗地塊成交 熱點(diǎn)地塊溢價(jià)率較高

　　5月24日，濟(jì)南114宗地塊集中競(jìng)拍，其中73宗住宅用地約占全年計(jì)劃供應(yīng)量的三成左右，因此此次土拍也被稱(chēng)為濟(jì)南“史上最大規(guī)模”土拍。

　　從土拍結(jié)果來(lái)看，114宗地中有30宗地溢價(jià)成交，濟(jì)南高新、章丘、萊蕪共6宗地流拍，其余78宗土地則以底價(jià)成交，底價(jià)成交地塊的數(shù)量占總成交數(shù)的72%。盡管超七成地塊底價(jià)成交，但仍有一些熱門(mén)地塊吸引諸多房企參與，并最終以高溢價(jià)率成交。

　　其中，濟(jì)南市市中區(qū)南北康片區(qū)07街區(qū)的5塊經(jīng)營(yíng)性用地包括C-1、2、3、4四塊城鎮(zhèn)住宅用地和B-1-1一塊商務(wù)金融用地組團(tuán)地塊。經(jīng)過(guò)143輪競(jìng)價(jià)，被萬(wàn)科以總價(jià)36.37億元摘得，溢價(jià)率約64.41%，最高樓面價(jià)超13400元/平方米。值得關(guān)注的是，此地塊在本輪土拍中競(jìng)爭(zhēng)最激烈，同時(shí)該組地塊溢價(jià)率也達(dá)到了所有成交地塊之最。

　　此外，隨著濟(jì)南地鐵建設(shè)的推進(jìn)，TOD概念在濟(jì)南將會(huì)越來(lái)越常見(jiàn)。此次濟(jì)南土拍也首次打起了“地鐵上蓋”概念牌。王府車(chē)輛段上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊A(蓋上)/D/E/F就是濟(jì)南首次打出地鐵上蓋的概念進(jìn)行土地拍賣(mài)。最終，A地塊由中梁摘得，E地塊建發(fā)拿下，F(xiàn)地塊海信獲得。

　　實(shí)際上，在此次濟(jì)南史詩(shī)級(jí)土拍中，各大房企紛紛展示了自己雄厚的實(shí)力。中海、綠地、萬(wàn)科收獲較多，均收獲5幅地塊;而龍湖、碧桂園、旭輝等規(guī)模房企均有斬獲。

　　“兩集中”下14城完成首次土拍 南北差異明顯

　　目前，14個(gè)城市已完成“兩集中”要求下的首次拍地，整體呈現(xiàn)“冷熱不均”的特征。

　　據(jù)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)，從地塊成交宗數(shù)來(lái)看，剛剛結(jié)束土拍的濟(jì)南以108宗土地成交高居榜首;從成交金額來(lái)看，杭州則以1178.21億元排在最前。此外，北京的土地出讓金也突破千億，達(dá)到1109.7億元;南京緊隨其后，達(dá)到992.5億元。

　　分區(qū)域看，此次土拍體現(xiàn)出較明顯的南北差異，北方城市中，除北京、天津外，長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、青島等城市，土拍表現(xiàn)相對(duì)平淡。而南方城市中，杭州、廣州、重慶則似乎并未受“兩集中”政策影響太大，表現(xiàn)依舊強(qiáng)勢(shì)。

　　長(zhǎng)春作為全國(guó)率先舉行首批土地集中出讓的城市，53宗土地中11宗終止掛牌，32宗底價(jià)成交，2宗流拍，成交總金額194.44億元。而青島在今年推出的63宗地塊中，2宗流拍，成交的61宗土地中有60宗為底價(jià)成交。不可忽視的是，青島和長(zhǎng)春分別以2.14%和3.92%的溢價(jià)率墊底。

　　而北京，土拍總成交金額1109.7億，地塊起拍價(jià)1035億元，因此整體溢價(jià)率僅6.41%。業(yè)內(nèi)人士分析，由于設(shè)置了土地價(jià)格上限，再加上復(fù)雜的競(jìng)拍規(guī)則組合，避免了出現(xiàn)類(lèi)似重慶、杭州等城市的“高溢價(jià)”波動(dòng)。

　　反觀南方城市重慶，由于多數(shù)地塊未設(shè)置最高限價(jià)，因此土拍溢價(jià)率以38.82%位居14城市之首，緊隨重慶之后是深圳、廈門(mén)、杭州，平均溢價(jià)率都超過(guò)了25%。

　　不過(guò)，從盈利空間來(lái)看，交易火爆的城市，盈利空間反而較小，這也會(huì)對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)考驗(yàn)。上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告也稱(chēng)，土拍市場(chǎng)表現(xiàn)比較平穩(wěn)的青島、福州、廣州，土地毛利率均在30%以上，處于相對(duì)較高水平;而土拍情緒高漲、地價(jià)明顯上漲的無(wú)錫、重慶、廈門(mén)等城市的毛利率則處于較低水平，多低于10%。

　　規(guī)模房企拿地依然活躍 強(qiáng)資金要求下優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)

　　按照自然資源部的說(shuō)法，22個(gè)重點(diǎn)城市一年最多三次集中發(fā)布出讓公告、集中出讓土地，此舉是通過(guò)增加土地供應(yīng)、充分披露信息“減少土地公開(kāi)出讓過(guò)程中關(guān)聯(lián)信息不充分帶來(lái)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響”。

　　從目前的已經(jīng)結(jié)束首輪土拍的14個(gè)城市看，集中拍地并沒(méi)降低房企拿地的激烈程度。以北京為例，29宗土地共吸引了超過(guò)230家房企參與競(jìng)拍。

　　中信建投證券報(bào)告顯示，原先市場(chǎng)預(yù)期集中供地將增加房企投拓端、資金端的壓力，單一地塊競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度下降，從而溢價(jià)率降低、地價(jià)漲幅保持穩(wěn)定。但從實(shí)際拍地結(jié)果來(lái)看，房企的參拍熱情很高，熱點(diǎn)城市地塊屢破限價(jià)，而沒(méi)有限地價(jià)的城市溢價(jià)率則升至很高的水平。

　　在具體表現(xiàn)中，大型房企成為贏家，在激烈的土拍競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勢(shì)盡顯。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，除南京和濟(jì)南外的12城土拍中，融創(chuàng)中國(guó)共參與拿地33宗，權(quán)益拿地金額接近400億元，是收獲最大的房企。此外，華潤(rùn)、龍湖、保利、融信的拿地金額都超過(guò)了140億元，另有七家房企的拿地支出超過(guò)百億。

　　中指研究院數(shù)據(jù)顯示，除南京和濟(jì)南外的12城土拍中，TOP50房企拿地金額總和占12城土地出讓金額總和的八成。12城拿地總額約6277.9億元，拿地面積6013.5萬(wàn)平方米;TOP10拿地金額總和為2386.3億元，拿地面積總和為2029.2萬(wàn)平方米，分別占12城集中供地金額和面積總額的比例為38.4%、33.9%;TOP50企業(yè)拿地金額總和為4984.7億元，拿地面積總和為4017.7萬(wàn)平方米， 分別占12城集中供地金額和面積總額的比例為80.3%、67.1%。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，規(guī)模房企在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)質(zhì)地塊和大型的綜合體地塊中的優(yōu)勢(shì)較為明顯。隨著未來(lái)政府出讓土地條件對(duì)開(kāi)發(fā)商綜合開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)能力的要求越來(lái)越高，具備相關(guān)優(yōu)勢(shì)的房企將持續(xù)勝出。