中國網財經5月26日訊(見習記者 甘承浩)濟南成為2021年第14個在“兩集中”政策下進行土地出讓的城市。

　　5月24日，濟南首批“兩集中”供地的114宗地塊集中出讓，此次土拍共出讓108宗地，出讓金合計281.84億元。截至目前，集中供地涉及的22個重點城市中，已經有14個城市完成了第一批集中供地(見下圖)。

數據來源：土拍公開信息(制圖/中國網財經 甘承浩)

　　據中國網財經統計，14個城市共成交555宗地塊，總成交金額6871.2億元，其中北京、杭州吸金超過千億元。從土拍結果來看，房企拿地熱情在不同城市、不同地塊分化比較嚴重，規模房企在優質地塊、難度較高的綜合體地塊方面競爭優勢得到展現。

　　濟南超百宗地塊成交 熱點地塊溢價率較高

　　5月24日，濟南114宗地塊集中競拍，其中73宗住宅用地約占全年計劃供應量的三成左右，因此此次土拍也被稱為濟南“史上最大規模”土拍。

　　從土拍結果來看，114宗地中有30宗地溢價成交，濟南高新、章丘、萊蕪共6宗地流拍，其余78宗土地則以底價成交，底價成交地塊的數量占總成交數的72%。盡管超七成地塊底價成交，但仍有一些熱門地塊吸引諸多房企參與，并最終以高溢價率成交。

　　其中，濟南市市中區南北康片區07街區的5塊經營性用地包括C-1、2、3、4四塊城鎮住宅用地和B-1-1一塊商務金融用地組團地塊。經過143輪競價，被萬科以總價36.37億元摘得，溢價率約64.41%，最高樓面價超13400元/平方米。值得關注的是，此地塊在本輪土拍中競爭最激烈，同時該組地塊溢價率也達到了所有成交地塊之最。

　　此外，隨著濟南地鐵建設的推進，TOD概念在濟南將會越來越常見。此次濟南土拍也首次打起了“地鐵上蓋”概念牌。王府車輛段上蓋開發項目地塊A(蓋上)/D/E/F就是濟南首次打出地鐵上蓋的概念進行土地拍賣。最終，A地塊由中梁摘得，E地塊建發拿下，F地塊海信獲得。

　　實際上，在此次濟南史詩級土拍中，各大房企紛紛展示了自己雄厚的實力。中海、綠地、萬科收獲較多，均收獲5幅地塊;而龍湖、碧桂園、旭輝等規模房企均有斬獲。

　　“兩集中”下14城完成首次土拍 南北差異明顯

　　目前，14個城市已完成“兩集中”要求下的首次拍地，整體呈現“冷熱不均”的特征。

　　據中國網財經統計，從地塊成交宗數來看，剛剛結束土拍的濟南以108宗土地成交高居榜首;從成交金額來看，杭州則以1178.21億元排在最前。此外，北京的土地出讓金也突破千億，達到1109.7億元;南京緊隨其后，達到992.5億元。

　　分區域看，此次土拍體現出較明顯的南北差異，北方城市中，除北京、天津外，長春、沈陽、青島等城市，土拍表現相對平淡。而南方城市中，杭州、廣州、重慶則似乎并未受“兩集中”政策影響太大，表現依舊強勢。

　　長春作為全國率先舉行首批土地集中出讓的城市，53宗土地中11宗終止掛牌，32宗底價成交，2宗流拍，成交總金額194.44億元。而青島在今年推出的63宗地塊中，2宗流拍，成交的61宗土地中有60宗為底價成交。不可忽視的是，青島和長春分別以2.14%和3.92%的溢價率墊底。

　　而北京，土拍總成交金額1109.7億，地塊起拍價1035億元，因此整體溢價率僅6.41%。業內人士分析，由于設置了土地價格上限，再加上復雜的競拍規則組合，避免了出現類似重慶、杭州等城市的“高溢價”波動。

　　反觀南方城市重慶，由于多數地塊未設置最高限價，因此土拍溢價率以38.82%位居14城市之首，緊隨重慶之后是深圳、廈門、杭州，平均溢價率都超過了25%。

　　不過，從盈利空間來看，交易火爆的城市，盈利空間反而較小，這也會對房企的運營帶來考驗。上海易居房地產研究院的報告也稱，土拍市場表現比較平穩的青島、福州、廣州，土地毛利率均在30%以上，處于相對較高水平;而土拍情緒高漲、地價明顯上漲的無錫、重慶、廈門等城市的毛利率則處于較低水平，多低于10%。

　　規模房企拿地依然活躍 強資金要求下優勢顯現

　　按照自然資源部的說法，22個重點城市一年最多三次集中發布出讓公告、集中出讓土地，此舉是通過增加土地供應、充分披露信息“減少土地公開出讓過程中關聯信息不充分帶來對市場預期的影響”。

　　從目前的已經結束首輪土拍的14個城市看，集中拍地并沒降低房企拿地的激烈程度。以北京為例，29宗土地共吸引了超過230家房企參與競拍。

　　中信建投證券報告顯示，原先市場預期集中供地將增加房企投拓端、資金端的壓力，單一地塊競爭的激烈程度下降，從而溢價率降低、地價漲幅保持穩定。但從實際拍地結果來看，房企的參拍熱情很高，熱點城市地塊屢破限價，而沒有限地價的城市溢價率則升至很高的水平。

　　在具體表現中，大型房企成為贏家，在激烈的土拍競爭中優勢盡顯。中原地產的統計顯示，除南京和濟南外的12城土拍中，融創中國共參與拿地33宗，權益拿地金額接近400億元，是收獲最大的房企。此外，華潤、龍湖、保利、融信的拿地金額都超過了140億元，另有七家房企的拿地支出超過百億。

　　中指研究院數據顯示，除南京和濟南外的12城土拍中，TOP50房企拿地金額總和占12城土地出讓金額總和的八成。12城拿地總額約6277.9億元，拿地面積6013.5萬平方米;TOP10拿地金額總和為2386.3億元，拿地面積總和為2029.2萬平方米，分別占12城集中供地金額和面積總額的比例為38.4%、33.9%;TOP50企業拿地金額總和為4984.7億元，拿地面積總和為4017.7萬平方米， 分別占12城集中供地金額和面積總額的比例為80.3%、67.1%。

　　業內人士分析，規模房企在競爭優質地塊和大型的綜合體地塊中的優勢較為明顯。隨著未來政府出讓土地條件對開發商綜合開發及運營能力的要求越來越高，具備相關優勢的房企將持續勝出。