中國網(wǎng)財經(jīng)5月28日訊(見習記者 張增艷)5月27日，北京首批集中供地正式落幕，最后10宗轉入高標準商品住宅建設方案投報程序的地塊迎來買家。至此，北京首批集中出讓的30宗地塊全部成交，成交總金額為1109.71億元。

　　自“宅地集中供應”的消息坐實后，北京土拍就備受外界矚目。作為房企必爭之地，京城的土地市場向來熱鬧，上述30宗地塊吸引了超200家房企圍獵。尤其是新的土地競拍規(guī)則試水后，或將為其他的核心熱點城市提供重要參考。

　　聯(lián)合拿地是主流 頭部房企成大贏家

　　從10宗地塊的競拍結果來看，招商蛇口、北京城建、保利地產(chǎn)、金地集團、華潤置地、綠城中國、首開股份、徐輝集團、陽光城、花樣年等房企均有所斬獲。不難發(fā)現(xiàn)，“宅地集中供應”后，頭部房企的優(yōu)勢愈發(fā)突出，并成為北京首批集中供地的最大贏家。

　　海淀區(qū)樹村地塊的入市亦是亮點。此前，樹村地塊的出讓延期吊足了市場的胃口。為此，有業(yè)內人士表示，“海淀區(qū)一直是北京土地供應最匱乏的區(qū)域之一。一方面，留存的歷史人文古跡與自然景觀資源占據(jù)了較大面積;另一方面，近兩年整個海淀區(qū)的住宅土地成交面積在全市成交量中占比僅為個位數(shù)，供需比嚴重失衡。因此，樹村地塊的關注度較高”。

　　除了海淀區(qū)樹村地塊，朝陽區(qū)王四營的三宗地塊也備受關注。最終，兩宗地塊均由聯(lián)合體摘得，分別為招商蛇口+五礦+北京城建以54.5億元取得北京朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)L03地塊、保利地產(chǎn)+金地集團+華潤置地聯(lián)合體則以31.5億元競得北京朝陽區(qū)王四營1304-L01地塊。另外，中國綠發(fā)以30.95億摘得北京朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)L02、L05地塊。

　　剩余地塊中，北京城市副中心0302街區(qū)地塊、密云區(qū)檀營鄉(xiāng)600地塊均是聯(lián)合體摘得，分別為陽光城+北京城建、首開股份+北京住總+花樣年+旭輝集團。而綠城中國耗資68.2億元競得朝陽區(qū)豆各莊地塊;北京住總憑借4.19億元摘得延慶地塊;建發(fā)以28億+20%政府持有份額奪得朝陽區(qū)崔各莊L06地塊。

　　“新三競”試水 溢價率處于低位

　　與以往有所不同，在北京首批集中供地中，堪稱“新三競”的土拍新規(guī)正式試水。實際上，早在2020年12月31日，北京土地掛牌出讓方式就發(fā)生了改變，涉及北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊、北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊、北京市朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊等。

　　根據(jù)新規(guī)，要求宗地設定土地合理的上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額程序。同時，宗地設定有政府持有商品住宅產(chǎn)權份額預設份額，當現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額達到設定的預設份額時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

　　由此可知，拍地規(guī)則的調整旨在穩(wěn)定土地市場，落實中央“房住不炒”的工作要求，并實現(xiàn)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標。據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)統(tǒng)計，截至5月28日，已有15個城市進行了“兩集中供地”下的首次土拍。相比之下，北京土拍的整體溢價率較低，為6.41%。

　　億翰智庫的研究報告也顯示，北京將溢價率控制在10%以內，同時部分地塊采取限價+競配建+競品質多輪競爭環(huán)節(jié)，其中競建高品質住宅是北京率先采取的創(chuàng)新性出讓方式。同時，北京放寬了部分出讓條件，例如多幅地塊涉及的70/90政策，“套型面積”改為“套內面積”，增加了開發(fā)商對產(chǎn)品的調整空間。

　　不過，競拍環(huán)節(jié)增加的背后，也反映出北京土地出讓方式依然比較嚴苛，能夠有效控制土地的溢價率。橫向來看，一些城市由于土拍規(guī)則較為寬松，其整體的溢價率相對較高，例如重慶、杭州等。

　　然而，外界也在質疑，北京土地競拍環(huán)節(jié)的增加或將在無形中推高土地成本，并拉低項目的利潤率，甚至影響房子的質量。因此，針對北京提出的高標準商品住宅建設方案，外界也頗為關注。

　　從公布的文件來看，高標準商品住宅建設方案評審內容及評分標準主要包含建筑品質和建筑規(guī)劃設計，前者包含綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑、宜居技術應用、管理模式等;后者涵蓋城市設計及總圖規(guī)劃、建筑單體、交通流線設計、景觀與公共環(huán)境等。

　　不得不說，高標準商品住宅建設方案的推廣有助于擴大綠色建筑、裝配式建筑、超低能耗建筑的面積，并推動部分宜居技術在項目中運用。同時，也有助于改善項目周邊的居住環(huán)境。但在新規(guī)之下，北京能否實現(xiàn)土地低溢價率與房屋高質量的平衡也值得外界持續(xù)關注。