中國網財經6月28日訊(見習記者 甘承浩)22城集中供地進入尾聲，為期6天的上海首次集中土拍倒數第二個出場。整體來說，沒有“熱搜”。

　　6月18日-6月25日，上海首批集中供應的55宗地塊陸續出讓，累計出讓金額852億元。受益于創新性拍地規則，此次上海集中土拍的整體土地溢價率為4.90%，低于其他熱點城市。

　　據中國網財經不完全統計，目前已經結束的21城集中土拍成交總金額超9600億元。值得注意的是，目前武漢集中土拍仍在進行，兩日總成交額達547.6億，這意味著22城首批集中供地收金破萬億元已成定局。

　　打破“價高者得”鐵律

　　上海此次集中土拍，累計成交共291公頃住宅用地，占上海市2021年度住宅用地供應計劃的40%。

　　上海此次土拍規則基于房地聯動機制，設置地塊起始價、中止價和最高報價。最高報價一般限定為起始價的1.1倍(即溢價率最高為10%)，報價低于中止價時，為價高者得;若高于中止價，進入一次性書面報價環節。一次書面報價不得超過最高報價，并以最接近一次書面報價平均價的為土地確定競得者。

　　據悉，此次集中供地出讓27宗限地價后轉一次性報價的地塊設置房地聯動價，平均新房銷售價格上限為53160元/平方米，平均樓面價與平均新房銷售價格上限的比值為37.8%。為取地房企留下一定程度的利潤空間。

　　據上海土地市場方面表示，將“價高者得”調整為“限地價下的相對價高者得”，這是上海市“穩房價、穩地價、穩預期”的有力措施，進一步深化了房地產調控“一城一策”工作，有利于促進土地市場和房地產市場平穩健康發展。

　　貝殼研究院高級分析師潘浩表示，上海此次限地價后轉一次性報價的創新性拍地規則令其整體溢價率低于其他房地產熱點城市，同時有效實現公平競爭，避免土地成交過于集中在個別房企。

　　數據顯示，上海土拍55宗用地成交溢價率4.90%，整體溢價率較2020年全年成交溢價率下滑5.46個百分點。對此，潘浩表示，主要原因便是拍地規則能有效抑止溢價率，此外上海首批供地安置房與租賃房用地占比較大，拉低溢價率。

　　據了解，上述55宗地塊，有34宗地塊底價成交，包含28宗安置房與租賃房用地。據悉，此次集中供地成交樓面價14465元/平方米，較2020年全年成交樓面價下降9%，原因是本次出讓多宗安置房與租賃房用地，造成樓面價有所回落，同時亦能反應上海加大租賃房供應的決心，著力解決大城市的住房突出問題。

　　規模房企拿地金額占比過半

　　此次上海土拍吸引了不少規模房企的參與。統計顯示，保利、碧桂園、招商與金地等9家一線品牌房企成功拿地，金額合計為484億元，占總成交金額56.5%。

　　其中，保利獨自取地2宗，成交金額123億元，成為此次上海集中供地取地金額最高企業，其中1宗靜安區地塊的成交金額達105億元，是本次上海集中供地的地王。此外，保利在土拍最后一日獲得寶山區羅店大居純宅地，其周邊商業設施、教育設施完備，迭加相對較低的起始價，吸引超過15家企業報名參拍，可視為此次上海集中供地的網紅地塊。

　　卓越與京東聯合取得1宗普陀區地塊，成交金額99億元，由于出讓條件設置較嚴，因此底價成交;碧桂園在最后一日連取2地，合計上海嶄獲3宗地，助其成交金額達95億元，排名第三。

　　值得注意的是，楊浦建投獨自取得的1宗地成交樓面價達64040元/平方米，為取地平均單價成本最高房企，原因在于其宗地區位良好，位于楊浦區，配套設施完善，且鄰近未來BiliBili以及美團上海公司，互聯網產業聚集，促使房價預期高，溢價率達到9.21%。

　　2021年初，上海市政府提出“五大新城”建設規劃，要把嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個新城打造成獨立的綜合性節點城市，制定加快推進新城規劃建設的實施意見和行動方案。獨立、綜合性、節點城市，都意味著上海將要建設的新城，不再是過去的衛星城或郊區新城。

　　從上海首批出讓土地結構看，供地最多的區域是浦東新區(11宗)、奉賢(8宗)，依序是松江(7宗)、寶山(7宗)、閔行(6宗)、青浦(4宗)。不難看出此次集中供地旨在提高外郊環區域的供應，承擔此批次土地供應主力，遵循上海的城市發展規劃以及緩解住房剛性需求。新城區相比于2020年，樓面價與溢價率皆有所回落。

　　潘浩表示，青埔區、閔行區、奉賢區與松江區由于承擔新城功能，此次租賃房與安置房等地塊供應多位于此四個行政區內，迭加溢價率的限制，導致此四區的溢價率與樓面價皆有所下跌，達到上海的城市發展規劃以及緩解住房的剛性需求。

　　而根據上海市土地出讓計劃，上海將進一步加大郊區軌道交通站點周邊以及“五大新城”的供應力度。據悉，上海第二批住宅用地將在8-9月間集中出讓，第三批則將在10-11月間集中出讓。