不出意外，北京租賃市場將迎來一場由內而外的新變革。

　　8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱“征求意見稿”)，面向社會公開征求意見，這成為全國首部地方性的租賃管理條例。

　　此次“征求意見稿”共81條，內容非常細化，涉及長租公寓監管、群租房、押金收取、合同網簽、租金貸、網絡房源發布等方面，可謂集中“放大招”。而其中最具震撼意義的是：當市場房租上漲過快，必要時可實行租金指導價。

　　政府管控將直接從房屋租金價格切入，對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向中新經緯客戶端表示：“‘房住不炒’基調不動搖的前提下，當前調控政策頻次越來越高，手段越來越多，顯現出政策調控的‘顆粒度’正變得更為精細化;隨著市場周期性反饋，政府的政策水平也在不斷提升。此外，法規涵蓋了租賃市場的方方方面，‘嚴管’思路已成行業主旋律。法規的出臺將對北京租賃市場的主要參與者產生較大影響，尤其是租賃經紀公司和長租公寓企業，一場行業地震在所難免。”

　　“租金指導價”或成穩市場“定海神針”

　　本次“征求意見稿”的第六十條提出，北京將建立租金監測和發布機制。當住房租金快速上漲時，住建委等主管部門可以采取限制租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場，必要時可以實行傭金或租金指導價。

　　“征求意見稿”敲定了政府可以直接從租金價格進行市場管控，業內人士普遍認為，這一條政策充分體現北京調控租賃市場、穩定租金水平的決心，有利于保證租賃住房市場平穩有序發展。同時，這將對一些有資本撐腰的大型租賃企業在市場中競價收房起到針對性的管制。

　　從全國范圍看，針對租賃市場，鮮有城市提出“租金指導價”政策。7月份，深圳曾在《深圳經濟特區社會建設條例(草案征求意見稿)》中提出，建立房屋租賃參考價格制度，引導房屋租賃當事人合理定價，對租金水平進行合理調控。

　　此前，深圳、成都、西安等地陸續提出并執行的是“二手房指導價”政策，直接對二手房交易價格進行管控，由此改變了市場預期，促進過熱的二手房市場逐漸降溫。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，深圳和北京對租金提出指導價、參考價后，未來該制度或將逐漸推廣，成為租賃市場穩租金的一個重要配套政策。

　　北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波則表示，“租金指導價”措施一方面可以防止部分租賃企業在資本助推下放大市場波動，另一方面通過實行傭金或租金指導價，將有助于減輕承租人的實際負擔，即由政府分區域規定租金的上限或漲幅，確保租金保持在市場合理范圍。

　　北京租賃市場進入“強監管時代”

　　不得不提一句的是，“征求意見稿”出臺的大背景。過去幾年，在資本、科技雙重加持下，諸多跨界公司打破二手房市場的“發展護城河”，各類長租公寓、租金貸、短租房等“租賃+互聯網+金融”新業態、新模式不斷涌進，促進行業生態驟變的同時，又帶來諸多不確定性因素與監管空白。

　　北京市住建委相關負責人直指此次法規出臺的必要性：行業內現有法律文件層級、內容，與現實需要的不匹配問題日益突出，亟需通過地方性立法加強住房租賃的頂層設計。

　　北京此次“征求意見稿”，針對租賃市場的疑難雜癥和頑疾重疾，進行了“對癥下藥”。不僅“嚴管”思路貫穿始終，且更注重民生性，比如要求建立租賃合同網簽系統、嚴管群租房，規定企業向租房者單次收取租金不得超過3個月租金總和，押金不超過1個月租金等條款，均在保護租房者權益，減輕其承租負擔。

　　可以想象，隨著此次強調規范化、標準化監管的“征求意見稿”在后期逐步落地執行，北京租賃行業面貌將被重塑。居者權益被充分保障的同時，場內的“各大玩家”也將在新規則下走向更為精細化的運營管理模式，最終各主體戮力共促行業形成穩定、可持續的良性發展通路。