“我看中的那套1100萬元的房子，銀行最終可能會按照600萬元的房價基數來放貸。”上海浦東的呂女士最近在置換二手房。她看中了一套房子，已臨近最后交納首付款的環節。

　　由于是二套置換房，呂女士最高只可向銀行申請到房價的三成貸款，即銀行最高可批下180萬元的按揭貸款。“這意味著，我的首付款就要高達900萬元！”呂女士說。由于需要支付的首付款飆升，呂女士開始對置換計劃猶豫不決。

　　8月9日起，上海二手房申請房貸執行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。由此，在新政下，很多計劃購置二手房的買主與呂女士一樣，開始處于觀望階段。

　　實際上，在上海相繼發出“核驗價”“三價就低”的樓市調控補充政策前后，針對二手房價格調控，已在多個熱點城市陸續展開。

　　繼今年2月份深圳率先出臺“二手房指導價”后，全國10余個城市紛紛跟進，出臺類似的二手房參考價機制。8月最后一天，廣州也發布了二手房參考價機制，正式加入二手房加碼調控陣營。

　　二手房首付飆升

　　“原本首套可首付3.5成的客戶，按銀行‘最低價’審貸，就不得不按照首付五成至六成來準備。”上海某地產中介表示，最近兩周向其咨詢二手房“三價就低”原則的購房者有很多，普遍感覺首付款有壓力。

　　“三價”即，參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價。記者了解到，8月9日起，上海二手房申請房貸將參考合同網簽價、銀行評估價、涉稅評估價，執行“三價就低”原則作為貸款申請房價標準。從該政策發布起，滬上不少國有大行已開始執行。

　　在真實交易中，房子的實際成交價或者網簽價格，往往夾雜炒作、投機等市場因素，遠高于銀行評估價和交易中心提供的涉稅評估價，這就意味著二手房買主能從銀行申請按揭貸款額度，取決于后兩者的低值。其中涉稅評估價被市場認為是不確定最高的因素，或是三者中最低的價格。

　　由此，房貸審批額度具體能低到多少?

　　記者就此問題咨詢了滬上多家國有銀行客戶經理，得到的一個較為普遍的答案是，在上海“三價就低”新規影響下，上海二手房的銀行房貸審批基本上是市場價的6折或一半，這也意味著二手房購買者能從銀行獲得的貸款幾乎“腰斬”。

　　假如滬上某一房產的市場交易價格為500萬，涉稅評估價多會在市場價的6折左右，即銀行按照300萬的總價審批貸款，首套購房者的貸款額度最高只能批下195萬，相當于首付從3.5成提高至了6.1成，即購房者需要準備305萬元的實際首付。

滬上某中介向記者提供了一份“三價就低”政策后的按揭貸款依據表

　　各地二手房指導價密集出臺

　　今年以來，房地產方面的調控政策不僅密集出臺，而且呈現精細化態勢。

　　與以往瞄準新房的調控不同，二手房調控成為新戰場，且二手房“指導價”“參考價”“信息核驗”等價格“參考”政策成為新的調控“利器”。

　　8月31日晚間，廣州發布了《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，并公布了首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格。

　　這是最新的一個出臺二手房交易參考價機制的城市。而在此之前的半年時間里，深圳、東莞、西安、成都、西安、寧波、無錫、杭州、合肥、溫州、紹興等10余個城市紛紛出臺了二手房參考價機制。

　　而此類管控針對的主要當地以成交活躍的熱點區域為主，尤其是一些學區和地段較好的項目。這些政策在一定程度上提高了炒房客炒作二手房的交易成本和難度。

　　在這一背景下，當前不少買家選擇觀望。

　　近日，58同城、安居客發布的2021年《8月國民安居指數報告》顯示，58同城、安居客通過對購房者行為調研發現，2021年8月份用戶信心指數為98.8，環比下跌8.2%，認為政府會繼續調控抑制房價上漲的購房者占比為65.1%，比前月上漲5個百分點;近六成購房者并不急于出手，謹慎尋找合適的房源。

　　在嚴厲的調控形勢下，多地二手房交易量和交易價格“降溫”。易居研究院數據顯示，8月熱點城市二手住宅降溫，交易量創近七年最低。8月，易居研究院監測的13個城市二手住宅成交量約為5.7萬套，環比大跌17.9%，同比暴跌36.6%;年初累計成交量同比增速為7.6%。

　　《8月國民安居指數報告》稱，目前落實二手住房參考價制度的10個城市中調控效果明顯，6個城市掛牌價環比下降，成都、紹興、寧波下降幅度分別為1.7%、1.6%、1.4%，西安降幅也達到了0.8%，深圳以0.5%的降幅緊隨其后。

　　二手房“停貸”?

　　不！是“不接單”

　　與二手房按揭額度大幅下降對應的是，各地二手房“停貸”傳聞鬧得沸沸揚揚。

　　“銀行批下的貸款額度太低，放款沒有明確時間，所以結論就是不給貸了。”一位滬上購房者直接吐槽道。

　　記者就這一情形咨詢了北京、上海、深圳、杭州、南京等地的銀行客戶經理獲悉，當前銀行并不直接否認二手房貸款額度緊張，但會否認“停貸”說法，傾向于“不接單”的口徑表述。

　　“二手房貸批的很少，很多人排隊，放貸最快要等到明年。”記者咨詢杭州某國有銀行客戶經理獲知。他還告訴記者，現在按照首套首付三成很難獲得貸款，一般建議客戶提高首付比例，至少四成以上。

　　“現在上海的二手房房貸普遍是額度緊張、很難放款的情況。”某國有銀行上海分行客戶經理告訴記者。記者從上海某房地產中介機構獲得不一樣的回答，該中介人士告訴記者現在上海二手房是能申請到貸款的，但貸款周期更長。

　　相比杭州、上海的緊張局勢，北京、深圳、南京的二手房購買者要輕松一點。某國有行北京分行客戶經理告訴記者，北京二手房沒有停貸，只是銀行的房貸額度減少太多。“很多支行分不到額度就沒法貸款。像我們支行房貸額度很少，現在主要做消費貸。” 該客戶經理說。

　　深圳多家銀行和房地產中介人士也告訴記者，深圳二手房購買者只要符合政策規定，都能貸到款，只是放貸周期比以前長。至少三個月，也就是要等到明年了。

　　房貸額度的緊張直接與商業銀行的房地產貸款集中度考核有關，在集中度考核之下，銀行普遍將房貸額度集中供應新手房，并壓縮二手房的額度。

　　2021年是房地產貸款集中度管理政策實施的第一年，從剛剛披露完畢的半年報可以看出，商業銀行對個人住房貸款紛紛壓縮額度，控制總量并審慎準入。

　　記者統計發現，與2020年末的數據相比，上市銀行中有一半多的銀行的個人住房貸款占據總貸款的比例有所下降，包括建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行以及郵儲銀行六家國有大行，以及招商銀行、興業銀行、中信銀行等股份行。

數據來源：Wind