來源：時代周報

　　房地產收并購市場暗潮涌動。

　　9月10日，藍光發展(600466.SH)發布公告稱，控股股東藍光集團將持有的藍光發展無限售條件流通股6478.98萬股股票司法拍賣，占總股本的2.13%。

　　同日，曾震驚圈內的“地產世紀交易”有了新進展。融創中國(01918.HK)表示，將終止訂立有關由融創中國持有且由萬達酒店集團管理的21家酒店的酒店管理協議。2017年，融創中國以438.44億元收購萬達13個文旅項目的91%股權，并由交割后項目承擔現有全部貸款約454億元。

　　Wind數據顯示，今年截至9月10日，房地產行業并購交易額達1537.56億元。其中，交易金額超百億元的為3起，超50億元有5起。房地產行業收并購動態共有554起，平均每天超過兩起。

　　隨著償債高峰期到來，房地產行業收并購力度仍將加大。9月10日，同策研究院研究總監宋紅衛對時代周報記者表示，明年將是地產行業收并購大年。從收購方角度看，每年初是現金流最充裕之時，此時為并購的最佳時機。

　　贏者通吃

　　并購，是2021年房地產領域的高頻詞之一，多起百億元級并購案例成為行業洗牌的注腳。

　　“并購王”融創中國從未缺席。4月16日，融創中國稱，與彰泰集團訂立合作框架協議，雙方將共同設立合資公司，接手彰泰所屬目標公司100%權益。該交易對價約為99.1億元。同時，融創服務擬8億元收購彰泰服務80%股權。至此，融創系累計出資108億元收購彰泰集團旗下兩家公司。

　　由于交易金額巨大，業內稱該筆交易為2021年房地產行業最大并購案。137天后，又被另一起鯨吞事件刷新。

　　8月31日晚間，中天金融發布公告稱，公司與佳源集團簽訂股權轉讓協議，籌劃將城投集團100%股權轉讓給后者，股權轉讓價款暫定為180億元。

　　“獵物”清單不僅局限于中小房企，還不乏規模房企或百強企業。

　　藍光發展曾是“川系地產一哥”，曾用3年時間實現銷售額從百億元到千億元的跨越。但當行情轉冷，藍光發展不得不轉讓項目與股權。9月15日，藍光發展將因股票質押違約和債務違約進行第三次股權司法拍賣，累計拍賣股份總股本比例為7.72%。據時代周報記者不完全統計，前三季度藍光發展已轉讓超30個地產項目。

　　資金雄厚的房企在下行周期尋找機會，通過“大魚吃小魚”方式實現贏者通吃。頭部企業以資源和成本優勢成為今日潮頭，行業集中度快速提升。

　　克而瑞地產研究統計，今年前8月，TOP10房企銷售操盤金額門檻達到1922億元，同比增幅最高達42.9%，TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻也分別同比提升38.3%和26.6%，實現規模穩定提升。

　　緩解資金鏈壓力

　　今年是房企的償債高峰期，多家房企出現債務違約。資金鏈緊張的企業紛紛出售項目或轉讓股權，進一步為并購熱潮加溫。

　　據中國指數研究院數據，今年9月，房企即將迎來又一償債高峰，債券到期總規模高達838.5億元。今年10-12月，債券月度到期均值為619億元，全年房企到期債務規模達1.28萬億元。從未來12個月的債券到期情況來看，下一個償債高峰將出現在2022年3—4月，到期規模分別為1039.4億元及940.6億元。

　　過往房企償還債務以“借新還舊”為主，今年受“三道紅線”“五檔房貸”政策影響，房地產融資環境收緊。與此同時，地產違約事件發酵影響市場信心，地產債市進入低迷狀態。

　　貝殼研究院統計，2021年1-8月，房企境內外債券融資累計約6999億元，同比下降21%，金額規模減少1817億元。

　　償債壓力造成房企資金鏈緊張，形成違約風險。

　　廣發固收團隊以“首次違約時存量債券余額/期初未違約債券余額”作為邊際違約率的計算方法，計算地產行業分季度的違約率情況。結果顯示，2020年7月以來，不論是從違約主體企業數量，還是違約債券金額，都遠超歷史同期水平。

　　貝殼研究院統計，今年以來，房地產行業債券違約現象相比過去兩年明顯增加。僅上半年，已違約的房企就有12家。

　　融資受阻，房企加快賣貨回籠資金。但當下房地產交易市場降溫，去化效果不及預期。

　　“今年上半年很多房企在兩集中首拍中拿了高價地，尤其是三四線城市的高價地，這些地塊今年很難入市。在限價的情況下，即使明年可能入市也比較難，這些項目可能會出現問題。”宋紅衛認為，此次盡管今年有部分房企出現資金鏈緊張問題，但存在潛在問題的房企還有很多。大部分房企都在加快銷售快速回籠資金，但7月市場下行，若政策仍高度從緊，銷售回籠資金或不甚理想，這一情況在今年年底或者明年上半年更加明顯。

　　如何防范并購風險?

　　“很多房企為擴大規模盲目擴張，高價收購后發現項目存在很多問題，在今年集中退出。”9月9日，深圳城市更新領域的基金公司負責人李力(化名)告訴時代周報記者，2016-2019年，多家外埠房企進入深圳的方式均是高價收購城市更新項目。但深圳城市更新領域政策極多，每個項目的淵源歷史、房屋主體各不相同，房企貿然收購后發現算不過賬，最終只能退出。

　　李力表示，上市房企對資金周轉要求高，城市更新項目投資周期長，部分房企沒做好投后管理，進入多年后發現難以推進，權衡之下陸續退出。

　　并購快車道，讓房企擴容提速的同時，也暗藏超速風險。

　　融創中國終止與萬達21家酒店的酒店管理協議原因，包括新冠疫情的影響及融創中國商業戰略的調整。在今年年中業績會上，融創中國董事會主席孫宏斌表示，“三道紅線”限制地產負債總額，并購之后負債規模上升。

　　9月10日，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對時代周報記者表示，房企收并購應注意政策、融資環境、收并購成本、及自身資金等問題，應根據當前政策環境和房地產市場的發展定位，對外部環境有一定判斷。其次，房企應控制收并購成本，對項目收并購及后期開發建設的費用進行成本預算。此外，房企還需根據自身資金的充裕程度，結合成本預算，衡量收并購對自身運營是否有影響。