中國網財經11月6日訊(記者 李春暉)作為一線城市，北京的樓市調控“新動作”往往具有示范作用。近日，北京市住建委發布《北京市商品房預售資金監督管理辦法(2021年修訂版 公開征求意見稿)》(下稱《辦法》)，進一步加強對預售資金監管力度，引發了廣泛關注。

　　商品房預售資金，是指商品房預售時購房人按照預售合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。商品房預售資金全部存入專用賬戶，優先用于商品住房項目工程建設，起到一個“兜底”作用。

　　近年來，“高杠桿、高周轉”開發模式疊加疫情影響，企業資金壓力凸顯，個別房地產開發項目出現資金鏈緊張、甚至挪用預售資金的情況。這也是北京擬加強預售資金監督管理的背景，在制度上防患于未然。

　　給預售資金監管“打補丁”，避免“爛尾樓”

　　《辦法》在壓實銀行責任、監管政策設計、落實各方監督、開展應急處置等多個方面進行了加強和完善。

　　例如，針對此前銀行從事資金監管“零門檻”的問題，《辦法》提出公開招標擇優選擇銀行承擔監管工作，開發企業在中標銀行范圍內選擇專用賬戶的開戶銀行。同時，對中標銀行履職情況定期考核，淘汰遞補。

　　《辦法》將預售資金分為重點監管額度部分和其他部分。提出商品房預售資金由監管銀行對重點監管額度部分實行重點監管，優先保障工程建設;專用賬戶累計入賬金額超出重點監管額度部分，開發企業可按照用款計劃分節點進行支取使用。

　　但在細則上，《辦法》提高了重點監管額度，以及對入賬、支取流程加強了監督。例如，提出預售資金重點監管額度每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%;還明確在開發企業申請用款后，監管銀行撥付款項前，屬地住建房管部門應赴施工現場查勘工程進度或通過市工程質量風險分級管控平臺核驗工程進度;在入賬管理方面，將現行的先網簽后入賬，調整為先監管保護后網簽，即購房人只有將定金、符合個人住房貸款規定的首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網簽。

　　此外，《辦法》提出了在應急處置方面的相關規定，新增了政府接管賬戶和資金實施“封閉管理”的制度。如開發企業挪用預售資金，導致項目出現經營困難問題，屬地住建房管部門應全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優先用于工程建設。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，《辦法》的主要目的是給預售制度打補丁，避免“爛尾樓”。“北京此前就有預售資金政策，這次修訂更加注重細節，力度更大。”張大偉稱“當下房地產市場進入新周期，越來越多的房企出現了資金壓力，為了保護購房者利益，北京出臺的政策有利于維持市場穩定。”

　　對全國其他城市有借鑒意義

　　中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜表示，整體來看，北京商品房預售資金監管趨嚴響應了央行“兩個維護”的要求，優先保障工程進度和交付質量，維護購房者合法權益。

　　9月下旬，央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會，提出“維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益”。這一表態被房地產業內人士簡稱為央行“兩個維護”，并被認為是此后房地產金融監管的新導向。

　　此次北京對預售資金監管辦法的修訂，強化了住建房管部門與金融監管部門的“合力”。《辦法》提出，監管部門之間可以實時共享政務信息，以減少信息不對稱。例如，監管銀行通過北京銀保監局金融專網和北京市住建委房地產交易管理系統實時共享房屋網簽和入賬信息，便于監管銀行掌握銷售情況和入賬資金;北京市住建委及北京銀保監局通過金融專網共享開發項目銷售進度、網簽備案明細、監管賬戶交易明細等信息，與監管銀行上報數據交叉核驗，穿透監測開發企業與監管銀行預售資金監管執行情況。

　　在“管好不管死”原則下，此次修訂不僅有“從嚴”，還有“放活”。《辦法》提出：現金保函額度和有效期可覆蓋開發項目的重點監管額度和建設周期的，可不進行預售資金監管;開發企業可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，同時將放款時限由過去的五個工作日優化為兩個工作日。

　　此外，此次修訂充分發揮購房人社會監督作用。《辦法》提出，購房人可憑網簽編號和密碼，通過政府網站查詢賬戶的出入賬信息和余額。

　　北京擬推行的預售資金監管新規有望在全國范圍內形成引領示范作用。“北京的房地產調控作為全國的榜樣，處處細節都考慮得更及時，也更有力。當下全國大部分城市都有必要針對預售資金監管增加規范。”張大偉表示。

　　“北京此次政策對于全國其他城市是有借鑒意義的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次北京擬修訂條款中的一大亮點，就是在特定情況下，政府接管賬戶和資金實施封閉管理的制度。

　　“最近兩年房企債務的問題增大，出現了暴雷等情況。通過落實封閉管理的模式，能夠確保預售資金對接經營困難的項目，更好確保工程項目的建設。這成為近期各地防范爛尾樓過程中所應該積極借鑒的政策。”嚴躍進稱。

　　《辦法》目前正在向社會公開征求意見。如果正式實施的話，會對北京樓市產生什么樣的影響呢?“針對近期個別房企出現債務違約等事件，市場觀望情緒較高，預售資金監管趨嚴，將平穩購房者預期，引導房地產市場平穩發展。”陳文靜表示，“對房企而言，或將倒逼房企進一步加快營銷加速回款，信用水平較高的房企影響相對較小。”