商品房預(yù)售資金，是指商品房預(yù)售時購房人按照預(yù)售合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。商品房預(yù)售資金全部存入專用賬戶，優(yōu)先用于商品住房項目工程建設(shè)，起到一個“兜底”作用。
近年來，“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”開發(fā)模式疊加疫情影響，企業(yè)資金壓力凸顯，個別房地產(chǎn)開發(fā)項目出現(xiàn)資金鏈緊張、甚至挪用預(yù)售資金的情況。這也是北京擬加強預(yù)售資金監(jiān)督管理的背景，在制度上防患于未然。
給預(yù)售資金監(jiān)管“打補丁”，避免“爛尾樓”
《辦法》在壓實銀行責(zé)任、監(jiān)管政策設(shè)計、落實各方監(jiān)督、開展應(yīng)急處置等多個方面進(jìn)行了加強和完善。
例如，針對此前銀行從事資金監(jiān)管“零門檻”的問題，《辦法》提出公開招標(biāo)擇優(yōu)選擇銀行承擔(dān)監(jiān)管工作，開發(fā)企業(yè)在中標(biāo)銀行范圍內(nèi)選擇專用賬戶的開戶銀行。同時，對中標(biāo)銀行履職情況定期考核，淘汰遞補。
《辦法》將預(yù)售資金分為重點監(jiān)管額度部分和其他部分。提出商品房預(yù)售資金由監(jiān)管銀行對重點監(jiān)管額度部分實行重點監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設(shè);專用賬戶累計入賬金額超出重點監(jiān)管額度部分，開發(fā)企業(yè)可按照用款計劃分節(jié)點進(jìn)行支取使用。
但在細(xì)則上，《辦法》提高了重點監(jiān)管額度，以及對入賬、支取流程加強了監(jiān)督。例如，提出預(yù)售資金重點監(jiān)管額度每平方米不低于5000元，較此前大幅提高了43%;還明確在開發(fā)企業(yè)申請用款后，監(jiān)管銀行撥付款項前，屬地住建房管部門應(yīng)赴施工現(xiàn)場查勘工程進(jìn)度或通過市工程質(zhì)量風(fēng)險分級管控平臺核驗工程進(jìn)度;在入賬管理方面，將現(xiàn)行的先網(wǎng)簽后入賬，調(diào)整為先監(jiān)管保護(hù)后網(wǎng)簽，即購房人只有將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽。
此外，《辦法》提出了在應(yīng)急處置方面的相關(guān)規(guī)定，新增了政府接管賬戶和資金實施“封閉管理”的制度。如開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致項目出現(xiàn)經(jīng)營困難問題，屬地住建房管部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障資金安全，優(yōu)先用于工程建設(shè)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，《辦法》的主要目的是給預(yù)售制度打補丁，避免“爛尾樓”。“北京此前就有預(yù)售資金政策，這次修訂更加注重細(xì)節(jié)，力度更大。”張大偉稱“當(dāng)下房地產(chǎn)市場進(jìn)入新周期，越來越多的房企出現(xiàn)了資金壓力，為了保護(hù)購房者利益，北京出臺的政策有利于維持市場穩(wěn)定。”
對全國其他城市有借鑒意義
中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，整體來看，北京商品房預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)響應(yīng)了央行“兩個維護(hù)”的要求，優(yōu)先保障工程進(jìn)度和交付質(zhì)量，維護(hù)購房者合法權(quán)益。
9月下旬，央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會，提出“維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者的合法權(quán)益”。這一表態(tài)被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士簡稱為央行“兩個維護(hù)”，并被認(rèn)為是此后房地產(chǎn)金融監(jiān)管的新導(dǎo)向。
此次北京對預(yù)售資金監(jiān)管辦法的修訂，強化了住建房管部門與金融監(jiān)管部門的“合力”。《辦法》提出，監(jiān)管部門之間可以實時共享政務(wù)信息，以減少信息不對稱。例如，監(jiān)管銀行通過北京銀保監(jiān)局金融專網(wǎng)和北京市住建委房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實時共享房屋網(wǎng)簽和入賬信息，便于監(jiān)管銀行掌握銷售情況和入賬資金;北京市住建委及北京銀保監(jiān)局通過金融專網(wǎng)共享開發(fā)項目銷售進(jìn)度、網(wǎng)簽備案明細(xì)、監(jiān)管賬戶交易明細(xì)等信息，與監(jiān)管銀行上報數(shù)據(jù)交叉核驗，穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。
在“管好不管死”原則下，此次修訂不僅有“從嚴(yán)”，還有“放活”。《辦法》提出：現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋開發(fā)項目的重點監(jiān)管額度和建設(shè)周期的，可不進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管;開發(fā)企業(yè)可按單一樓棟或多樓棟分別申請用款，同時將放款時限由過去的五個工作日優(yōu)化為兩個工作日。
此外，此次修訂充分發(fā)揮購房人社會監(jiān)督作用。《辦法》提出，購房人可憑網(wǎng)簽編號和密碼，通過政府網(wǎng)站查詢賬戶的出入賬信息和余額。
北京擬推行的預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)有望在全國范圍內(nèi)形成引領(lǐng)示范作用。“北京的房地產(chǎn)調(diào)控作為全國的榜樣，處處細(xì)節(jié)都考慮得更及時，也更有力。當(dāng)下全國大部分城市都有必要針對預(yù)售資金監(jiān)管增加規(guī)范。”張大偉表示。
“北京此次政策對于全國其他城市是有借鑒意義的。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次北京擬修訂條款中的一大亮點，就是在特定情況下，政府接管賬戶和資金實施封閉管理的制度。
“最近兩年房企債務(wù)的問題增大，出現(xiàn)了暴雷等情況。通過落實封閉管理的模式，能夠確保預(yù)售資金對接經(jīng)營困難的項目，更好確保工程項目的建設(shè)。這成為近期各地防范爛尾樓過程中所應(yīng)該積極借鑒的政策。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
《辦法》目前正在向社會公開征求意見。如果正式實施的話，會對北京樓市產(chǎn)生什么樣的影響呢?“針對近期個別房企出現(xiàn)債務(wù)違約等事件，市場觀望情緒較高，預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴(yán)，將平穩(wěn)購房者預(yù)期，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。”陳文靜表示，“對房企而言，或?qū)⒌贡品科筮M(jìn)一步加快營銷加速回款，信用水平較高的房企影響相對較小。”
