2021年即將收官。回望2021年，在疫情有效防控下，住房租賃市場回歸傳統周期，市場熱度上升，熱度背后也呈現出諸多新特征、新變化。

　　12月27日，貝殼研究院發布《2021年住房租賃市場報告》(下稱《報告》)顯示，今年租賃市場整體呈現活躍態勢，但租金水平仍低于疫情前。租賃市場不斷向“買方市場”轉變，品質化租住需求持續釋放。租賃企業數量已達萬級規模，租賃行業市場主體筑基初步完成。租賃行業發展2.0模式開啟，預計明年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢。

　　租賃市場：呈現十大特征

　　基于貝殼找房平臺租賃成交情況，《報告》從租金水平、成交周期、房源特征等方面盤點了今年租賃市場的十大突出特征。

　　從租金水平來看：一是租金比疫情前下跌近9%。今年全國重點40城平均月租金為38.8元/平米，同比微漲1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%，短期內租金水平難以回到疫情前水平。二是超6成城市租金低于疫情前。相比于2019年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、長沙、廈門、無錫、蕪湖、徐州及蘭州等14個城市租金持平或微漲外，其余26個城市租金仍下跌。

　　從成交周期來看：一是房客源成交周期仍高于疫情前。根據貝殼研究院數據，2021年全國重點40城房源成交周期為50.1天，同比縮短2.4天，相比于2019年延長9.9天，客源成交周期為9.7天，同比基本持平，相比于2019年延長1.9天。二是租客租住時間或超10年。由于房價收入比較高或部分城市的限購、限貸政策，城市居民購房計劃推遲，一線及多數新一線城市平均購房年齡走高，租客的租賃年限或超過10年，一線城市趨勢更為顯著。

　　從房源特征來看：一是家庭型租賃需求釋放。全國重點40城大戶型成交占比增加3個百分點，由于購房計劃延遲，家庭型租賃群體增加，并且在租金水平下行后，家庭型租客更偏向租住大戶型滿足改善需求。

　　二是北上津租賃房屋平均房齡超20年。上海、北京、天津租賃成交房屋的平均房齡最高，一線城市租賃成交房齡在21年及以上的房屋占比超過4成。

　　三是高房齡房屋套均月租金更穩。高房齡租賃房屋大多交通便捷、配套完善，因此其套均月租金表現更穩。

　　四是小戶型房屋套均月租金跌幅較小。從租客需求來看，小戶型仍然是受租客青睞的主力戶型。對比疫情前，全國重點40城小戶型套均月租金跌幅較小，一線、新一線城市小戶型租金跌幅在1%-3%之間。

　　五是地鐵房套均月租金高出非地鐵房超30%。根據貝殼研究院數據，相比于2019年，全國重點34城地鐵房和非地鐵房套均月租金均下跌，地鐵房比非地鐵房套均月租金仍高出33.3%。

　　六是裝修房套均月租金高出簡裝及毛坯房超30%。其中一線城市裝修房與毛坯及簡裝房的套均月租金差距最大，裝修房高出毛坯及簡裝房達到32.6%。

　　租賃企業：規模創新高

　　《報告》還盤點了2021年住房租賃企業數量、分布、融資、模式等方面的變化。

　　數量方面，住房租賃企業數量已達萬級規模。根據國家企業信用信息網公布的企業數據測算，2021年主營業務為房地產業，經營范圍涵蓋“住房租賃”，實際經營的住房租賃企業已達2萬家左右，其中8成為近兩年成立。自去年以來，中央和地方陸續出臺監管政策，有效降低了租賃企業的經營風險，住房租賃企業迎來了良性的市場競爭環境，租賃行業呈現快速發展態勢。

　　分布方面，租賃企業分布按“東-中-西”依次減弱，由于東部的租賃需求旺盛，租賃企業集中沿海分布，超6成的租賃企業分布在長三角、東南沿海及環渤海地區。城市分布上，企業數量排名前5的城市為廣州、重慶、上海、蘇州和天津，近3成的租賃企業分布于租賃企業數量排名前30的城市，超過5成的企業分布在排名前40的城市。

　　融資方面，租賃企業融資創新低，融資難度再次加大。在經歷了去年集中爆雷事件后，投資人對住房租賃領域的投資進入到更為審慎理性的階段。據不完全統計，租賃領域四類融資渠道總額在2019年達到峰值，2020、2021年連續保持下跌趨勢。

　　模式方面，企業模式兩極化，走向更輕、更重。其一，企業重新審視經營風險。包租模式在疫情期間顯示出極強的脆弱性，資金實力較弱企業開始變“輕”，輕資產-分散式和中資產-集中式企業開始由包租轉向輕托管模式，中資產企業的裝修投入開始轉移至業主承擔，從而轉向輕資產模式。其二，企業受政府政策引導。政府鼓勵以新建、盤活方式擴大保障性租賃房源，資金實力較強的中資產-集中式企業會通過收購或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉向自持模式，從而轉向重資產運營，品牌房企也會增加自持租賃房源，以獲得長期收益及未來資產增值收益。更“輕”、更“重”的租賃企業致力于打造專業化的租賃服務和精細化的運營能力，開啟穩步發展。

　　未來展望：2.0模式開啟

　　《報告》顯示，未來隨著城鎮化率的提升，租客租住時間的延長，預計明年租賃市場活躍度仍保持上升趨勢，對外來人口吸引力較強的城市，如城市群核心城市、省會城市租賃市場熱度將更為旺盛。而隨著保障性租賃房源、白領公寓和藍領公寓等房源的增加，未來租賃市場供需矛盾趨于緩和，租金水平不具備大幅上漲的動力，尤其是對外來人口吸引力較弱的城市，租金將保持相對穩定。

　　《報告》認為，2021年將成為租賃行業2.0模式的元年。今年，政府和市場關系、企業發展邏輯以及租賃企業社會參與升級，觸發租賃行業發展2.0模式開啟。

　　政府與市場關系升級，市場化力量將得到充分發揮。今年住房租賃頂層設計完善，租賃監管政策趨嚴，住房租賃市場規范化發展的環境基本形成，同時政策支持全方位突破，保障性租賃住房發力，租賃企業迎來土地、財政、稅收、金融等方面支持。未來在政策引導下，租賃領域將更多發揮市場化力量，推動租賃市場成熟化發展。

　　租賃企業發展邏輯升級，聚焦于更好地服務租賃雙方。在監管完善的背景下，行業進一步出清，租賃企業由粗放式發展轉向專業化、精細化發展，資產運營模式走向更輕、更重，企業不再盲目拓展房源，而是專注于為租賃雙方提供更好的租賃產品和服務。

　　租賃企業社會參與升級，為城市社區服務和治理創造價值。相比于個人房東，租賃企業提供的品牌化租賃產品和服務，能夠有效提升城市外來人口居住環境，并且通過組織社區活動等促進外來人口的社會融入，使得更多人在參與城市建設的同時，享受到更高品質的城市社區生活。

　　《報告》認為，未來租賃市場發展將走向成熟化。住房租賃市場機構化比例將繼續提升，專業化、精細化運營的租賃企業將為不同群體提供多樣化的租賃產品和服務。此外，預計明年會有租賃REITs產品推出，將有效解決重資產模式退出難題，租賃企業將再次迎來模式的創新。