結合基礎設施公募REITs的主要特點，可以看出公募REITs未來發展空間巨大。

　　采用與封閉基金類似的交易機制，既便于傳統基金投資人接受，又能提升公募REITs競爭力。

　　公募REITs收益來源于底層資產運營產生的使用費/租金以及資產的升值，保障了公募REITs的收益率，凈值波動也會相對較低。公募REITs具有雙重屬性：與股票資產相比，公募REITs凈值具有一定的波動性，但相對較低，產品的收益具有一定成長性，但增長空間相對有限，整體來說，價格彈性不大;與債券資產相比，公募REITs無固定利息回報，但有相對穩定的分紅。

　　流動性表現主要取決于投資者構成以及資產的質量;國內公募REITs已在投資者結構上進行了多樣化安排，并對上市的資產進行了嚴格把關。

　　根據成熟市場公募REITs流動性的表現，美國市場REITs和新加坡REITs的流動性整體較好，而我國香港市場流動性整體較弱，最重要的原因在于投資者構成的差異。

　　除了投資者結構的重要因素，資產本身的質量也至關重要。優質的底層資產具有高的派息率，如果其派息率在所處的市場環境中遠高于其它資產的收益水平，那么REITs這種穩定高額派息的競爭優勢就會十分突出，進而引起市場廣泛關注，進一步促進市場流動性的提升。

　　為推動公募REITs健康發展，國內REITs制度的安排借鑒了國外成熟市場經驗，還考慮了國內金融市場現狀，在投資者保護方面做出充分安排。具體包括三個方面：

　　原始權益人參與戰略配售，并設置鎖定期的相關安排，讓投資者與原始權益利益綁定，更能起到投資者保護的作用。

　　原始權益人或其同一控制下的關聯方參與基礎設施基金份額戰略配售的比例合計不得低于本次基金份額發售數量的20%。其中，基金份額發售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個月。超過20%部分持有期自上市之日起不少于36個月，基金份額持有期間不允許質押。原始權益人或其同一控制下的關聯方擬賣出戰略配售取得的基礎設施基金份額的，應當按照相關規定履行信息披露義務。這樣的機制安排可以使得原始權益人的利益與其他投資人的利益保持一致。

　　在發售環節加強了投資者的適當性管理;管理人需落實投資者適當性管理制度，做好產品風險評價、投資者風險承受能力與投資目標識別、適當性匹配等投資者適當性管理工作。并制作完備的信息披露材料，充分揭示風險并加強教育，引導投資者認識風險特征。

　　發揮了持有人大會機制的作用，讓投資者參與公募REITs的管理決策;基礎設施項目購入或出售、擴募安排、關聯交易、解聘外部管理機構、投資目標/投資策略的修改等均需要持有人大會通過方可執行。讓中小投資者參與公募REITs的重大決策，可以充分保護投資者利益。

　　地方政府基礎設施資產存量已超過100萬億元，若按照百分之一的證券化率粗略估計，基礎設施公募REITs市場規模可接近萬億元。基礎設施公募REITs存量規模巨大，有望成為與股債并列的第三類資產，未來發展空間巨大。