2020年是充滿挑戰(zhàn)和考驗(yàn)的一年，樓市在“抗擊疫情”、“三道紅線”、“房住不炒”、“蛋殼暴雷”……中落下帷幕，房企的資金鏈、負(fù)債率、服務(wù)口碑、規(guī)模與質(zhì)量都經(jīng)歷了比以往更多的考驗(yàn)。在此情況下，房企開始多方面融資，以應(yīng)對(duì)未來(lái)可能的市場(chǎng)變化。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約12132億元人民幣，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)3%。從房企融資總額來(lái)看，恒大全年發(fā)債規(guī)模達(dá)592億元位居第一，碧桂園442億排名第二，首開307億元緊隨其后。

　　而12月單月融資規(guī)模達(dá)人民幣841億元，較11月835億元環(huán)比增加0.7%。

　　其中，境內(nèi)債券包括廈門建發(fā)15億元公司債券，利率4.59%；金融街25.3億元中期票據(jù)，利率3.97%；中海企業(yè)發(fā)行15億元中期票據(jù)，利率3.60%；金茂集團(tuán)成功發(fā)行5億元中期票據(jù)，利率3.28%等。

　　境外美元債券包括新城控股發(fā)行4.5億美元債券，利率4.8%；龍光集團(tuán)3億美元債券，利率4.85%；融信中國(guó)1.5億美元債券，利率5.25%；佳兆業(yè)2筆合計(jì)4億美元債券，利率均為6.5%等。

　　全年房企融資規(guī)模增長(zhǎng) 增速明顯回落

　　由于受到疫情的影響，房企資金回籠速度放緩，對(duì)于高周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商必然通過(guò)債券等融資渠道來(lái)解決現(xiàn)金流問(wèn)題。

　　從融資規(guī)模來(lái)看，2020年融資規(guī)模增長(zhǎng)。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約12132億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)3%，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。

　　但增速明顯回落，增幅較2019年同期收窄10個(gè)百分點(diǎn)。這主要是受到國(guó)家金融調(diào)控政策的影響，金融體系的穩(wěn)健以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　貝殼研究院認(rèn)為，2020年境內(nèi)融資通道基本通暢。但在防風(fēng)險(xiǎn)的背景下，預(yù)計(jì)房企債券融資難度將不斷升級(jí)，2021年在擴(kuò)大適用融資新規(guī)的影響下，更多房企主動(dòng)“降負(fù)”，全年融資規(guī)模將保持低位。

　　境內(nèi)融資占主導(dǎo) 境外債市低迷

　　從融資結(jié)構(gòu)來(lái)看，2020年境內(nèi)融資占主導(dǎo)，境外債市低迷，這是由于國(guó)內(nèi)疫情得到了有效控制，而境外疫情持續(xù)，融資環(huán)境不容樂(lè)觀。

　　據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年境內(nèi)融資規(guī)模約7613億元，同比增加21.3%，境內(nèi)債券規(guī)模占比63%；2020年境外債券規(guī)模折合人民幣約4519億元，同比減少18.3%，境外規(guī)模占比約37%，較2019年下降10個(gè)百分點(diǎn)。

　　貝殼研究院預(yù)測(cè)，2021年房地產(chǎn)行業(yè)受融資新規(guī)與貸款集中度管理影響，境內(nèi)融資在一定流動(dòng)性下呈緊張趨勢(shì)。

　　融資成本整體低下 財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

　　融資成本是房企金融風(fēng)險(xiǎn)的外在反映。貝殼研究院表示，2020全年境內(nèi)平均票面利率達(dá)2015年以來(lái)低點(diǎn)。

　　從企業(yè)性質(zhì)差異性結(jié)構(gòu)來(lái)看，2020年全年央企、國(guó)企境內(nèi)平均票面利率4.08%，非央企、國(guó)企性質(zhì)房企境內(nèi)平均票面利率5.51%；從境內(nèi)債券類型來(lái)看，超短期融資債券較為突出，2020年超短期融資券大幅下降至3.06%，主要是上半年突發(fā)疫情后，在融資窗口期房企增發(fā)超短期融資債拉動(dòng)。

　　貝殼研究院預(yù)計(jì)，2021年境內(nèi)融資成本延續(xù)2020年年末翹尾趨勢(shì)，境外債市保持不確定預(yù)期，短期票面利率波動(dòng)較大。

　　除此之外，多家房企在11月贖回了2021年到期的美元債，重新發(fā)現(xiàn)定價(jià)更低的美元債，企業(yè)的美元融資成本歷史最低。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，房企越來(lái)越重視境內(nèi)融資。整體看，年內(nèi)房企融資平穩(wěn)，融資成本處于歷史低位。

　　2021年房企到期債務(wù)破萬(wàn)億 償債壓力攀升

　　“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”……自古以來(lái)，房子對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)不單單是一個(gè)家，它更多的代表的是人們的幸福感、歸屬感。

　　為了讓房子回歸住的本質(zhì)，中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度，更是在2020年8月提出“三條紅線”，同時(shí)又在2020年12月31日提出“兩條紅線”。

　　房企融資監(jiān)管政策趨嚴(yán)，融資新規(guī)對(duì)房企在債券融資端的影響逐漸顯現(xiàn)，整體發(fā)債規(guī)模增速短期將受到抑制。同時(shí)，隨著到期債務(wù)高峰來(lái)臨，房企償債壓力攀升。

　　貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬(wàn)億大關(guān)，直達(dá)1.2萬(wàn)億元規(guī)模，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

　　貝殼研究院表示，在周期性影響下，預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年后房企債券融資到期債務(wù)方可實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降速，未來(lái)幾年房企現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。