3月29日晚間，榮萬家(2146.HK)發(fā)布2020年年報(bào)。年報(bào)顯示，憑借出色的盈利能力，榮萬家在2020年實(shí)現(xiàn)了凈利潤(rùn)的倍增。

　　與此同時(shí)，榮萬家在業(yè)務(wù)布局、營(yíng)收結(jié)構(gòu)改善等方面均取得了不同程度的進(jìn)展，三大主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率均同步提升，社區(qū)增值服務(wù)穩(wěn)健發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收占比穩(wěn)中有降，營(yíng)收結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。

　　2020年以來，榮萬家先后與北影集團(tuán)、廊坊國(guó)際展覽集團(tuán)等達(dá)成戰(zhàn)略合作。其后，榮萬家涉足更多的行業(yè)業(yè)態(tài)，包括入局酒業(yè)并與習(xí)酒合作推動(dòng)社商增值服務(wù)、助力冬奧會(huì)測(cè)試賽等。

　　業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng) 盈利能力顯著增強(qiáng)

　　2020年，榮萬家實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入18.07億元，同比增長(zhǎng)41%，三大主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)收均快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理服務(wù)營(yíng)收占比進(jìn)一步降低。

　　其中，物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8.98億元，同比增長(zhǎng)27.7%;在整體營(yíng)收中占比49.7%，同比下降超過5個(gè)百分點(diǎn)，在整體營(yíng)收中占比首次低于50%。非業(yè)主增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收7.14億元，同比增長(zhǎng)65.4%，在整體營(yíng)收中占比39.5%;社區(qū)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.95億元，同比增長(zhǎng)32.7%，在整體營(yíng)收中占比10.8%。

　　除了營(yíng)收的快速增長(zhǎng)，盈利能力的改善更加值得關(guān)注。

　　2020年，榮萬家毛利潤(rùn)為5.08億元，同比增長(zhǎng)117.1%;歸屬股東凈利潤(rùn)2.64億元，同比增長(zhǎng)133.1%，毛利潤(rùn)及歸屬股東凈利潤(rùn)均實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。若不考慮上市開支及其他費(fèi)用，利潤(rùn)漲幅高達(dá)165.2%。

　　其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利達(dá)2.39億元，毛利率為26.6%，同比提升近8個(gè)百分點(diǎn);非業(yè)主增值服務(wù)毛利為2.03億元，毛利率為28.4%;社區(qū)增值服務(wù)毛利為0.66億元，毛利率為33.7%。社區(qū)增值服務(wù)毛利率不僅持續(xù)領(lǐng)先其他兩大業(yè)務(wù)，且毛利及毛利率同比均穩(wěn)中有升。

　　展望未來，與行業(yè)頭部物業(yè)公司相比，榮萬家在營(yíng)收及盈利能力方面還有巨大的提升與發(fā)展空間，有望通過新業(yè)務(wù)開展、開源節(jié)流及深度融入數(shù)字科技等手段，不斷挖掘自身新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)極，持續(xù)發(fā)掘企業(yè)經(jīng)營(yíng)潛力并提升盈利能力。

　　加大市場(chǎng)化項(xiàng)目拓展力度 提升市場(chǎng)化發(fā)展能力

　　對(duì)于資本市場(chǎng)而言，擁有市場(chǎng)化發(fā)展能力的物業(yè)公司無疑更受歡迎。榮萬家正從加大市場(chǎng)化項(xiàng)目獲取力度及大力發(fā)展增值服務(wù)入手，不斷提高自身市場(chǎng)化發(fā)展能力。

　　截至2020年12月31日，榮萬家合約建筑面積為9020.8萬平方米，合約項(xiàng)目數(shù)量434個(gè)，分別較2019年12月31日增長(zhǎng)約16.5%及20.2%;在管建筑面積約5969.6萬平方米，在管項(xiàng)目數(shù)量為305個(gè)，分別較2019年12月31日增長(zhǎng)約18.7%及16.9%。

　　除了合約及在管面積的增長(zhǎng)，榮萬家市場(chǎng)化獲取項(xiàng)目的能力也大幅提升。

　　截至2020年12月31日，榮萬家與獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商共簽署了46份框架協(xié)議及戰(zhàn)略合作協(xié)議。榮萬家表示，此類協(xié)議通常列明這些開發(fā)商聘請(qǐng)自身作為物業(yè)管理服務(wù)提供商的意向、擬交付本集團(tuán)管理的相關(guān)項(xiàng)目及建筑面積、以及擬定的服務(wù)范圍及物業(yè)管理費(fèi)。公告顯示，截至2020年12月31日，這些框架協(xié)議及戰(zhàn)略合作協(xié)議項(xiàng)下擬交付榮萬家管理的物業(yè)總建筑面積為約50.2百萬平方米。

　　截至2020年12月31日，榮萬家在管項(xiàng)目中，來自獨(dú)立第三方物業(yè)開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)較2019年底增長(zhǎng)超400%，合約面積超400萬平方米。

　　2020年，榮萬家社區(qū)增值服務(wù)板塊實(shí)現(xiàn)收入1.95億元，占總收入的10.8%，相較于2019年的1.47億元增長(zhǎng)32.6%。榮萬家表示，增長(zhǎng)主要由于自身商品銷售業(yè)務(wù)和不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速，而這正是頭部物業(yè)企業(yè)大力拓展的方向及政策鼓勵(lì)支持的發(fā)展方向，同時(shí)也表明榮萬家正不斷提高自身市場(chǎng)化發(fā)展能力。

　　深度布局下沉市場(chǎng) 業(yè)務(wù)布局不斷延伸

　　公開資料顯示，榮萬家在管項(xiàng)目大部分處于三四線城市，亦即常說的下沉市場(chǎng)，而榮萬家在下沉市場(chǎng)中獲取項(xiàng)目的能力遠(yuǎn)高于一二線城市。某券商研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在一線城市獲取一個(gè)100萬平米的項(xiàng)目往往非常難，但在三四線城市則相對(duì)簡(jiǎn)單，而這正是榮萬家的優(yōu)勢(shì)區(qū)域。同時(shí)在三四線城市中100萬平米的項(xiàng)目可能只需要2-3個(gè)服務(wù)中心，但在一二線城市中可能要設(shè)置7-8個(gè)服務(wù)中心，從整體成本而言，一線城市并不經(jīng)濟(jì)。

　　目前，下沉市場(chǎng)在服務(wù)需求、服務(wù)供給等方面均有極大的提升空間，榮萬家有望搶抓機(jī)遇，不斷豐富服務(wù)產(chǎn)品及種類，挖掘更多市場(chǎng)需求。

　　例如，2020年，榮萬家和北影集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作，包括物業(yè)管理、停車場(chǎng)管理、資產(chǎn)管理服務(wù)等諸多范疇均交由榮萬家管理。其后，榮萬家涉足更多的行業(yè)業(yè)態(tài)，包括與習(xí)酒合作推動(dòng)社商增值服務(wù)、助力冬奧會(huì)測(cè)試賽等。而通過助力冬奧會(huì)這一國(guó)家級(jí)項(xiàng)目的開荒業(yè)務(wù)，榮萬家完成了一次在非住宅物業(yè)領(lǐng)域飛躍式的探索。

　　此外，榮萬家緊跟行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，聚焦城市服務(wù)方向，持續(xù)深化公共服務(wù)多元業(yè)態(tài)的全國(guó)化布局。目前，榮萬家在管項(xiàng)目已涵蓋住宅、購(gòu)物中心、寫字樓及酒店式公寓、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、工廠及公園等多種業(yè)態(tài)。

　　早些時(shí)候，榮萬家曾表示，其已為多樣化物業(yè)業(yè)態(tài)和多元化服務(wù)組合并驅(qū)，進(jìn)一步打開上行通道、上量空間做足了準(zhǔn)備。而借勢(shì)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展及轉(zhuǎn)型升級(jí)的機(jī)遇，在資本和科技的驅(qū)動(dòng)下，榮萬家有望實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與規(guī)模并重的高質(zhì)量增長(zhǎng)。