以企業經營名義貸款，然后轉身進了樓市，這種操作手法正在全國被集中圍剿。3月26日銀保監會、住建部、央行聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》(下稱“通知”)，各地完成排查工作的時限被設定在5月31日前。

　　疫情后，在信貸資源向小微企業傾斜的背景下，2020年，住戶經營性貸款增幅顯著，全年本外幣住戶經營性貸款余額增加2.27萬億元，達13.62萬億元，增幅為20%。這其中，有多少違規流入樓市?

　　經營貸違規流入樓市并非今年才出現的新現象，三部委通知強化貸款審批的要求明確，但“防不勝防”的宿命似乎仍難擺脫，特別是在向小微企業貸款已經成為銀行“政治任務”的情況下，如何取得平衡更成為銀行面臨的兩難。

　　利率比房貸低

　　經營貸，即經營用途貸款，這一相對寬泛的概念包括個人經營性貸款、企業流動資金貸款等。“違規流入樓市的經營貸多為個人經營性貸款，以個人名義貸款，拿房產做抵押，用于其擔任法人、股東或實際控制人的企業經營，此類貸款一般在銀行被劃分為個人業務。”有銀行業人士告訴《中國新聞周刊》。

　　在央行公布的人民幣貸款投向統計口徑中，相對于企(事)業單位貸款，住戶部門貸款即指個人貸款，其又可劃分為住戶消費性貸款和住戶經營性貸款。在此前進行的排查中，有些地方將目標更明確地鎖定為個人經營性貸款。如在1月底，北京銀保監局要求轄內銀行對2020年下半年以來新發放的個人經營性貸款合規性開展全面自查。

　　因為具備利率低、年限長、額度高等特點，經營貸越來越受“炒房者”青睞。

　　“消費貸在2017年9月被限制，貸款額度上限100萬元，年限則被限制為10年，另外利率高很多，導致消費貸月供也非常高。”廣州大源按揭代理服務公司總經理鄭大源解釋經營貸流入樓市現象為何增多時說，經營貸剛好相反，額度較高，年限雖然不長，但是還款方式可以先息后本，故而月供不高，最重要的是利率低。“經營貸的利率比房貸低，而且比消費貸低更多。”

　　融360大數據研究院發布的數據顯示，2021年1月，全國首套房貸款平均利率為5.22%，二套房貸款平均利率為5.53%。“經營貸的利率一般低于5%，一年期的貸款利率甚至低于4%。”前述銀行業人士告訴《中國新聞周刊》。

　　“除了利率享受小微企業貸款利率，經營貸的貸款額度大多都在300萬元以上，還款期限比一般企業貸款更長，可以達到5年以上。”一位股份制銀行人士告訴《中國新聞周刊》。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴《中國新聞周刊》，“為了避免高評高貨，在實踐操作中，住宅能貸到評估值的七成，商業物業能貸到評估值的五成。”

　　2021年年初，各地開展的排查不再“無果而終”。3月中下旬，廣東、深圳、北京相繼公布排查結果：廣東發現涉嫌違規流入樓市資金2.77億元，涉及920戶;深圳的排查范圍是15.4萬筆、1771.71億元經營貸業務，21筆涉嫌違規貸款，對應金額5180萬元;北京則發現涉嫌違規流入當地房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元，約占經營貸自查業務總量的0.35%，這是自查的結果，在地方監管部門的專項核查中發現涉嫌違規流入房地產市場信貸資金約3000萬元。

　　相比于經營貸投放量，三地排查出的違規流入樓市的情況占比極低，外界普遍認為其低于想象中的違規流入額度。多位受訪銀行業人士認為，這或許與排查難度較大有關。

　　違規防不勝防?

　　“我們要求300萬元以上的經營貸必須是受托支付，憑合同、發票等將款項直接打給與申請人公司有業務往來的另一家公司的對公賬戶上，如果要打到申請人公司的賬戶有嚴苛的條件限制。”前述股份制銀行人士告訴《中國新聞周刊》，這是為了保證貸款用于實際經營所需。

　　受托支付就是為了減少貸款被挪用的風險，簡言之就是不將貸款資金支付給借款人，而是支付給借款人的交易對象。

　　經營貸資金違規進入樓市，通常是先全款購房，然后抵押房產，套取經營貸。因此在今年以來各地的排查過程中，全款購房成為關注對象。如北京自1月底對樓市熱點區域的成交案例進行了普遍排查，針對的主要是全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經營貸的行為。

　　隨后北京銀保監局和央行營管部要求，各銀行審慎向近期申請過個人住房按揭貸款或購買住房的客戶發放個人經營性貸款。此次三部委發布的通知則進一步明確“近期”的時間范圍，對企業成立時間或受讓企業股權時間短于1年，以及持有被抵押房產時間低于1年的借款人，要進一步加強借款主體資質審核，對工商注冊、企業經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證，不得以企業證明材料代替實質性審核。

　　但申請使用經營貸與購房時間點接近并不一定意味著違規，這就需要檢查一筆經營貸最終用到了哪里。如前所述，經營貸通常受托支付，因此其流入樓市往往經過多個虛假經營合同、多次付款的方式才流入樓市，資金往往會在多個公司的賬戶間流轉。“一些小微企業主名下有多家公司，來回走賬是常事，而且有中介專門成立空殼公司，把流水和走賬做好。”前述銀行業人士告訴《中國新聞周刊》。

　　在經營貸違規流入樓市的過程中，確實已經形成一條灰色產業鏈，一些“助貸”機構注冊和變更空殼公司、偽造虛假合同、虛假流水做賬。

　　如深圳官方就通報了一起典型案例，涉及平安銀行深圳分行，其客戶鐘某于2020年3月16日通過全款一次性付清方式購買房產，次日設立企業，持股100%，持有房產剛滿6個月即向平安銀行深圳分行申請房抵經營貸，貸款金額226萬元，資金受托支付至張某在農業銀行的個人賬戶。當日，張某向劉某等16人合計支付資金217萬元，其中支付至劉某178.77萬元，經核實為代鐘某購買某住宅樓尾款。通過這個案例也不難看出，經營貸并未直接通過鐘某流入樓市，而是在張某、劉某間轉手多次，這個過程中深圳市Z房地產經紀有限公司為鐘某購房、成立企業、貸款咨詢等環節提供“一條龍”服務。

　　“資金中介和房產中介二者在客戶套取經營貸的過程中負有很大責任，但監管是相當滯后的，一方面資金中介很少受到監管，房產中介參與金融業務，也基本沒有受到監管。這一次通知要求，銀行業要建立資金中介的黑白名單制度，加大審查和誠信監管。同時，要求住建部門對房產中介參與抵押金融業務要建立相應的規范標準，從而將兩個部門的監管合作，第一次真正地建立起來了。”李宇嘉說。

　　“銀行確實沒法查，尤其在事前，只能做到銀行出去的錢不直接流入樓市，主要是保證申請人提供的合同、發票等在形式上完備。”前述銀行業人士告訴記者，更多是事后監管，抽查到違規流入房地產的情況后抽貸。

　　此次通知也明確，一旦發現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款。深圳此番就提前收回了21筆涉嫌違規貸款，對應金額為5180萬元。

　　違規背后的小微企業貸款兩難

　　此次通知提出，銀行業金融機構要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核，要根據借款人實際經營需求合理確定授信總額，與企業年度經營收入、資金流水等實際經營情況相匹配。并且特別提到，“不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查”。

　　換句話說，通知要求銀行根據企業的實際經營需求放貸，而非僅僅根據抵押物，即房產價值的高低放貸。

　　李宇嘉認為，過去房地產價格明顯上漲，銀行對貸款償還第一還款來源，即企業生產經營收入的重視程度下降，轉而依賴房地產的抵押物，這是對貸款三查制度(貸前調查、貸時審查、貸后檢查)的違背。

　　不重視企業實際經營情況，卻依賴房產抵押放貸，這背后是銀行審核小微企業貸款時的尷尬。“只有針對大企業的信用貸款，即無抵押授信貸款，銀行才會嚴格根據企業經營情況審批，而針對小微企業的貸款，說白了就是抵押房產貸款。”前述銀行業人士告訴《中國新聞周刊》，審批個人經營性貸款時除了個人征信、企業征信，也會關注企業經營情況，如財報、銀行流水等，“但這些比較虛，小微企業的數據都可能是特意做出來的，因此必須抵押房產，否則根本批不下來”。

　　也就是說，抵押房產才是銀行保證貸款安全的關鍵。“在房產抵押成為個人經營性貸款‘標配’的情況下，在一線城市做這類業務風險較小，因為其他城市抵押房產的風險也不低。”有銀行客戶經理甚至反問，“如果真正按照經營情況有幾家小微企業可以拿到貸款?對銀行來說，房產真的是非常安全的資產。”

　　在信貸資源要向小微企業傾斜、同時壓低利率的要求下，似乎必然導致銀行審核貸款時尋求更為安全的資產做抵押。

　　“經營貨之所以能夠流入樓市，之所以能瞞天過海，授信層層審查能夠通過，讓貸款三查流于形式，披著實體經濟貸款的外衣進入房地產市場，主要原因就在于銀行內部的理財經理、客戶經理與外部的資金中介和房產中介合作，共同套取資金。”李宇嘉說。

　　但站在銀行的角度看，有客戶經理直言，即使知道一些人挪用經營貸買房，銀行也愿意貸，畢竟有北上廣深的房產做抵押，比其他貸款安全很多。

　　“其實有個釜底抽薪的做法，就是在考察企業的經營業績時不要只打印流水證明，而要查納稅。”鄭大源告訴《中國新聞周刊》，這樣會抬高造假成本，吞噬炒房的利潤，“經營流水證明只需要通過轉賬就可以造出來，但是納稅就要付出真金白金。”

　　“其實一些小微企業都處于虧損狀態，根本不需要納稅。”前述銀行客戶經理直言，這樣可能傷害到一些有真實需求的企業。

　　而多位受訪銀行客戶經理告訴《中國新聞周刊》，目前個人經營性貸款的審核趨嚴主要體現在三個方面，一是企業營業執照注冊時間，二是抵押房產的房產證出證時間，三是真實營業情況，“依靠新的營業執照和房產證很難申請到經營貸了。”

　　在通知加強經營貸審核意圖明顯的情況下，前述銀行業人士認為可能會導致借款人借款成本上升，“本來可以輕松申請到貸款，但現在哪怕一些有真實需求的借款人也需要包裝材料，目前銀行的個人經營貸業務量減少，很多人因為擔心不符合條件觀望情緒明顯。”

　　有關部門負責人在回應通知會否對企業和個人的合理融資造成影響時強調：當前，一些經營用途貸款被違規挪用于房地產領域，一定程度上擠占了實體經濟的信貸資源。通知嚴肅治理此類違規行為，將釋放更多信貸資源服務實體經濟發展，促進金融與實體經濟良性循環。

　　“排查更多基于調控房價的考慮，從金融風險的角度講這些貸款的風險基本是可控的。”前述銀行業人士認為，在地方排查出的違規流入樓市的經營貸額度有限的情況下啟動全國排查，更多是“殺雞儆猴”，警示信貸資金不再違規流入樓市。