秋意正濃，國內(nèi)房地產(chǎn)市場也寒風(fēng)陣陣。從下半年開始，多家房企流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)暴露，接連引發(fā)信任危機(jī)，房產(chǎn)銷售及土地拍賣急速降溫，市場一邊高度警惕著潛在風(fēng)險(xiǎn)，一邊在疑慮中摸索方向。

　　“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會。”萬科董事會主席郁亮將其對行業(yè)的看法濃縮為這16個(gè)字。10月22日，證券時(shí)報(bào)·e公司記者在上海舉辦的萬科業(yè)務(wù)交流會上了解到，郁亮表現(xiàn)出對黃金時(shí)代的反思，也坦言環(huán)境變化中的煎熬，同時(shí)展露出對“下一個(gè)春天”的期待。

　　回歸常態(tài)伴隨著陣痛

　　經(jīng)歷了多年的高速發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)誕生了數(shù)家千億級規(guī)模的頭部房企，同時(shí)也積累下高杠桿、高負(fù)債的隱患。郁亮認(rèn)為，尊重常識就要看到物極必反，“我們行業(yè)過去幾十年的黃金發(fā)展不是常態(tài)。”

　　業(yè)內(nèi)常有聲音稱房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)為國家做出了巨大貢獻(xiàn)。郁亮對此并不否認(rèn)，他表示，國內(nèi)人均居住面積從改革開放初期的不到4平方米，提升到現(xiàn)在的40多平方米，這是很大的進(jìn)步，也在很大程度上助力解決居住問題，改善了老百姓的居住條件。

　　不過，黃金時(shí)代的高速發(fā)展也帶來了一些問題。“對老百姓來說，年輕人買房壓力大，沒買房的人產(chǎn)生了焦慮和壓力;對城市而言，房價(jià)飆升讓越來越多的人難以在城市立足，勢必影響城市的發(fā)展;再比如，按揭比例增大可能增加居民的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)或許占用了過多的金融資源，以至于沒有足夠的金融資源投向高新技術(shù)、制造業(yè)、小微企業(yè)等。”郁亮表示。

　　2016年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”，此后便成為行業(yè)高頻詞。郁亮認(rèn)為，從這以后，行業(yè)開始回歸常態(tài)——回歸到民生行業(yè)，“所謂民生行業(yè)，就是和老百姓息息相關(guān)的行業(yè)，與純商品、純市場化的行業(yè)不一樣。”

　　回歸過程必然伴隨著陣痛，郁亮多次提到的一個(gè)詞是“縮表”。例如，從去年下半年開始，金融行業(yè)就在逐步減少金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的投入占比;對開發(fā)商而言，“縮表”的直接表現(xiàn)是降負(fù)債、降杠桿、去金融化。

　　行業(yè)相關(guān)主體形成連鎖反應(yīng)。郁亮稱，去杠桿會導(dǎo)致資產(chǎn)端發(fā)生變化，投資、開工下降，再疊加前期高價(jià)拿地的情況，導(dǎo)致行業(yè)短期業(yè)績受到?jīng)_擊成為必然。沖擊之下，房價(jià)下降使購房者受到影響，房企業(yè)績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的政府受到影響。

　　在郁亮看來，房地產(chǎn)先后經(jīng)歷了土地紅利和金融紅利兩個(gè)時(shí)期，前者意味著資本市場評價(jià)地產(chǎn)公司以土地儲備為指標(biāo)，后者則是以PE估值的邏輯。“我們需要思考，過去地產(chǎn)行業(yè)所取得的成績中，有多少是我們?yōu)榭蛻籼峁┖卯a(chǎn)品、好服務(wù)帶來的，有多少是金融杠桿帶來的。去杠桿引起的紅利消退，便是今天回到常態(tài)要經(jīng)歷的陣痛之一。縮表的過程就是把金融紅利從房地產(chǎn)行業(yè)中去掉，如同鎖骨減肥，是一個(gè)非常痛苦、煎熬的過程。”郁亮稱。

　　對于備受市場關(guān)注的恒大困境，郁亮表示：“行業(yè)冬天來了，大家都冷，首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全。我們會積極想方設(shè)法，在能力許可的情況下愿意做一些對行業(yè)有利的事情，如果給我們一些具體的機(jī)會，我們會在市場化原則之下去考量。”

　　“天下沒有做完的生意”

　　曾在行業(yè)高昂時(shí)高喊的“活下去”代表了萬科的謹(jǐn)慎風(fēng)格，與此同時(shí)，還有一句話常被提起：“天下沒有做完的生意”。

　　放眼開來，“縮表”也曾在各行業(yè)和國內(nèi)外發(fā)生，郁亮將它們視作一種經(jīng)驗(yàn)參照。他舉例稱，家電行業(yè)曾因下鄉(xiāng)補(bǔ)貼政策退坡而滑落，但一大批家電企業(yè)倒下的同時(shí)，也有美的、格力、海爾等優(yōu)秀企業(yè)脫引而出，例如美的也經(jīng)歷了砍產(chǎn)品、關(guān)園區(qū)、裁員工的“縮表”，但通過轉(zhuǎn)型線上、品牌研發(fā)等獲得新生。運(yùn)動(dòng)服飾行業(yè)也是類似，在后奧運(yùn)時(shí)期經(jīng)歷退潮，但也出現(xiàn)了李寧這樣的國潮品牌。

　　郁亮還以日本房地產(chǎn)為例，上世紀(jì)九十年代的大衰退導(dǎo)致行業(yè)萎縮，直到近期才恢復(fù)到20年前的水平。但在此過程中也有優(yōu)秀的企業(yè)，例如大和房建連續(xù)十余年入列世界五百強(qiáng)，從原本的開發(fā)主業(yè)發(fā)展到如今的租賃公寓、物流、代建等業(yè)務(wù)都名列前茅。

　　“只要做得好，仍然有機(jī)會。”郁亮認(rèn)為中國房地產(chǎn)的情況比日本要好，城市和客戶的需求中仍存在很多機(jī)會，“城市發(fā)展以前只管生產(chǎn)，現(xiàn)在生產(chǎn)、生活、生態(tài)更加融合，對項(xiàng)目開發(fā)的要求也更加綜合;老百姓的需求也要求物業(yè)服務(wù)更加精細(xì)，做到科技、環(huán)保和人的需求相互匹配。”

　　在萬科的非開發(fā)業(yè)務(wù)中，主營物業(yè)管理的萬物云是重要板塊。交流會上，萬物云CEO朱保全提出了各業(yè)務(wù)條線的發(fā)展目標(biāo)，其中住宅物業(yè)領(lǐng)域會控制增速，確保服務(wù)品質(zhì);商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的萬物梁行要發(fā)揮合資紅利，保持在40%-60%的增速;專注城市物業(yè)的萬物云城要有決心做成做大，保持不低于60%的增長。

　　截至上半年，萬科凈負(fù)債率為20.2%，賬上還有貨幣資金1952.2億元。對于這筆錢將如何使用，郁亮表示：“如果把錢都分給股東也是一個(gè)很好的方案，但現(xiàn)在行業(yè)還有機(jī)會，所以我們會把錢用出去，萬科也在尋找方向。”

　　目前看來，開發(fā)業(yè)務(wù)之外的物業(yè)、物流等板塊增勢顯著，但體量仍不足。談及這些非房業(yè)務(wù)市場空間究竟有多大時(shí)，郁亮直言：“現(xiàn)在想找到一個(gè)與黃金時(shí)代開發(fā)業(yè)務(wù)體量相當(dāng)?shù)纳馐呛茈y的，賺大錢、賺快錢、賺短錢已經(jīng)行不通了，只能賺小錢、賺慢錢、賺長錢。”

　　“與其花費(fèi)時(shí)間預(yù)測‘底部’、期望‘反彈’。不如把精力花在打磨能力上，以迎接下一個(gè)春天。”郁亮表示。