秋意正濃，國內房地產市場也寒風陣陣。從下半年開始，多家房企流動性風險暴露，接連引發信任危機，房產銷售及土地拍賣急速降溫，市場一邊高度警惕著潛在風險，一邊在疑慮中摸索方向。

　　“尊重常識，回歸常態，陣痛之后，仍有機會。”萬科董事會主席郁亮將其對行業的看法濃縮為這16個字。10月22日，證券時報·e公司記者在上海舉辦的萬科業務交流會上了解到，郁亮表現出對黃金時代的反思，也坦言環境變化中的煎熬，同時展露出對“下一個春天”的期待。

　　回歸常態伴隨著陣痛

　　經歷了多年的高速發展后，房地產行業誕生了數家千億級規模的頭部房企，同時也積累下高杠桿、高負債的隱患。郁亮認為，尊重常識就要看到物極必反，“我們行業過去幾十年的黃金發展不是常態。”

　　業內常有聲音稱房地產行業曾經為國家做出了巨大貢獻。郁亮對此并不否認，他表示，國內人均居住面積從改革開放初期的不到4平方米，提升到現在的40多平方米，這是很大的進步，也在很大程度上助力解決居住問題，改善了老百姓的居住條件。

　　不過，黃金時代的高速發展也帶來了一些問題。“對老百姓來說，年輕人買房壓力大，沒買房的人產生了焦慮和壓力;對城市而言，房價飆升讓越來越多的人難以在城市立足，勢必影響城市的發展;再比如，按揭比例增大可能增加居民的債務風險，房地產行業或許占用了過多的金融資源，以至于沒有足夠的金融資源投向高新技術、制造業、小微企業等。”郁亮表示。

　　2016年底的中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”，此后便成為行業高頻詞。郁亮認為，從這以后，行業開始回歸常態——回歸到民生行業，“所謂民生行業，就是和老百姓息息相關的行業，與純商品、純市場化的行業不一樣。”

　　回歸過程必然伴隨著陣痛，郁亮多次提到的一個詞是“縮表”。例如，從去年下半年開始，金融行業就在逐步減少金融資源在房地產行業的投入占比;對開發商而言，“縮表”的直接表現是降負債、降杠桿、去金融化。

　　行業相關主體形成連鎖反應。郁亮稱，去杠桿會導致資產端發生變化，投資、開工下降，再疊加前期高價拿地的情況，導致行業短期業績受到沖擊成為必然。沖擊之下，房價下降使購房者受到影響，房企業績下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣地的政府受到影響。

　　在郁亮看來，房地產先后經歷了土地紅利和金融紅利兩個時期，前者意味著資本市場評價地產公司以土地儲備為指標，后者則是以PE估值的邏輯。“我們需要思考，過去地產行業所取得的成績中，有多少是我們為客戶提供好產品、好服務帶來的，有多少是金融杠桿帶來的。去杠桿引起的紅利消退，便是今天回到常態要經歷的陣痛之一?？s表的過程就是把金融紅利從房地產行業中去掉，如同鎖骨減肥，是一個非常痛苦、煎熬的過程。”郁亮稱。

　　對于備受市場關注的恒大困境，郁亮表示：“行業冬天來了，大家都冷，首先要自己解決自己過冬問題，救人先要保證自己的安全。我們會積極想方設法，在能力許可的情況下愿意做一些對行業有利的事情，如果給我們一些具體的機會，我們會在市場化原則之下去考量。”

　　“天下沒有做完的生意”

　　曾在行業高昂時高喊的“活下去”代表了萬科的謹慎風格，與此同時，還有一句話常被提起：“天下沒有做完的生意”。

　　放眼開來，“縮表”也曾在各行業和國內外發生，郁亮將它們視作一種經驗參照。他舉例稱，家電行業曾因下鄉補貼政策退坡而滑落，但一大批家電企業倒下的同時，也有美的、格力、海爾等優秀企業脫引而出，例如美的也經歷了砍產品、關園區、裁員工的“縮表”，但通過轉型線上、品牌研發等獲得新生。運動服飾行業也是類似，在后奧運時期經歷退潮，但也出現了李寧這樣的國潮品牌。

　　郁亮還以日本房地產為例，上世紀九十年代的大衰退導致行業萎縮，直到近期才恢復到20年前的水平。但在此過程中也有優秀的企業，例如大和房建連續十余年入列世界五百強，從原本的開發主業發展到如今的租賃公寓、物流、代建等業務都名列前茅。

　　“只要做得好，仍然有機會。”郁亮認為中國房地產的情況比日本要好，城市和客戶的需求中仍存在很多機會，“城市發展以前只管生產，現在生產、生活、生態更加融合，對項目開發的要求也更加綜合;老百姓的需求也要求物業服務更加精細，做到科技、環保和人的需求相互匹配。”

　　在萬科的非開發業務中，主營物業管理的萬物云是重要板塊。交流會上，萬物云CEO朱保全提出了各業務條線的發展目標，其中住宅物業領域會控制增速，確保服務品質;商業物業領域的萬物梁行要發揮合資紅利，保持在40%-60%的增速;專注城市物業的萬物云城要有決心做成做大，保持不低于60%的增長。

　　截至上半年，萬科凈負債率為20.2%，賬上還有貨幣資金1952.2億元。對于這筆錢將如何使用，郁亮表示：“如果把錢都分給股東也是一個很好的方案，但現在行業還有機會，所以我們會把錢用出去，萬科也在尋找方向。”

　　目前看來，開發業務之外的物業、物流等板塊增勢顯著，但體量仍不足。談及這些非房業務市場空間究竟有多大時，郁亮直言：“現在想找到一個與黃金時代開發業務體量相當的生意是很難的，賺大錢、賺快錢、賺短錢已經行不通了，只能賺小錢、賺慢錢、賺長錢。”

　　“與其花費時間預測‘底部’、期望‘反彈’。不如把精力花在打磨能力上，以迎接下一個春天。”郁亮表示。