近期，土地市場供應量、宅地成交量、出讓金總額等均出現下降情況。國有房企財務相對穩健、銷售更為平穩，成為近期土地市場的拿地主力。

　　土地出讓金下降

　　近期土地市場降溫明顯，主要表現在土地出讓金、流拍率、溢價率三個方面。

　　根據中指研究院數據，2021年1-9月全國300城住宅用地出讓金同比下降4.8%，其中三季度同比降幅達到36.6%。三季度，全國土地出讓收入同比下降9.6%，其中8月、9月同比分別下降17.5%和11.2%。全國土地出讓金下降主要與重點城市土拍遇冷有關。其中，杭州第二批土地出讓金257億元，較首批下降78.2%；北京成交額為513.5億元，不到首批的一半。

　　數據顯示，2021年1-9月，共流拍地塊762宗，流拍率為12.1%，較去年同期增長2.6個百分點。在第二批集中供地中，20個城市共有265宗地塊遭到流拍或撤牌，占到推出地塊數量的31.8%，較首批提高25.3個百分點。其中，流拍撤牌率高于50%的城市達到5個。北京第二批集中供地掛牌43宗地塊，有17宗成交，流拍撤牌率為60.5%；廣州共推出48宗地塊，流拍25宗，流拍率達52.1%。

　　溢價率方面，中指研究院數據顯示，2021年1-9月，全國300城住宅用地平均溢價率為14.8%，較去年同期下降1.3個百分點，其中9月平均溢價率為4.1%，較去年同期下降10.8個百分點。長沙在首批集中供地中曾出現熔斷、搖號等火熱現象，但本次有10宗地塊以底價成交；重慶在第二批集中供地中溢價率0.02%，但在首批集中供地中以43%的溢價率高居榜首。

　　進入10月，土地市場降溫態勢延續。中指研究院數據顯示，2021年10月，全國200個城市土地市場總體供應量環比減少17%，同比減少24%；宅地成交量環比減少26%，同比減少48%；出讓金總額環比減少39%，同比減少35%。

　　國有房企銷售平穩

　　得益于較穩健的財務指標和相對平穩的銷售數據，國有房企成為近期拿地主力。

　　從銷售端看，近期國有房企銷售更為平穩。保利10月銷售額環比上升39%；8月-10月，華潤單月銷售額穩定在200億元左右。

　　基于財務端和銷售端的穩健表現，從深圳和南京最新土地出讓情況看，國企成為拿地主力。11月25日，深圳市第三批集中供地收官，11宗住宅用地全部成交，在20多家報名房企中，國企占8成以上，其中深鐵集團以178.5億元底價斬獲5宗宅地。11月25日，南京第三次土地集中供地收官，46宗地塊中有35宗土地底價成交，深業、東南國投、頤居、棲霞建設、中北、江寧城建等國企成為拿地主力。

　　根據中達證券研報，“三道紅線”指標和國有企業資產負債率考核等因素將成為制約國有房企潛在規模增幅的重要因素。截至2021年中期，仍有部分國有房企處于黃檔和橙檔。

　　中達證券指出，國有房企如以自有現金拿地，則現金短債比、凈負債率將成為制約其擴張的主要指標。國有房企如以新增長期債務拿地，則凈負債率、扣除預收賬款的負債率將有所提升，現金短債比或下降。在此情況下，扣除預收賬款負債率較低的房企潛在規模增幅或更大。國有房企如以短期債務融資拿地，會出現同樣情況。“三道紅線”指標均好、在手現金充裕、貨地比(新增土地貨值/新增土地價值)較高的國有房企相對其銷售規模的可擴張空間較大。此外，國有企業資產負債率考核可能在一定程度上制約國有房企的擴張。

　　房企在銀行間市場融資規模明顯提升。Wind數據顯示，11月1日至11月22日，在銀行間市場發行的房地產行業中票、短融、超短融的合計規模達254.7億元(其中11月10日后發行的金額達159.7億元)，比上月增長114.0%、比去年11月增長33.1%。具體看，11月10日后在銀行間市場開展債務融資的房地產企業均為央企及地方國企。

　　部分民企表現積極

　　從民營房企看，中指研究院數據顯示，2021年1-10月，100強房企拿地總額22549億元，同比下降13.1%。1-10月房企權益拿地總價排行榜中，有碧桂園、龍湖、融創3家民企名列前十，前二十名中有8家民營房企。

　　碧桂園以1135.77億元的權益拿地總價名列第三，但其拿地數量(265塊)、權益總占地面積(1313.55萬平方米)、權益規劃建筑面積(2948.06萬平方米)位列房企第一名。值得注意的是，碧桂園拿地樓面均價為3853元每平方米，為前30名房企中最低。

　　融創中國以550.03億元的權益拿地總價名列第十，今年以來共拿地103塊，權益總占地面積為299.12萬平方米，權益規劃建筑面積為619.98萬平方米，拿地樓面均價為8872元每平方米。

　　進入10月以來，民營房企拿地規模大幅減少，但龍湖集團仍表現積極。中指研究院數據顯示，10月房企權益拿地總價排行榜上，龍湖集團以111.79億元的權益拿地總價名列第二，略低于中海地產116.3億元的權益拿地總價。值得注意的是，10月龍湖地產在拿地數量(12塊)、權益總占地面積(52.02萬平方米)、權益規劃建筑面積(125.50萬平方米)等指標上位列各大房企第一名，其拿地樓面均價為8908元每平方米。