12月2日，惠譽宣布下調北京鴻坤偉業房地產開發有限公司(下稱鴻坤地產)的長期外幣發行人違約評級至“CCC+”，下調其高級無抵押評級和未償美元高級票據的評級至“CCC+”，回收率評級為“RR4”。此前11月30日，聯合資信下調其主體及債權信用評級。機構判斷，債務壓頂疊加房地產銷售業績惡化，鴻坤地產的償債壓力加大。

　　流動性壓力持續加大

　　目前，鴻坤地產有三只一般公司債處于存續狀態，分別是“19鴻坤01”“18鴻坤01”“18鴻坤03”，票面利率均為7.5%，債券余額共計約為9.20億元人民幣。

　　進入11月，上述三只債券進入多事之秋。11月22日，鴻坤地產本應于當天完成兌付的“19鴻坤01”，卻召開了債券持有人會議;到23日，“19鴻坤01”“18鴻坤01”“18鴻坤03”均申請停牌;25日，上交所披露信息顯示，針對“19鴻坤01”的回售兌付兌息等事項，已累計獲得53.33%的同意投票，“低空飛過”達成展期。

　　11月30日，剛剛復牌的三只債券便被信用評級機構“暴擊”。當日，聯合資信下調鴻坤地產主體及“18鴻坤01”“18鴻坤03”“19鴻坤01”信用等級至“AA-”，評級展望維持負面。12月2日，又遭惠譽下調評級。

　　評級下調與其疲軟的經營業績不無關系。數據顯示，2018年至2020年，鴻坤地產的凈利潤、營業利潤、主營業務利潤率均連續下滑。到2021年上半年，鴻坤地產實現營業收入約52.15億元，歸母凈利潤由盈轉虧，虧損達6195.43萬元。

　　此外，鴻坤地產償債能力也受到質疑。截至2021年6月底，公司全部債務(含應付票據)153.38億元，其中短期債務(含應付票據)59.65億元，現金短債比仍低于1倍，短期流動性和整體債務壓力均較大。

　　聯合資信稱：“考慮到近期行業融資政策收緊及金融機構風險偏好降低，公司再融資渠道不斷收縮，流動性管理壓力將持續加大。”惠譽也在12月2日的評級報告中稱，考慮到中國房地產市場的減速，鴻坤地產的銷售前景存在不確定性，可能導致其流動性進一步惡化。

　　此外，鴻坤地產還有一只票息高達14.75%、債券余額1.93億美元的美元債。

　　千億銷售目標“夢碎”

　　鴻坤地產創立于2002年。作為京系房企，它以開發北京西紅門項目起家，逐漸將業務擴展至環京區域，天津、廊坊、涿州、張家口成為其重點布局的城市。此后，在長三角、粵港澳大灣區、海南等區域，也能看到鴻坤地產的項目。截至2021年上半年，公司累計打造了50多個地產項目，總開發面積超1300萬平方米。

　　但是，自2016年北京及環京區域嚴厲的樓市調控政策相繼落地，房地產市場明顯趨冷，項目銷售壓力陡增。鴻坤地產與其他在京津冀區域重點布局的房企一樣，都面臨著項目去化難、售價下調的窘境。

　　在當時，鴻坤地產并沒有預想到此次調控會有這么大的威力。2017年，鴻坤集團還定下到2023年達成“四個千億”的目標，其中之一就是地產板塊達到千億銷售目標。但從近兩年來看，鴻坤地產年銷售額停留在不足200億元的水平，距離千億目標相去甚遠。

　　“2020年，鴻坤地產80%的銷售額來自環渤海地區(包括北京市、天津市和河北省)，考慮到北京及周邊地區嚴格的購房限制，與土地儲備更加多元化的的同行相比，鴻坤地產可能更容易受到政策風險影響。”惠譽認為。

　　成立多年，鴻坤地產多次傳出上市消息，但都沒有付諸行動。2021年4月，鴻坤系多家公司的股權結構發生變更，外界亦猜測鴻坤地產或為上市做準備，但至今仍沒有新的動作。從當前的外部環境看，資本市場對地產股并不看好，同為京系房企的石榴集團，其招股書也在近日失效。

　　12月1日晚，鴻坤地產公告稱，因公司主體信用評級被聯合資信下調為“AA-”，觸發上海證券交易所相關規定，旗下三只債券“18鴻坤01”“18鴻坤03”“19鴻坤01”自12月2日起調整交易方式。

　　根據上交所發布的《關于調整債券上市期間交易方式有關事項的通知》，債券觸發交易機制調整情形后，交易方式將由原同時采取集中競價交易和大宗交易方式，調整為僅采取協議大宗交易方式，且僅限符合債券市場投資者適當性管理相關規定的合格機構投資者買入。

　　不過，上交所也為持有債券數量較少的投資者設計了一次性賣出機制，投資者持有的債券數量少于規定最低申報數量的，可以一次性申報賣出所持有的債券。

　　Wind數據顯示，上述三只債券最近一次的成交日期分別為11月11日、10月26日和11月17日，交易活躍度較低。

　　鴻坤地產表示，此次債券交易機制調整對公司債券的償債能力造成了一定程度的負面影響。目前公司正在積極協調各方商討多種方式解決當前問題，加快制定短中長期綜合化解方案，將調整經營策略，開拓項目市場，同時積極拓寬融資渠道，緩解流動性壓力。