北京住房租賃條例公開征求意見 擬立法落實“房住不炒” 住房租金上漲過快 可調(diào)控!

　　住有所居，是每個人的安居夢。如何讓市民租得安心、住得舒心?北京在落實“房住不炒”、立法規(guī)范住房租賃市場發(fā)展上又邁出堅實一步。

　　今天，由市住建委起草的《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》，即日起至9月23日面向社會公開征求意見。征求意見稿共6章81條，對長租公寓監(jiān)管、租金貸、網(wǎng)絡(luò)房源發(fā)布、群租房等熱點問題予以規(guī)范。其中特別提出，當租金快速上漲時，主管部門可以采取措施調(diào)控住房租賃市場。這也是繼住建部公開住房租賃條例后，首部公開的地方版住房租賃條例。

　　租購?fù)瑱?quán)

　　將建住房租賃

　　管理服務(wù)平臺

　　明晰房東與租客的權(quán)與責(zé)，是穩(wěn)定租賃關(guān)系的前提。征求意見稿著力規(guī)范出租行為，保障租購?fù)瑱?quán)。

　　根據(jù)規(guī)定，租賃住房應(yīng)當依法訂立住房租賃合同，且訂立住房租賃合同前，出租人應(yīng)當向承租人出示身份證明、不動產(chǎn)權(quán)證或其他證明不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的合法憑證，配合承租人實地查看房屋，告知房屋裝修完成時間。但屬于這四種情況的住房不得出租用于居住：屬于違法建設(shè)的;經(jīng)鑒定為危房的;室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不符合有關(guān)標準規(guī)范的;法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他情形。

　　記者注意到，室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不達標首度被明確列入禁止出租之列。此前，自如的甲醛房事件曾在全國多地引發(fā)關(guān)注。據(jù)了解，按照“誰主張誰舉證”的原則，若證實經(jīng)紀機構(gòu)確將室內(nèi)裝修空氣質(zhì)量不達標的住房對外出租的，將被處1萬元以上5萬元以下罰款。

　　押一付一、押一付三、押二付三……租金和押金的收取方式在經(jīng)紀機構(gòu)之間并不一致。征求意見稿統(tǒng)一規(guī)定，合同期限內(nèi)出租人不得單方面提高租金，提倡出租人按月收取租金;租賃雙方當事人在住房租賃合同中約定收取押金的，押金數(shù)額一般不超過1個月租金。

　　同時，本市將建立住房租賃管理服務(wù)平臺，出租人應(yīng)當通過住房租賃管理服務(wù)平臺網(wǎng)簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。承租人可以憑備案的租賃合同按照規(guī)定申領(lǐng)居住證，并作為依法申請辦理積分落戶、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項的憑證。

　　“全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)平臺，相當于給租賃市場提供了一項公共基礎(chǔ)設(shè)施，出租人不用‘一事兩跑’，也不用擔(dān)心個人信息保存在企業(yè)的安全性。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，按照相關(guān)規(guī)定，出租房屋需要向?qū)俚刈〗ǚ抗懿块T辦理登記備案，向公安部門辦理出租登記。通過科技手段建立起的平臺，可以提供合同網(wǎng)簽、信息查詢、信息核驗、登記備案等服務(wù)，讓信息多跑路，群眾少跑腿。

　　嚴管長租

　　單次租金超3個月

　　將納入監(jiān)管

　　蛋殼、友客、巢客……去年以來頻現(xiàn)的長租公寓“暴雷”現(xiàn)象，讓全社會認識到需要將這一新業(yè)態(tài)納入監(jiān)管之中，以良法善治保障其健康發(fā)展。征求意見稿對長租公寓予以全面規(guī)范，讓制度“長出牙齒”。

　　首先是準入有門檻。征求意見稿提出，從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)，不僅應(yīng)當依法辦理市場主體登記，取得營業(yè)執(zhí)照，其名稱和經(jīng)營范圍均應(yīng)當包含“住房租賃”相關(guān)字樣，同時需具備相應(yīng)的資金、專業(yè)人員和管理能力，與從業(yè)人員簽訂勞動合同，并經(jīng)所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。

　　其次是資金有監(jiān)管。租金方面，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過3個月租金總和;超過的，收取的租金應(yīng)當納入監(jiān)管。押金方面，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金數(shù)額不得超過1個月租金，并按規(guī)定通過第三方專用賬戶托管。同時，住房租賃合同期滿或解除，除抵扣租金、違約金及其他費用外，住房租賃企業(yè)應(yīng)自承租人返還住房后3個工作日內(nèi)向承租人退還押金和剩余租金。

　　第三是貸款有限定。征求意見稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、誘導(dǎo)、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容。而金融機構(gòu)在發(fā)放租金貸款時，應(yīng)當以備案的住房租賃合同為依據(jù)，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配，租金貸款只能劃入借款人賬戶。

　　第四是違規(guī)有處罰。按照規(guī)定，住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得有哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為;不得渲染、炒作住房租賃市場趨勢、價格;不得未按出租人書面委托價格對外發(fā)布、展示、推廣房源信息等。若出現(xiàn)違規(guī)行為，將按照情節(jié)輕重給予處罰。

　　“長租公寓在資本驅(qū)動下出現(xiàn)的亂象，嚴重損害了租賃當事人的權(quán)益，此次征求意見稿也體現(xiàn)了嚴管的特點。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說。

　　規(guī)范網(wǎng)絡(luò)

　　平臺需及時

　　刪除虛假信息

　　近年來，隨著數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展，經(jīng)紀機構(gòu)將線上平臺作為房源展示的主平臺，由此出現(xiàn)的互聯(lián)網(wǎng)信息違規(guī)發(fā)布等亂象，也多次被主管部門整頓治理。此次的征求意見稿，將互聯(lián)網(wǎng)平臺的監(jiān)管納入地方性法規(guī)。

　　根據(jù)規(guī)定，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺應(yīng)當依法對申請進入平臺發(fā)布、展示、推廣租賃信息的單位和個人真實有效身份進行審查、登記，建立檔案，不得為提供材料不齊全的、被列入經(jīng)營異常名錄或嚴重違法失信企業(yè)名單的、未按規(guī)定辦理信息卡或使用他人信息卡的從業(yè)人員，以及被住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門依法限制發(fā)布的單位和個人發(fā)布住房租賃信息。

　　同時，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺知道或者應(yīng)當知道信息發(fā)布者存在提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應(yīng)當及時刪除、屏蔽相關(guān)信息，并向住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門報告。若違反上述規(guī)定，不僅將被處2萬元以上10萬元以下罰款，網(wǎng)絡(luò)信息管理部門也將按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的意見暫停其發(fā)布展示推廣房源。

　　增加調(diào)控

　　租金上漲過快

　　可采取措施

　　此前，住建部公開的《住房租賃條例(征求意見稿)》就提到，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。北京版的條例對必要措施予以了細化。

　　征求意見稿提出，本市建立租金監(jiān)測和發(fā)布機制。住房租金快速上漲時，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場。必要時可以實行傭金或租金指導(dǎo)價。

　　“限制住房租賃企業(yè)‘收房’的租金漲幅、查處哄抬租金，顯然是針對當年各大租賃企業(yè)競價收房的約束，防止他們在資本助推下放大市場波動。”樓建波說，實行租金指導(dǎo)價，則可以理解為由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。這個區(qū)域可能是某些價格上漲過快的區(qū)域，也可能是全部范圍。

　　“住房租賃企業(yè)運營的規(guī)模占比較小，租金調(diào)控的手段少、壓力大。”在樓建波看來，從限制租金漲幅到實行傭金指導(dǎo)價、租金指導(dǎo)價，這三條遞進式的措施是北京市首創(chuàng)，充分體現(xiàn)了北京市調(diào)控租賃市場、穩(wěn)定租金水平的決心。當然，這些措施主要是針對租金快速上漲的應(yīng)對措施，屬于依法設(shè)定、用來穩(wěn)定租金的調(diào)控工具。從北京租賃市場的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，近年來租金波動幅度較小，市場保持平穩(wěn)，這種情況下無需政府干預(yù)。